Wie Home Staging Häuser aufwertet
Erst aufmöbeln, dann verkaufen – Home Staging wird immer beliebter. Was Sie über den Trend wissen sollten
Nicola Enderle
15. Mai 2019
Houzz Deutschland, Redakteurin.
Wie man sich schön einrichtet? Ich finde mit viel Persönlichkeit und eigenem Stil, der kann auch gerne schräg sein. Meinem eigenen bin ich auf der Spur – in unserem Houzz-Magazin helfen wir Ihnen Ihren zu finden, zeigen spannende Projekte und blicken durch Schlüssellöcher. Haben Sie ein schönes Zuhause? Erzählen Sie mir davon!
Houzz Deutschland, Redakteurin.
Wie man sich schön einrichtet? Ich finde mit viel... Mehr
Der Duft von frisch gebrühtem Kaffee, Croissants auf dem Küchentisch, das Bad gründlich gewienert und gemütliche Wolldecken auf dem Bett im Schlafzimmer – hier würden Sie sofort einziehen, oder?
Immobilienkauf hat viel mit Bauchgefühl zu tun, mit der richtigen Atmosphäre, einem Gespür für Räume, Gestaltung und Wohnlichkeit. Je ansprechender Wohnungen oder Häuser auf den ersten Blick wirken, desto einfacher ist es, sich in sie zu vergucken. Getreu dem Motto: Gesehen, gewollt, gekauft! Genau das macht sich Home Staging zunutze.
Immobilienkauf hat viel mit Bauchgefühl zu tun, mit der richtigen Atmosphäre, einem Gespür für Räume, Gestaltung und Wohnlichkeit. Je ansprechender Wohnungen oder Häuser auf den ersten Blick wirken, desto einfacher ist es, sich in sie zu vergucken. Getreu dem Motto: Gesehen, gewollt, gekauft! Genau das macht sich Home Staging zunutze.
Was ist Home Staging?
Während man beim Interior-Design von Privatwohnungen meist eng mit den tatsächlichen Bewohnern arbeitet und eine sehr individuelle Einrichtung kreiert, gestaltet man beim Stagen (dt. inszenieren) Räume auf Zeit, deren Stil einen breiten Geschmack trifft. Denn Home Staging ist eine Maßnahme des Visual Merchandising: „Wir versetzen das Haus in den perfekten Verkaufszustand. Durch die optimale Inszenierung der Immobilie wird die Vermarktungszeit deutlich reduziert und der bestmögliche Verkaufspreis erzielt“, so Katharina Bauer, die seit 2012 mit ihrer Agentur am Tegernsee Häuser und Wohnungen für den Verkauf auf Vordermann bringt. „Home Staging ist nicht einfach nur motiviertes Hinstellen von ein paar Möbeln“, ergänzt Almuth Widera, die mit ihrer Agentur StageItUp seit 2016 Immobilien verkaufsfördernd verschönert. „Die Kunst besteht darin, ein Ambiente zu schaffen, indem sich der Kaufinteressent – und zwar von 25 bis 72 Jahren – sofort wohlfühlt und zu sich sagt ‚Hier möchte ich unbedingt einziehen‘“, so Widera.
Während man beim Interior-Design von Privatwohnungen meist eng mit den tatsächlichen Bewohnern arbeitet und eine sehr individuelle Einrichtung kreiert, gestaltet man beim Stagen (dt. inszenieren) Räume auf Zeit, deren Stil einen breiten Geschmack trifft. Denn Home Staging ist eine Maßnahme des Visual Merchandising: „Wir versetzen das Haus in den perfekten Verkaufszustand. Durch die optimale Inszenierung der Immobilie wird die Vermarktungszeit deutlich reduziert und der bestmögliche Verkaufspreis erzielt“, so Katharina Bauer, die seit 2012 mit ihrer Agentur am Tegernsee Häuser und Wohnungen für den Verkauf auf Vordermann bringt. „Home Staging ist nicht einfach nur motiviertes Hinstellen von ein paar Möbeln“, ergänzt Almuth Widera, die mit ihrer Agentur StageItUp seit 2016 Immobilien verkaufsfördernd verschönert. „Die Kunst besteht darin, ein Ambiente zu schaffen, indem sich der Kaufinteressent – und zwar von 25 bis 72 Jahren – sofort wohlfühlt und zu sich sagt ‚Hier möchte ich unbedingt einziehen‘“, so Widera.
Praxisbeispiel Home Staging Vorher-Nacher: Hier sehen wir die karge, leere Küche einer Villa am Starnberger See davor (Bild oben) und nach der Home-Staging-Kur durch Interior Designerin Almuth Widera (Bild unten). „Nach erfolgreichem Staging aller Räume wurde das Haus innerhalb eines Monates zum Exposépreis verkauft“, verrät Home Stagerin Widera
Woher kommt Home Staging?
Entwickelt hat sich die Dienstleistung bereits Anfang der Siebzigerjahre in den USA. Damals hat die Immobilienmaklerin Barb Schwarz angefangen, Wohnungen zu stagen. In den Vereinigten Staaten ist Home Staging mittlerweile ein anerkanntes Berufsbild. „Auch in Skandinavien wird kaum mehr eine Immobilie unmöbliert verkauft“, weiß Almuth Widera. In Deutschland hat Home Staging noch Entwicklungspotential. 2006 gründete Madeleine von Beckerath in Hamburg die erste deutsche Home-Staging-Agentur.
Sie interessieren sich für „Home Staging“? Dann nehmen Sie hier doch gleich einmal Kontakt zu einem Home-Staging-Experten in Ihrer Nähe auf
Entwickelt hat sich die Dienstleistung bereits Anfang der Siebzigerjahre in den USA. Damals hat die Immobilienmaklerin Barb Schwarz angefangen, Wohnungen zu stagen. In den Vereinigten Staaten ist Home Staging mittlerweile ein anerkanntes Berufsbild. „Auch in Skandinavien wird kaum mehr eine Immobilie unmöbliert verkauft“, weiß Almuth Widera. In Deutschland hat Home Staging noch Entwicklungspotential. 2006 gründete Madeleine von Beckerath in Hamburg die erste deutsche Home-Staging-Agentur.
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Praxisbeispiel Home Staging Vorher-Nachher: Verblüffende Verwandlung einer Immobilie durch Gerardina Pantanella von Raumatmosphäre pantanella. Mit Möbeln und Accessoires wirkt die Wohnung viel einladender als nur besenrein
Wie sieht die Arbeit eines Home Stagers aus?
Erst einmal muss unterschieden werden, ob die Immobilie noch bewohnt ist oder leer steht. Bei noch bewohnten Häusern reicht es manchmal, den Eigentümern im Rahmen einer Beratung ein paar Tipps zu geben. „Oft ist es so, dass die Präsenz des Eigentümers zu sehr im Vordergrund steht und die Räume zu voll gestellt sind. In einem solchen Fall ist das Wichtigste das Entpersonalisieren, sprich das Ausräumen, um eine ansprechende Wohlfühl-Atmosphäre zu schaffen“, sagt Katharina Bauer. Anstelle des Persönlichen tritt dann eine neutrale Raumstruktur, die eine breitere Käuferschicht anspricht – und den Interessenten erlaubt, im Geiste schon das eigene Zuhause zu sehen.
Erst einmal muss unterschieden werden, ob die Immobilie noch bewohnt ist oder leer steht. Bei noch bewohnten Häusern reicht es manchmal, den Eigentümern im Rahmen einer Beratung ein paar Tipps zu geben. „Oft ist es so, dass die Präsenz des Eigentümers zu sehr im Vordergrund steht und die Räume zu voll gestellt sind. In einem solchen Fall ist das Wichtigste das Entpersonalisieren, sprich das Ausräumen, um eine ansprechende Wohlfühl-Atmosphäre zu schaffen“, sagt Katharina Bauer. Anstelle des Persönlichen tritt dann eine neutrale Raumstruktur, die eine breitere Käuferschicht anspricht – und den Interessenten erlaubt, im Geiste schon das eigene Zuhause zu sehen.
„Bei leeren Objekten kreiere ich mit Möbeln, Leuchten und Accessoires eine einladende Atmosphäre, mit der ich gezielt die vorher festgelegte Käuferzielgruppe anspreche“, erklärt Bauer weiter. Home Stagerin Widera geht bei jedem Projekt genauso individuell heran, als würde sie ein bewohntes Haus ausstatten: „Ich richte alles komplett ein, dazu gehört auch tolle Fotokunst an den Wänden und sogar Mantel im und Schuhe unterm Kleiderschrank. Nicht selten stehen bei einem Home-Staging-Projekt Möbel und Wohnaccessoires für mehrere Tausend Euro in der Immobilie. Ikea und Pappattrappen versuche ich zu vermeiden“, so die Expertin.
Helligkeit zu schaffen, einzelne Möbel zu arrangieren und besondere Highlights zu akzentuieren, steht dabei jedoch stets im Vordergrund. Im Grunde ist Home Staging wie ein dezentes Make up: Alles sieht besser aus, aber nichts dominiert den Gesamteindruck. Heißt konkret: Persönliche Kosmetika und der Zahnputzbecher verschwinden, bestenfalls hängen blütenweiße Handtücher am Haken. Der Home-Staging-Experte legt eine hübsche Tagesdecke übers Bett, tauscht dunkle, schwere Vorhänge gegen lichtdurchlässige aus und entfernt. Der Sinn dabei: Sie verkaufen nicht Ihr Zuhause, sondern eine Hülle, die der neue Eigentümer selbst mit Leben füllen möchte.
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Die wichtigsten Tipps für eine Haushaltsauflösung
Fördermittel nutzen: Hier gibt’s Geld vom Staat fürs Eigenheim
Helligkeit zu schaffen, einzelne Möbel zu arrangieren und besondere Highlights zu akzentuieren, steht dabei jedoch stets im Vordergrund. Im Grunde ist Home Staging wie ein dezentes Make up: Alles sieht besser aus, aber nichts dominiert den Gesamteindruck. Heißt konkret: Persönliche Kosmetika und der Zahnputzbecher verschwinden, bestenfalls hängen blütenweiße Handtücher am Haken. Der Home-Staging-Experte legt eine hübsche Tagesdecke übers Bett, tauscht dunkle, schwere Vorhänge gegen lichtdurchlässige aus und entfernt. Der Sinn dabei: Sie verkaufen nicht Ihr Zuhause, sondern eine Hülle, die der neue Eigentümer selbst mit Leben füllen möchte.
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Praxisbeispiel Home Staging Vorher-Nachher: Nicht nur vollkommen leere Wohnungen werden „gestagt“, auch wenn die alten Mieter oder Besitzer noch darin wohnen, kann ein kleines Make-over verkaufsfördernd wirken. Das Team von Home Styling Hamburg hat das Schlafzimmer und alle restlichen Räume in dieser Hamburger Altbau-Wohnung einfach von den Spuren der Noch-Bewohner befreit und mit wenigen Mitteln aufgewertet
Welche Gestaltungsmöglichkeiten gibt es?
Bei aller Neutralität ist jedoch wichtig, dass eine Immobilie passend zur anvisierten Käuferschicht gestaltet wird. Steht etwa ein Loft im Stadtzentrum zum Verkauf wird dort eher mit einem cleanen Stil und neutralen Farben eingerichtet und dabei – je nach Agentur – auf gekaufte oder gemietete Designklassiker, wie den „Lounge Chair“ von Vitra gesetzt. Wird hingegen ein Einfamilienhaus in idyllischer Lage angeboten, liegt der Fokus auch auf dem „Stagen“ des Kinderzimmers in fröhlichen Farben.
Zudem ist die Gestaltung auch an die aktuelle Jahreszeit anzupassen. Im Winter bevorzugt man etwa eher warme, erdige Töne, im Sommer aber frische und kühle Farben. Darauf sollte beim „Home Staging“ eingegangen werden. Schon eine Schale mit frischem Obst auf dem Tisch, frische Blumen und ein guter Raumduft erzielen eine große Wirkung bei den Käufern. Den feinen Unterschied zwischen Dekorieren und „Stagen“ erklärt Bauer jedoch so: „Beim Dekorieren werden einfach Accessoires hingestellt. Beim Home Staging wird hingegen genauer darauf geachtet, was individuell zu dieser Immobilie passt, um die Highlights hervorzuheben – und von Dingen, die vielleicht weniger ansprechend sind, abzulenken.“
Bei aller Neutralität ist jedoch wichtig, dass eine Immobilie passend zur anvisierten Käuferschicht gestaltet wird. Steht etwa ein Loft im Stadtzentrum zum Verkauf wird dort eher mit einem cleanen Stil und neutralen Farben eingerichtet und dabei – je nach Agentur – auf gekaufte oder gemietete Designklassiker, wie den „Lounge Chair“ von Vitra gesetzt. Wird hingegen ein Einfamilienhaus in idyllischer Lage angeboten, liegt der Fokus auch auf dem „Stagen“ des Kinderzimmers in fröhlichen Farben.
Zudem ist die Gestaltung auch an die aktuelle Jahreszeit anzupassen. Im Winter bevorzugt man etwa eher warme, erdige Töne, im Sommer aber frische und kühle Farben. Darauf sollte beim „Home Staging“ eingegangen werden. Schon eine Schale mit frischem Obst auf dem Tisch, frische Blumen und ein guter Raumduft erzielen eine große Wirkung bei den Käufern. Den feinen Unterschied zwischen Dekorieren und „Stagen“ erklärt Bauer jedoch so: „Beim Dekorieren werden einfach Accessoires hingestellt. Beim Home Staging wird hingegen genauer darauf geachtet, was individuell zu dieser Immobilie passt, um die Highlights hervorzuheben – und von Dingen, die vielleicht weniger ansprechend sind, abzulenken.“
Praxisbeispiel Home Staging Vorher-Nachher: Natürlich wird kein Home Stager in eine leere Küche eine vollausgestattete Einbauküche installieren. Um eine Anmutung für den Raum, die Proportionen und die Aufteilung zu bekommen, verwendete Home Stagerin Cornelia Augustin bei diesem Objekt einfach Pappfronten, um die Küchenzeile zu faken
Was bedeutet der Home-Staging-Trend für Immobilienkäufer?
Für Verkäufer ist Home Staging also eine prima Sache. Aber müssen Käufer nun misstrauisch werden? Nicht mehr als sonst! Um eine vertraute Analogie zu wagen: Ein Auto wird meist auch frisch poliert, gesaugt und beduftet zum Verkauf angeboten – und man schaut sich trotzdem den Motor an. Käufer sollten immer sachverständig den Wert einer Immobilie prüfen lassen, und sich über ihr eigenes Budget und ihre Wünsche im Klaren sein. Beim Immobilienverkauf existierende Schäden vorsätzlich zu vertuschen und zu verschweigen, ist dem Verkäufer im Übrigen verboten. Das wäre arglistige Täuschung.
Für Verkäufer ist Home Staging also eine prima Sache. Aber müssen Käufer nun misstrauisch werden? Nicht mehr als sonst! Um eine vertraute Analogie zu wagen: Ein Auto wird meist auch frisch poliert, gesaugt und beduftet zum Verkauf angeboten – und man schaut sich trotzdem den Motor an. Käufer sollten immer sachverständig den Wert einer Immobilie prüfen lassen, und sich über ihr eigenes Budget und ihre Wünsche im Klaren sein. Beim Immobilienverkauf existierende Schäden vorsätzlich zu vertuschen und zu verschweigen, ist dem Verkäufer im Übrigen verboten. Das wäre arglistige Täuschung.
Wie sieht die Zukunft der Branche in Deutschland aus?
„Statistiken der Länder, in denen Home Staging schon lange praktiziert wird, bestätigen die Erfolge der Dienstleistung. In fast allen Fällen sind gestagte Immobilien innerhalb von sechs Wochen verkauft worden, zu einem bis zu 15 Prozent höherem Verkaufspreis als bei Wohnungen und Häusern, die nicht aufbereitet wurden“, so Bauer. Laut der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Resign (DGHR) verkürzt sich auch in Deutschland die Verkaufszeit etwa um die Hälfte. Und auch beim Preis wird der bestmögliche, realistische Verkaufspreis erzielt.
„Oft werden wir erst beauftragt, wenn eine Immobilie schon viele Monate keinen Käufer gefunden hat und das Objekt verbrannt ist“, sagt Almuth Widera. Sie wünscht sich, dass Makler gar nicht erst so lange warten, sondern die Vorteile des Home Staging von Anfang an nutzen. „Es lohnt sich immer!“, weiß Widera aus eigener Branchenerfahrung. „Es ist zwar sicher noch ein weiter Weg, bis wir so weit sind wie in den USA oder Skandinavien, wo praktisch kein Haus ohne Home Staging verkauft wird, aber jeder, der schon mal den Unterschied zwischen einem gestagten Haus und einem ungestagten gesehen hat, wird nie mehr ohne Aufmöbeln verkaufen wollen“, so Bauer.
„Statistiken der Länder, in denen Home Staging schon lange praktiziert wird, bestätigen die Erfolge der Dienstleistung. In fast allen Fällen sind gestagte Immobilien innerhalb von sechs Wochen verkauft worden, zu einem bis zu 15 Prozent höherem Verkaufspreis als bei Wohnungen und Häusern, die nicht aufbereitet wurden“, so Bauer. Laut der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Resign (DGHR) verkürzt sich auch in Deutschland die Verkaufszeit etwa um die Hälfte. Und auch beim Preis wird der bestmögliche, realistische Verkaufspreis erzielt.
„Oft werden wir erst beauftragt, wenn eine Immobilie schon viele Monate keinen Käufer gefunden hat und das Objekt verbrannt ist“, sagt Almuth Widera. Sie wünscht sich, dass Makler gar nicht erst so lange warten, sondern die Vorteile des Home Staging von Anfang an nutzen. „Es lohnt sich immer!“, weiß Widera aus eigener Branchenerfahrung. „Es ist zwar sicher noch ein weiter Weg, bis wir so weit sind wie in den USA oder Skandinavien, wo praktisch kein Haus ohne Home Staging verkauft wird, aber jeder, der schon mal den Unterschied zwischen einem gestagten Haus und einem ungestagten gesehen hat, wird nie mehr ohne Aufmöbeln verkaufen wollen“, so Bauer.
Home Staging Vorher-Nachher: Die Interior-Profis der Agentur Home Staging Sylt wissen, dass der Eingangsbereich die Visitenkarte eines Zuhauses ist – das gilt natürlich besonders beim Verkauf einer Immobilie. Deshalb wurde dieser Raum beim Stagen nicht ausgespart
Was kostet ein professionelles „Home Staging“?
Für das „Home Staging“ einer unmöblierten Wohnung liegt man im Bundesdurchschnitt bei etwa 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. „Manchmal reicht aber auch eine zweistündige Beratung, die ich beispielsweise für 160 Euro anbiete. Für das Stagen einer möblierten Wohnung wird meist ein Tagessatz von 400 Euro genommen“, so Bauer.
Für das „Home Staging“ einer unmöblierten Wohnung liegt man im Bundesdurchschnitt bei etwa 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. „Manchmal reicht aber auch eine zweistündige Beratung, die ich beispielsweise für 160 Euro anbiete. Für das Stagen einer möblierten Wohnung wird meist ein Tagessatz von 400 Euro genommen“, so Bauer.
Wie wird man Home Stager?
Als Home Stager kann jeder arbeiten, denn hierfür gibt es keine geschützte Berufsbezeichnung. „Man sollte jedoch ein sehr gutes Gefühl für Farben und Proportionen mitbringen und vor allem sehr gut improvisieren können, um sich bei jedem Objekt auf neue Makler, Eigentümer und Handwerker einstellen zu können“, so Bauer. Almuth Widera zum Beispiel kam über ihren Job als Immobilienmaklerin zu ihrer Berufung. „Man darf den Job auf keinen Fall unterschätzen. Vor allem der finanzielle Aufwand ist anfangs enorm. Schließlich musste ich erst einmal in einen Basisfundus an Möbeln und Accessoires investieren“, erklärt Widera. Weiterbildungen bietet der Berufsverband DGHR an. Außerdem sind alle Home Stager, die dem DGHR angehören, auch versichert, falls doch mal ein Schaden im Haus passieren sollte.
Wie finde ich einen guten Home Stager?
Achten Sie darauf, dass Ihnen ein detailliertes Angebot gemacht wird, in dem Kosten und Leistungen genau aufgeschlüsselt sind (Beratung, Möbel-Miete,…) und bei dem Sie gegebenenfalls einzelne Module weglassen können. Und schauen Sie sich vorab ein Portfolio mit Referenzprojekten an, um einen Eindruck von Stil und Arbeitsweise des Home Stagers zu bekommen.
Haben Sie Home Staging bereits schon genutzt? Teilen Sie Ihre Erfahrungen in den Kommentaren!
Als Home Stager kann jeder arbeiten, denn hierfür gibt es keine geschützte Berufsbezeichnung. „Man sollte jedoch ein sehr gutes Gefühl für Farben und Proportionen mitbringen und vor allem sehr gut improvisieren können, um sich bei jedem Objekt auf neue Makler, Eigentümer und Handwerker einstellen zu können“, so Bauer. Almuth Widera zum Beispiel kam über ihren Job als Immobilienmaklerin zu ihrer Berufung. „Man darf den Job auf keinen Fall unterschätzen. Vor allem der finanzielle Aufwand ist anfangs enorm. Schließlich musste ich erst einmal in einen Basisfundus an Möbeln und Accessoires investieren“, erklärt Widera. Weiterbildungen bietet der Berufsverband DGHR an. Außerdem sind alle Home Stager, die dem DGHR angehören, auch versichert, falls doch mal ein Schaden im Haus passieren sollte.
Wie finde ich einen guten Home Stager?
Achten Sie darauf, dass Ihnen ein detailliertes Angebot gemacht wird, in dem Kosten und Leistungen genau aufgeschlüsselt sind (Beratung, Möbel-Miete,…) und bei dem Sie gegebenenfalls einzelne Module weglassen können. Und schauen Sie sich vorab ein Portfolio mit Referenzprojekten an, um einen Eindruck von Stil und Arbeitsweise des Home Stagers zu bekommen.
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Mir geht es genau wie manapawi. Aber ich kenne auch Leute, die über die lächerlichsten Dinge nicht hinwegschauen können. Wir besichtigten letztes Jahr mit kaufwilligen Bekannten einige Objekte, und ich staunte Bauklötze, dass eine Tapete, die Farbe der Wände oder des ohnehin alten Teppichbodens dazu führen kann, ein Haus abzulehnen, das ansonsten alle Kriterien erfüllt. Für solche Fantasie-Unbegabten ist das Staging eine große Hilfe.
Insofern ist Homestaging sicher für viele Objekte sinnvoll. Für Käufer ist es natürlich besser, wenn nicht jeder das Potenzial erkennt....
Ich habe im vergangenen Jahr mein Elternhaus (Bj. 1983, Fertighaus, kaum verändert, Bäder im Originalzustand, alpenländisch-rustikaler Stil obwohl weit von jedem ordentlichen Berg entfernt) stagen lassen und dann über einen Makler verkauft. Leider gehöre auch ich zu den Menschen, die sich beim besten Willen nicht vorstellen können, was man aus solch einer Immobilie alles machen kann. Nach dem Staging habe ich mein Haus fast nicht wiedererkannt. Es sah auf einmal richtig toll aus. Sogar der zuvor deutlich wahrnehmbare Alte-Leute-Mief war weg. Ich habe zwar nicht ganz den vom Makler ursprünglich angesetzten Preis erzielt, aber sicherlich deutlich mehr, als wenn ich das Haus einfach nur im leergeräumten Zustand angeboten hätte. Homestaging lohnt sich, denke ich, insbesondere, wenn das zu verkaufende Objekt noch das Flair von Annodazumal ausstrahlt (samt entsprechendem olfaktorischen Erlebnis;-().