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susann_winkel

Hauskaufen für Anfänger

susann_winkel
vor 6 Jahren

Liebe Community,

es geht um das Thema Hauskauf. Vor zwei Jahren sind mein Freund und ich als Mieter in eine Altbau-Stadtvilla (siehe Foto) gezogen. Wir bewohnen eine Etage, ein älteres Ehepaar die Etage darüber, eine Dame wohnt in der Dachwohnung und ein Herr in der Einliegerwohnung unter uns. Vor einem halben Jahr ist der Hauseigentümer gestorben, die Erben haben sich nun zum Verkauf entschlossen und sich für übernächste Woche zu einer Haubesichtigung angekündigt.

Wir hatten schon damals beim Einzug signalisiert, dass wir, sollte es die Möglichkeit einmal geben, am Kauf interessiert sind. Das könnte nun ernst werden. Derzeit puzeln mir viele, viele Gedanken durch den Kopf, die ich gerne sortieren möchte, um möglichst informiert in das Gespräch mit den Erben zu gehen. Was mich interessiert:

Was ist zu beachten, wenn man eine Immobilie für die Eigennutzung und zugleich Vermietung kauft?

Mir wären steuerrechtliche Hinweise wichtig (ich arbeite freischaffend, in unserer Wohnung befinden sich auch meine Arbeitsräume) und der Rollenwechsel vom Mieter zum Vermieter. Kann man Dinge, z.B. die gewohnheitsmäßige, aber nicht vertraglich geregelte Nutzung von Gemeinschaftsflächen, neu festlegen? Könnte man, als Eigentümer, Eigenbedarf an den Garagen des Hauses anmelden, die derzeit andere Mieter nutzen? Oder könnte man das Vorrecht bei der Gartengestaltung erhalten, das derzeit einer Mietpartei im Mietvertrag zugeschrieben ist? Und dann kommt noch hinzu, dass es sich um einen Altbau handelt (Baujahr 1913) - was sollte man da VOR dem Kauf im Blick haben?

Vielen, vielen Dank!

Susann

Hervorgehobene Antwort
  • susann_winkel
    Ursprünglicher Verfasser
    vor 5 Jahren

    Liebe Sophia,

    hab vielen Dank für deine liebe Nachricht. Wir haben den Kaufvertrag am 5. Januar unterschrieben und sind seit dem 31. Januar Besitzer und voraussichtlich noch im Juli dann auch offiziell Eigentümer laut Grundbuch. Wir haben uns also für das Haus entschieden und sind sehr glücklich mit der Entscheidung.

    Zur Preisfindung haben letztlich vier Gutachter beigetragen. Die Verkäufer haben sich Verkaufswertgutachen über zwei Gutachter erstellen lassen. Wir hatten einen Baugutachter beauftragt, der sich die Substanz angesehen hat. Und unsere mitfinanzierende Bank hat dann noch einmal von einem Architekten und vereidigten Gutachter eine ausführliche Bewertung vornehmen lassen. Letztere war dann wirklich umfassend.

    Bei uns kommen ja zum Substanzwert noch die Mieteinnahmen für drei derzeit auch schon vermietet Wohnungen, das muss bei der Preisfindung auch berücksichtigt werden. Im Ergebnis haben sich die Preise dann im Bereich von 10.000 Euro angenähert, sodass wir uns dann auch schnell geeinigt haben beim Preis. Wenn du mal schauen magst, ich hatte unser gerade größtes Projekt am Haus hier auch zuletzt mal gepostet:

    https://www.houzz.de/forum/stuetzmauer-hangebfestigung-dsvw-vd~5235078?n=31

    Was ich nach meinen Erfahrungen heute Käufern raten würde, wäre ganz früh und ganz ausgiebig einen Steuerberater zu konsultieren. Wir haben dadurch so viel steuerlich sinnvoll im Kaufvertrag gestalten können. Außerdem haben wir bei der Vertragserstellung einen Mietrechtsanwältin einbezogen und sind auch in einen Vermieter-Schutz-Verein eingetreten, um entsprechende Beratung für die Vermietungsthemen zu erhalten. Zu unserem Glück hatten wir auch eine sehr engagierte Notariatsgehilfin, die den Kaufvertrag mit uns vorbereitet hat. Und jetzt nach dem Kauf sind wir - da Altbau mit Denkmalstatus-Option und in Sanierungszone gelegen - sehr viel mit der unteren Denkmalschutzbehörde und den Bauämtern der Kommune in Kontakt. Es gibt wirklich viele Möglichkeiten und Hilfen, wenn man sie erfragt.


    Ganz liebe Grüße

    Susann

    Kommentare (32)

    • PRO
      Hamburger Hütten
      vor 6 Jahren
      Zuletzt geändert: vor 6 Jahren

      Sie sollten neben der Bausubstanz auf jeden Fall die Baugenehmigungen für den jetzigen Zustand und die derzeitige Nutzung von einem Sachverständigen gründlich prüfen lassen und das Ergebnis schriftlich erhalten.

      Auch der Zustand der Haustechnik und Heizungsanlage kann zu kurz- oder mittelfristigen hohen Folgekosten führen (z.B. durch Nachrüstpflichten nach EnEV) und sollte fachlich begutachtet und bewertet werden, genauso wie in diesem Fall vielleicht der Denkmal- oder Millieuschutz eine Rolle spielt.

      Die Fragen zu Steuer- und Mietrecht bestehender und neu zu schließender Mietverträge und Vereinbarungen wird Ihnen ein entsprechend spezialisierter/versierter Rechtsanwalt beantworten können, den Sie meiner Ansicht nach ohnehin mit der Vertragsabwicklung beauftragen sollten. Die sich hoffentlich zahlreich äußernden Houzzer können ja auch nur aus ihrem eigenen Bundesland und ihren eigenen Vertragsverhältnissen berichten, die nicht Grundlage einer Kaufentscheidung sein sollten.

      Wir haben leider schon recht viele Bauherren kennengelernt, die sich ohne fachlichen Beistand zu einem Hauskauf entschlossen und trotz Makler, Notar und anderen mehr oder minder wohlmeinenden Helfern Schiffbruch erlitten haben.

      susann_winkel hat Hamburger Hütten gedankt
    • susann_winkel
      Ursprünglicher Verfasser
      vor 6 Jahren

      Haben Sie ganz herzlichen Dank, da war ganz viel Wichtiges für mich dabei. Das Haus selbst steht - als eines der wenigen in der Straße - nicht unter Denkmalschutz, die Straße als Ganzes ist aber als Denkmalensemble eingetragen. Meinten Sie das mit Milieuschutz? Viele Grüße, Susann


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    • PRO
      Hamburger Hütten
      vor 6 Jahren
      Zuletzt geändert: vor 6 Jahren

      Ja, so ungefähr, das wäre dann in Ihrem Fall der Ensembleschutz. Sie haben dadurch Auflagen, wahrscheinlich bei allen von außen sichtbaren baulichen Maßnahmen, meist auch im Außenraum. Mit etwas Pech werden Sie sogar verpflichtet, einen Zustand wiederherzustellen, den der Vorbesitzer bei früheren Umbauten unrechtmäßig beseitigt hat (auch deshalb die Genehmigungen für den Bestand prüfen). Diese Auflagen schränken Ihren Handlungsspielraum z.B. für Erweiterungen und Ausbauten stark ein und sorgen mitunter für besonders hohe Sanierungskosten. Sie können aber auf der anderen Seite von Erleichterungen z.B. bei Verpflichtungen zu energetischen Maßnahmen, von Fördermaßnahmen und vor allem auch von steuerlichen Vorteilen profitieren.


      susann_winkel hat Hamburger Hütten gedankt
    • ankestueber
      vor 6 Jahren

      Genau steuerlich ist Denkmalschutz gar nicht so schlecht, wenn man es selbst bewohnt und eh ein Faible dafür hat. Wir waren uns allerdings bisher auch immer ziemlich einig mit dem Denkmalamt. ;-)

      susann_winkel hat ankestueber gedankt
    • ankestueber
      vor 6 Jahren
      Zuletzt geändert: vor 6 Jahren

      Das Haus ist schön und hat seinen Reiz und ihr kennt es. Ich kann es gut verstehen, dass ihr es erwerben wollt. Trotzdem würde ich auf jeden Fall das Haus auch mit einem Sachverständigen begehen.

      Wenn man plötzlich vom Mieter in die Vermieterposition rückt, ist das natürlich etwas "komisch", da man aus einer anderen Perspektive agiert und die anderen bisher auf der gleichen Stufe waren. Allerdings kennen die anderen euch als engagierte Mitbewohner, die sich schon vorher sehr eingesetzt und gerne etwas verbessert haben. Hörte sich so an, als seid ihr da alle auf einer Wellenlänge. Wenn also die Stimmung stimmt, dann sollte es da keine Probleme geben.

      Mieter sind natürlich geschützt und somit auch die Vereinbarungen im Mietvertrag. Die solltet ihr aber genau kenne. Also um Kopien der Mietverträge bzw. Vorab-Einsicht bitten.

      Auch ich rate euch hier zu weiteren Beratung einen Mietrechts-Anwalt hinzuziehen. Eigentlich habt ihr als Eigentümer das Gestaltungsrecht am Garten. Mieter nur ein Nutzungsrecht und können kleinere Sachen vornehmen, wie ein Beet saisonal bepflanzen o.ä.. Für größere Sachen brauchen sie eure Genehmigung. Ihr könntet also theoretisch den Garten umgestalten wie ihr wollt. Auch könnt ihr fristgerecht die Mietverträge für die Garagen kündigen. Aber das gibt natürlich schnell eine schlechte Stimmung. Deshalb würde ich mich mit den anderen zusammen setzen und ihnen davon berichten, dass ihr kaufen möchtet und an die und die Änderungen denkt und ob man sich da einigen kann. Es macht ja auch keinen Sinn, Sachen durchzudrücken und dann schlechte Stimmung zu haben...

      Wir haben uns in ein ähnliches Haus eingekauft, das vorher einer Eigentümerin gehörte und die die Wohnungen nach und nach verkauft hat. Der Mieter in der EG Wohnung hatte von der alten Eigentümerin freie Hand bei allem und durfte alle Gemeinschaftsflächen alleine nutzen. Wir haben nicht die betreffende Wohnung gekauft, aber hatten natürlich unsere Eigentümerrechte an den Gemeinschaftsflächen, wie z.B. den Garten, den wir dann auch gerne nutzen wollten. Das war auch trotz Kompromisse ein harter Prozess für den EG-Bewohner und führte nicht immer zur Harmonie.

    • User
      vor 6 Jahren
      Zuletzt geändert: vor 6 Jahren

      Wichtig für euch ist vor allem "Kauf bricht Miete nicht", dass heißt ihr übernehmt die Mietverträge wie sie sind und könnt diese folglich auch nicht einseitig abändern (bis auf die Ausnahmen wie Anpassung der Miete (gesetzl. Beschränkungen beachten), Betriebskosten, etc.). Dem Mieter den Garten "wegnehmen", wenn dieser mitvermietet ist, wird daher nicht gehen. Ihr könnt ihn (oder sie) aber fragen, ob er einer solchen Änderung zustimmt, eventuell ist er sogar froh, wenn er den Garten abgeben darf.

      Bei der Garage kommt es drauf an ob diese zusammen mit der Wohnung vermietet wurde, also Bestandteil des Wohnungsmietvertrages ist oder ob die Garage separat vermietet wurde, sprich einen eigenständigen Mietvertrag hat. Ist letztes der Fall, ist eine Kündigung problemlos möglich (Frist 3 Monate, kein Grund nötig), ist erstes der Fall, könnt ihr diese nicht kündigen. Ob hier überhaupt eine getrennte Eigenbedarfsanmeldung möglich ist, weiß ich nicht, allerdings denke ich, dass ihr so oder so Probleme haben werden euren
      nun plötzlichen Eigenbedarf darzulegen, schließlich ändert sich durch den (Ver)Kauf nichts an eurer Wohn- oder Parksituation. Es bleibt also fraglich woher der nun plötzliche Bedarf rührt.

      Über Gemeinschaftsflächen bestimmt grundsätzlich der Vermieter, allerdings steht dem Mieter das Recht zur Nutzung der Gemeinschaftsflächen zu (siehe diverse Rechtssprechungen zb. zu Paketen, Kinderwägen, etc. im Treppenhaus). Etwas tricky kann es bei der Frage was alles Gemeinschaftsflächen sind werden. Bei Hof und Treppenhaus steht das wohl außer Frage, bei einem Kellerraum der bisher ohne vertragliche Vereinbarungen für Fahrräder genutzt wurde, ob nun für alle oder nur eine Partei, kann das anders aussehen. Meist wird sowas als "Leihe" angesehen, die Nutzung kann dann jederzeit widerrufen werden, solche Situationen sind idr. aber im Einzelfall prüfbar.

      Am besten befasst ihr euch vor Kauf genauer mit den Rechten und Pflichten eines Vermieters eines Mehrfamilienhauses (es gibt nämliche ein Paar Sonderregelungen für Zweifamilienhäuser die nicht auf euch zutreffen würden, ebenso unterscheiden sich die Regelungen zu Eigentümergemeinschaften). Ihr solltet euch vor Kauf auch unbedingt die Mietverträge der anderen Parteien durchlesen, diese können von eurem abweichen.

      susann_winkel hat User gedankt
    • susann_winkel
      Ursprünglicher Verfasser
      vor 6 Jahren

      Liebe Anke, Sie machen mir sehr Mut mit Ihren Erfahrungen. Wir haben uns wirklich von Anfang in das Haus verguckt, obwohl es ein wenig im "Dornröschenschlaf" lag. Oder vielleicht gerade deshalb. Das Haus war zu DDR-Zeiten zwangsverwaltet (die Eigentümer waren in den 50er-Jahren in die Bundesrepublk geflohen). Damals hat man aus der Etagenwohnung zwei gemacht, was einige Eingriffe nach sich zog. Wir haben uns vor dem Einzug die alten Grundrisse aus den Vierzigerjahren besorgt und auf eigene Kosten, in Absprache mit dem Eigentümer (das Haus wurde der ursprünglichen Eigentümerfamilie wieder rückübertragen), die Veränderungen rückbauen lassen. Das wird uns tatsächlich hoch angerechnet seitens der Hausverwaltung / Erbengemeinschaft.

      Da mein Freund Handwerksmeister ist und wir beide die mit weitem Abstand jüngsten Mieter, haben wir uns auch relativ selbstverständlich vieler freiwilliger Aufgaben angenommen, vom Schneeschieben über das Entrümpeln der Gemeinschfatsräume bis zu diveren Reparaturen. Ich denke, um unsere ehrliche Wertschätzung für das Haus weiß man.

      Meine Sorge ist, genau wie in dem von Ihnen geschilderten Fall, dass rechtliche Ansprüche mit persönlichen Befindlichenkeiten kollidieren. Selbst, wenn man vieles dürfte als Eigentümer, könnte die Durchsetzung bei den anderen - älteren und langjährigen - Mietern nicht nur auf Begeisterung stoßen. Auch bei uns geht es speziell um eine Mietparteil, die viele Dinge aus Gewohnheit seit Jahrzehnten macht und das Haus als "ihr Haus" versteht. Schwierig.

      Liebe Grüße

      Susann

    • susann_winkel
      Ursprünglicher Verfasser
      vor 6 Jahren

      @Blueberry Cake: Die Garage ist separat vermietet und nicht Bestandteil des Wohnungsmietvertrages (das weiß ich recht genau, da zu der Garage noch eine Werkstatt gehört, die wir zusätzlich gemietet haben). Was den Garten betrifft, gibt es die schwammige Formulierung im Mietvertrag "Nutzung in Absprache mit Mietpartei XXX", die ihn allerdings auch nicht gemietet haben. Hab ganz vielen Dank für deinen Hinweise.Viele Grüße, Susann

    • User
      vor 6 Jahren
      Zuletzt geändert: vor 6 Jahren

      Von der rechtlichen Seite abgesehen ist das natürlich etwas sehr persönliches. Wie gut verstehen sie sich denn sonst mit den anderen Parteien, vorallem der einen? Ist mit denen zu reden? Sind die Leute sonst eigentlich sehr umgängliche? Eventuell reden sie mal vorab mit ihnen, wie sie von ihnen geplante Änderungen empfinden würden. Möglicherweise gibt es sogar weniger Probleme als derzeit befürchtet. Auch wenn es etwas makaber klingt, sie sollten durchaus in ihre Überlegungen miteinbeziehen wie lange die Partei(en) wahrscheinlich (oder "im schlimmsten Fall" maximal) noch bei ihnen wohnen würden und ob sie dies für ihr (scheinbar) Traumhaus in Kaufen nehmen würden? Immerhin haben sie den Vorteil, sie kennen ihre zukünftigen Mieter schon.

      Was wäre eigentlich die Alternative, sollten sie dieses Haus nicht kaufen? Suchen sie aktiv nach einer Immobilie derzeit oder ist es jetzt nur die Gelegenheit? Wie lange würde sie noch dort wohnen bleiben als Mieter? Wohnbedingungen und Mitbewohner ändern sich dann ja auch nicht. Welchen Unterschied würde es für sie von den Befindlichkeiten machen, wenn sie unter den gleichen Umständen dort als Mieter (und sie wissen hierbei auch nicht was für einen Vermieter sie bekommen) oder als Vermieter wohnen bleiben für die nächsten Jahre? Ich hoffe diese Fragen helfen ihnen vielleicht in ihren Überlegungen.

      ---

      Ah ok, die Garagen zu kündigen sollte rechtlich dann überhaupt kein Problem sein.Der Garten klingt dann als Gemeinschaftseinrichtung die zwei Mietparteien zur Verfügung steht bzw. ggf. an zwei Mietpartein vermietet ist. Hier müsste man klären, ob der Garten wirklich nur unter den zwei Parteien aufzuteilen ist oder unter allen. Ist er expliziet an zwei Parteien vermietet (s.o.), ist er eine Gemeinschaftseinrichtung für das ganze Haus, dann können sie zwar Vorgaben machen und natürlich den Garten auch nutzen, aber den anderen Parteien die Nutzung dennoch nicht untersagen. An ihrer Stelle würde ich die Formulierung prüfen lassen unter Einbeziehung des anderen Mietvertrages (steht dort wirklich nichts zum Garten?).

      susann_winkel hat User gedankt
    • ankestueber
      vor 6 Jahren
      Zuletzt geändert: vor 6 Jahren

      Liebe Susann, die Schilderung bestätigt meinen Eindruck. Und auch die eine Partei scheint so zu sein wie aus meiner Erfahrung. Das kann man ja auf der einen Seite auch gut verstehen, wenn man da x Jahre wohnte und immer machen durfte, was man wollte. Viele der Nachbarn hier dachten auch das Haus gehöre der Mietpartei aus der EG Wohnung...

      Aber mit Ihrer liebevollen Herangehensweise an das Haus und Ihr soziales Verhalten sollte man doch auch vernünftig mit den anderen reden können (Also Sie mit denen ist mir klar, ich meine eher anders rum.). Ein Versuch ist es auf jeden Fall wert. Bei uns war die betreffende Partei dann halt mal sauer auf alle anderen, aber das hat sich auch gegeben (Man kannte sich vorher nicht.). Wir hatten dann sogar gemeinsame Gartenfest. ;-)

      susann_winkel hat ankestueber gedankt
    • susann_winkel
      Ursprünglicher Verfasser
      vor 6 Jahren

      @ Blueberry Cake: Die eine konkrete Partei, um die es geht, ist tatsächlich schon älter - er 74, sie 79. Es ist tatsächlich absehbar, dass die beiden sich zunehmend zurücknehmen müssen bei Gartenarbeit und Co. Insgesamt ist das Verhältnis sehr familiär im Haus, wir haben wechselseitig die Wohnungsschlüssel der anderen, kümmern uns gegenseitig um die Katzen und Pflanze etc, übernehmen Erledigungen füreinander usw. Ich mache die Steuererklärungen der Nachbarn, was ja ein gewisses Vertrauen voraussetzt. Und wir sind beruflich recht nah beieiander - drei unserer vier Mitbewohner im Haus sind (ehemalige) Konzertmusiker, ich arbeite als Theaterkritikerin. Insofern alles sehr homogen.

      Nur hat eben das eine ältere Paar seit zwanzig Jahren den Status "gute Seele" des Hauses, weshalb sie einerseits sehr viel Verantwortung übernommen haben, andererseits aber auch sehr besitzergreifend sind - unabhängig von dem, was nun im Mietvertrag steht oder nicht. Hier greift ganz stark das Gewohnheitsrecht, auch wenn es das ja offiziell nicht gibt.

      Wenn kein Kauf zustande kommt, würden wir aktiv nach einem anderen Haus suchen, um mittelfristig Eigentum zu erwerben. Momentan sind wir durch unseren Mieterstatus ziemlich gebremst beim Umsetzen unserer Ideen. Die damit einhergehenden Kompromisse wollen wir nicht als Dauerlösung. Sollte es mit dem Kauf klappen, würden wir die Anzahl der Mieter auch langfristig reduzieren, wenn jemand auszieht. Den Platz könnten wir für die berufliche Nutzung gut brauchen, vielleicht für Kinder, ganz sicher einmal, um unsere nicht mehr ganz jungen Eltern zu uns holen zu können, wenn Bedarf sein sollte. Das Thema Kauf steht also.


    • susann_winkel
      Ursprünglicher Verfasser
      vor 6 Jahren

      Liebe Anke, das kommt mir alles so bekannt vor ;) Bei uns denken auch viele, das Haus gehöre der einen Mietpartei, weil sie eben so selbstverständlich redet und agiert, wie man es nur von Eigentümern erwarten würde. Hier kollidieren natürlich auch Generationen - wir könnten (fast) die Enkel sein. Und manchmal hat man auch das Gefühl, als würde man mit liebenswerten, aber auch etwas kauzigen und anstrengenden Großeltern in einem Haus wohnen. Oder in einer Drei-Generationen-Multikulti-Patchwork-Hausgemeinschaft, die anderen beiden Mieter mitgerechnet. Gefeiert wird bei uns zum Glück öfter mal und die anderen im Haus wissen auch, dass wir kaufen wollen. Das hatten wir von Anfang an offen angesprochen, um erst gar kein Getuschel aufkommen zu lassen.

      Mir wären dann aber, sollten wir kaufen, auch klare Regelungen wichtig, die auch mal irgendwo verbindlich stehen. Es ist bei uns wirklich so, wie ich es noch aus Studenten-WG-Zeiten kenne: Wer die schwächsten Nerven hat, putzt eben Treppenhaus / Waschküche etc. Und wer Lust hat, streut bei Glatteis mal Splitt oder stellt die Mülltonnen raus. Irgendwie funktioniert es, aber richtig zufrieden bin ich nicht damit. Für so etwas gibt es Hausmeister, Reinigungsfirmen oder einen Hausplan. Das durchzusetzen, wird aber - Recht hin oder her - anstrengend sein.

      Liebe Grüße

      Susann

    • User
      vor 6 Jahren

      Eigentlich finde ich, dass eure Hausgemeinschaft sehr sehr gut klingt. Das müsst ihr erstmal wieder finden, solche Mieter mit denen sich eine solche Hausgemeinschaft ergibt. Da würde ich unbedingt mit besagter Partei reden, am besten bei Kaffee und Kuchen und sie eventuell auch in eure Ideenplanung stellenweise miteinbeziehen, damit die beiden wenigstens das Gefühl haben, dass man ihnen nicht alles sofort entreisst. Ein Versuch ist es ja bestimmt wert.

      Aber klar, wenn ihr ohnehin suchen wollt dann muss es letztlich natürlich noch mehr passen, als wenn es unbedingt dieses Haus sein müsste. Ich drück euch auf jeden Fall die Daumen, sowohl für dieses Haus und falls nicht, dass ihr ein schönes findet.

      susann_winkel hat User gedankt
    • ankestueber
      vor 6 Jahren

      Dann ist doch der wichtigste Schritt schon getan: Offenes ehrliches Reden. Ich würde mich vorher noch mal an einen Tisch setzen und meine Ideen aussprechen und schauen was passiert.

      Am einfachsten ist das Streuproblem gelöst. Damit würde ich schon aus Haftungsgründen auf jeden Fall eine Firma mit beauftragen. Das dürfte allen lieb sein, wenn man nicht belangt werden kann. ;-)

      Das mit dem Putzen und den Mülltonnen kommt mir bekannt vor. Wenn mir allerdings das komplette Haus gehören würde, dann wäre ich im eigenen Interesse wohl geneigter, es zu übernehmen. Am einfachsten ist es aber immer, wenn man eine Putzfrau o.ä. hat. Dann ist jeder aus dem Schneider und so viel kostet es ja auch nicht.

      Ich kenne es, es sind Kleinigkeiten und man übernimmt es auch, aber irgendwann fängt es furchtbar zu nerven an und man kommt sich vor wie der Hausmeister. ;-)

      susann_winkel hat ankestueber gedankt
    • Birgit
      vor 6 Jahren

      oh und einen ganz anderen Aspekt... Ich habe irgendwo gelesen, "mein Freund ist ....." Schon mal überlegt, wie das dann zwischen Euch beiden geregelt wird, wer kauft, wer erbt, wer wird ins Grundbuch eingetragen ???? Vorher überlegt kann hinterher viele Kosten sparen. ICh habe auch ein Haus gekauft und damals meinen Freund nicht eingetragen... heute ist er mein Ehemann und wenn ich nun etwas an ihn übertragen will, kostet das jetzt richtig extra Geld,

    • susann_winkel
      Ursprünglicher Verfasser
      vor 6 Jahren

      @Birgit: Hab vielen Dank für den Hinweis, das hatte ich schon gar nicht mehr im Blick. Wir führen seit zwölf Jahren eine "wilde Ehe", da denkt man oft über den Status gar nicht mehr nach. Aber meine Bankberaterin hatte das auch schon mal angesprochen, dass es viele, viele Komplikationen vermeidet, wenn man VOR einem Kauf heiratet. Liebe Grüße, Susann

    • Birgit
      vor 6 Jahren

      ja auch die Steuer ist zu beachten... getrennt veranlagt, gemeinsam veranlagt,...... ich habe mir geschworen nie wieder ein Haus etc ohne Steuerberater zukaufen der VORHER Bescheid musste

      susann_winkel hat Birgit gedankt
    • skalle
      vor 6 Jahren
      Wir haben unverheiratet letztes Jahr gekauft und es war absolut unproblematisch.
      Auf unsere vorsichtige Nachfrage beim Vorgespräch Notar, ob es sinnvoll ist vorab zu heiraten, hat er absolut verneint. Es gebe nur ggf einiges weiteres zu klären, das könne man aber direkt erledigen, man wäre ja sowieso da.
      Weiteres meinte vor allem den Todesfall eines, da direkte Erben die Eltern/Schwiegereltern in spe seien. Bei uns war das nicht der Fall, da eigene Kinder.
      susann_winkel hat skalle gedankt
    • skalle
      vor 6 Jahren
      Da war meine Handy schneller als ich, hoffe es ist noch verständlich ;-) kurzum unsere Kinder würden erben und da wir gemeinsames Sorgerecht haben macht es die Sache einfacher.

      Allerdings haben wir das Haus auch gemeinsam gekauft, also 50:50 (was anderes erschien für uns völlig unlogisch) vielleicht macht es die Sache auch einfacher?!
      susann_winkel hat skalle gedankt
    • PRO
      pickartzarchitektur
      vor 6 Jahren
      Zuletzt geändert: vor 6 Jahren

      Ich konzentriere mich auf den Aspekt der Immobilienkaufberatung: Du solltest auf jeden Fall mit einem altbauerfahrenen Sachverständigen dieses Haus einer detaillierten Begutachtung unterziehen. Das muss ein Architekt/Bauingenieur sein, der in der Lage ist, das Objekt in seiner Gesamtheit zu bewerten. Einzelne Handwerker sind dazu nicht im Stande. Du musst vor dem Kauf zuverlässig in Erfahrung bringen, in welchem Erhaltungszustand sich das Objekt befindet, in welchem Umfang sich ein Sanierungsstau bereits ergeben hat, ob Bauschäden/Feuchteschäden existieren und wie das energetische Niveau zu bewerten ist.

      Danach musst Du klären, in welchem Umfange umgebaut, modernisiert und (energetisch) saniert werden soll/muss, um in diesem Haus in den kommenden Jahrzehnten auf einem zeitgemäßen Niveau leben zu können. Wenn das Objekt noch nie modernisiert worden ist, steht z. B. der gesamte Bereich der Haustechnik zur Debatte, inkl. der Bäder. Diesen gesamten -auch finanziellen- Umfang musst Du vor dem Kauf taxieren lassen. Erst dann kannst Du eine Entscheidung zum Kauf treffen, wenn auch Deine Bank/Dein FInanzierungsinstiut dieser Investition in diesem Umfange zustimmt.

      Abgesehen von den baukonstruktiven, bauphysikalischen und energetischen Aspekten, die bewertet werden sollten, gibt es noch den gesamten Bereich des Baurechtes, des Planungsrechtes und des Eigentumsrechtes, der bei jedem Kauf objektspezifisch untersucht werden muss. Das Objekt sollte lastenfrei und möglichst ohne Einschränkungen/Auflagen in Deinen Besitz gelangen. Der erwähnte Denkmalschutz (Denkmalzone) gehört u.a. dazu und muss in seinen Konsequenzen für Dich untersucht werden.

      Die Fragen, die sich aus der Aufteilung des Hauses in mehrere Eigentumswohnungen und/oder Mietwohnungen ergeben, klärst Du am besten mit einem Sachverständigen für Immobilienbewertung, Mieten und Pachten oder einem Immobilienfachwirt, der auch als Immobilienverwalter arbeitet.

      Die ganze Materie Immobilienkauf, Immobiliensanierung und Immobilienverwaltung ist hochkomplex und finanzierungsintensiv. Lass´ Dich dazu rechtzeitig und umfassend beraten und lass Dir vor allem Zeit damit.

      Ich begutachte seit etlichen Jahren Immobilien und berate Kaufinteressenten. Der Beratungsbedarf ist groß und die Kenntnisse der potentiellen Käufer in dieser komplexen Materie sind gering bis gar nicht vorhanden. Oft wird spontan gehandelt, ohne die Konsequenzen in allen Details bedacht zu haben. Diesen Fehler solltest Du vermeiden.

      susann_winkel hat pickartzarchitektur gedankt
    • Melanie Mox
      vor 6 Jahren
      Ich kann dir eine Buchempfehlung geben; "Kauf eines gebrauchten Hauses" herausgegeben von der Verbraucherzentrale. Ersetzt in keinem Fall eine professionelle Beratung, schafft aber bisschen Überblick über "abzuarbeitende" Themen.
      Viel Erfolg und lieben Gruß
      susann_winkel hat Melanie Mox gedankt
    • susann_winkel
      Ursprünglicher Verfasser
      vor 6 Jahren

      @Melanie: Hab vielen Dank, das Buch habe ich gefunde und werde es auf jeden Fall bestellen. Wir haben uns auch noch einmal von einem Architekten beraten lassen und sind jetzt sicher, dass ein Verkehrswertgutachten durch einen gemeinsam bestellten Gutachter unverzichtbar ist. Das wäre die Grundlage. Ich bin sehr gespannt und auch dankbar für die vielen so hilfreichen Kommentare hier.

      Liebe Grüße, Susann

    • Melanie Mox
      vor 6 Jahren
      Trotz aller Liebe zum Objekt, muss man wohl - auch wenn es schwerfällt- mit einem gewissen Pragmatismus an die Sache rangehen. Sonst kann man auf die Nase fallen (wie es hier schon diskutiert wurde) und sich im schlimmsten Fall das ganze Leben ruinieren. Mir scheint, das wird so oder so keine geringe Investition werden. Vielleicht doch parallel nach Alternativen suchen oder zumindest über andere Möglichkeiten nachdenken (andere EigentumsWohnung, eigenes Haus kaufen oder selbst bauen, mögliche Grundstücke anschauen?), das nimmt euch auch etwas den inneren Druck.
      susann_winkel hat Melanie Mox gedankt
    • Melanie Mox
      vor 6 Jahren
      Bitte nicht falsch verstehen, ich möchte euch das nicht ausreden. Aber ich weiß noch wie aufgeregt wir gewesen sind, als wir unser Haus gefunden hatten; " das war sehr "Herz über Kopf" ;)
    • PRO
      Schreiber Interior
      vor 6 Jahren
      Zuletzt geändert: vor 6 Jahren

      Hab jetzt nicht alle Texte lesen können auf die Schnelle - sollte dies schon erwähnt sein, sorry vorab. Aus eigener Erfahrung kann ich empfehlen, Fragen immer schriftlich, etwa per Mail abklären zu lassen, und den Verkäufer direkt anzusprechen, bzw von ihm beantworten zu lassen. Sollte es im Nachhinein -Probleme geben, die gerichtlicher Klärung bedürfen, zieht sich ein Makler aus den Themen, mit dem HInweis, er kennt die Antworten aus zweiter Hand. Das ist soweit ok, wenn etwa falsche Auskünfte schriftlich vorliegen.

      Im Beispiel Fall war dies eine falsche Jahreszahl (VK wies sie als sehr viel jünger aus) zur Heizung, die Punktum den Geist aufgab nach der Übernahme - Klage Käufer seitig, da der VK belehrte, man sollte doch den Kaufvertrag ordentlich lesen - gekauft im altersbedingten Zustand. VK hatte Gedächtnisschwund in der Verhandlung, der Richter fand das weniger lustig und entschied anhand der vorhandenen Dokumentation, Nachfrage auf Alter der Heizung arglistige Täuschung der Gegenseite, man hatte das falsche Alter angegeben - 9 Jahre jünger. Dies hatte dann entweder eine Rückabwicklung des Kaufes oder eine Entschädigung zur Folge. - in höhe einer neuen Heizung + Verfahrenskosten. Learning: Wichtiges, wie Zustand, Fragen zu Sanierungen etc, Alter der Einbauten schriftlich dokumentieren, Verkäufer direkt mit einbinden, auch im email Verkehr. Rechtsschutz Versicherung abschliessen. Lieber einmal mehr was aufgeschrieben, schliesslich ist das kein T-Schirt was man kauft und absichern. Bei alten Schätzchen kommen IMMER Überraschungen, mit Garantie.

      susann_winkel hat Schreiber Interior gedankt
    • susann_winkel
      Ursprünglicher Verfasser
      vor 6 Jahren

      @Schreiber Interior: Haben Sie vielen Dank - den Aspekt hatten wir tatsächlich noch nicht in der Diskussion, aber ein ganz wichtigter Hinweis - wie auch die Rechtsschutzversicherung. Mit dem schriftlichen Festhalten von Informationen (E-Mail und zur Sicherheit immer mit Ausdruck) hatten wir auch beim Wohnungsbezug schon gute Erfahrungen gemacht. Wir haben damals Sanierungsleistungen selber bezahlt, zum Beispiel haben wir Parkett verlegen lassen und einen zugemauerten Durchgang wieder öffnen lassen. Das ist alles bis ins Detail dokumentiert - sonst hätten wir jetzt unsere Sanierungsleistung unter Umständen noch einmal beim möglichen Kauf zahlen müssen. Viele Grüße, Susann

    • PRO
      Schreiber Interior
      vor 6 Jahren

      gern - ja Mail und Fotos natürlich, Checklisten und dergleichen. In dem Beispiel war ich sehr erstaunt, wie unglaublich gut das Gericht eingearbeitet war (war wohl die Höhe des Streitwertes) und auch gleich klar gestellt hat, wieso eine Revision zu dem gleichen Schluss kommen würde. Übrigens suchen Sie auch den Notar aus und können dann auch nochmal genau die Vorlage des Notars durcharbeiten, wenn Details aufgenommen werden sollen. Mein Rat ist hier ein (Kauf) Tagebuch anzulegen, digital (Excel + Ablageordner) oder Papier (Kladde etc) und nachzuhalten, was man wann macht und mit wem + outcome, wenn nur abends kurz für ein paar minuten - im Streitfall von unschätzbaren Wert, ohne Streit eine schöne Doku, wieviel Zeit und Mühe hier drin steckt, wenn viel Geld sorgfältig investiert wird.

      susann_winkel hat Schreiber Interior gedankt
    • Birgit
      vor 6 Jahren

      guter Punkt... und immer schön ein backup machen :--) spricht der IT Fuzzi aus mir

      susann_winkel hat Birgit gedankt
    • susann_winkel
      Ursprünglicher Verfasser
      vor 6 Jahren

      Ein Kauf-Tagebuch klingt toll, das legen wir auf jeden Fall an! Danke!


    • sophia_schmidt_seidel
      vor 5 Jahren
      Zuletzt geändert: vor 5 Jahren

      Hallo,

      Wow, das Haus sieht wirklich toll aus. Ich liebe Altbauten, meiner Meinung nach um einiges schöner und gemütlicher, als ein steriler Neubau. Insbesondere die hohen Decken lassen die Räume so schön offen und groß wirken! Es gibt einfach so viele gestalterische Möglichkeiten! Traumhaft!

      Nun würde mich mal interessieren, ob ihr euch letzten Endes zum Kauf des Hauses entschlossen habt und wie ihr euch auf die Verkaufsgespräche vorbereitet habt. Vielleicht steckt ihr ja auch noch mitten in den Verhandlungen?

      Was ich zu der Ganzen Thematik noch sagen wollte, wenn man sich wirklich nicht mit der Materie auskennt, dann sollte man vielleicht eine Immobilienbewertung zu Rate ziehen. Der Immobiliensachverständiger kann dir dann beratend zu Seite stehen, so haben wir das damals bei unserem Hauskauf gemacht, vielleicht ist das auch was für euch: https://www.sv-wulfundkollegen.de/. Wir haben die Verständiger zu Rate gezogen, weil wir uns persönlich nicht mit Immobilien und der aktuellen Bewertungsgrundlage auskennen. Natürlich informiert man sich im Vorhinein, aber man Übersieht einfach schnell was. Und so ein Hauskauf sollte einfach gut durchdacht sein.

      Vielleicht konnte ich euch ja weiterhelfen, falls ihr noch am hadern seid. Ihr könnt euch ja mal mit den Sachverständigen in Verbindung setzen.

      LG!

      susann_winkel hat sophia_schmidt_seidel gedankt
    • sophia_schmidt_seidel
      vor 5 Jahren

      Liebe Susann,

      Danke auch für deine Nachricht! Ich freue mich sehr für, dass ihr jetzt die stolzen Besitzer eines wunderschönen Altbaus seid! Ihr habt ja wirklich an alles beim Kauf gedacht, super! So seid ihr auf jeden Fall auf der sicheren Seite, man möchte ja schließlich nicht die Katze im Sack kaufen.

      Ich habe mir gerade euer Projekt angeschaut, da habt ihr ja noch einiges zutun. Wie ich gesehen habe, hast du schon tolle Vorschläge von den Community Mitgliedern bekommen. Ich bin gespannt wie die Mauer dann wird! Finde es schön, dass ihr jetzt alles nach und nach erneuern und verschönern möchtet. Ich wünsche euch weiterhin alles Gute, halt uns auf dem Laufenden.

      Sonnige und liebe Grüße,

      Sophia

      susann_winkel hat sophia_schmidt_seidel gedankt
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