Darf ich mit einem Bestandsgebäude machen was ich will?
Bestandsschutz ist gut, weil er Neubauvorhaben gelegentlich erst möglich macht. Was erlaubt und möglich ist…
Alte Häuser stehen gelegentlich auf Grundstücken, auf denen heute nicht mehr gebaut werden dürfte. Oder zumindest nicht für Wohnzwecke. Der Bestandsschutz macht es möglich, dass hier auch weiterhin gewohnt werden darf, auch nach einem Neu- oder Umbau. Allerdings sollte das genau mit der Bauaufsichtsbehörde abgesprochen werden. Nicht immer ein einfacher Prozess, bei dem aber ein kreativer Architekt das Beste rausholt und seine Bauherren unterstützen kann.
Am Starnberger See mussten die Dimensionen eines Bestandsgebäudes beim Umbau gewahrt werden. Aufgrund der schlechten Bausubstanz blieben beim Rückbau letztlich nur wenige Wände erhalten. Durch die Kernsanierung war es möglich, den Grundriss gänzlich neu zu ordnen. SpandriWiedemann Architekten haben dabei Treppen und Flure so gestaltet, dass sie Aufenthaltsqualität haben.
Vorhandene Nebengebäude umnutzen
Was tun, wenn die Baubehörde eine Erweiterung des Wohnraums durch Anbauten nicht erlaubt? Dann können eventuell vorhandene Bauten besser genutzt, vielleicht auch umgenutzt werden. Garagen oder Schuppen etwa – oder alte Scheunen.
Vorhandene Nebengebäude umnutzen
Was tun, wenn die Baubehörde eine Erweiterung des Wohnraums durch Anbauten nicht erlaubt? Dann können eventuell vorhandene Bauten besser genutzt, vielleicht auch umgenutzt werden. Garagen oder Schuppen etwa – oder alte Scheunen.
Wenn die mögliche bebaubare Fläche des Grundstücks bereits ausgereizt ist, erlaubt die Baubehörde meist keinen zusätzlichen Anbau. Das war auch im nordrhein-westfälischen Ahlen so, wo der Platz für die drei Generationen unter einem Dach nicht mehr ausreichte. Daher hat Architekt Thomas Becker eine alte Scheune zum Wohnraum umgebaut und mit dem bestehenden Wohnhaus verbunden.
Mehr zu unserer Serie „Baurecht clever genutzt“:
Darf ich so hoch bauen wie ich will?
Darf ich das Dach meines Hauses gestalten, wie ich will?
Darf ich mein Grundstück eigentlich komplett zubauen?
Gebäude umnutzen
Steht auf dem Grundstück bereits ein Gebäude, das aber kein Wohnhaus ist, kann statt Abriss auch eine Umnutzung eine Lösung sein. Dafür muss eine Nutzungsänderung beantragt werden. Lohnenswert ist der Gedanke an eine Umnutzung allemal, wenn die Bausubstanz des Bestands noch intakt ist.
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Darf ich so hoch bauen wie ich will?
Darf ich das Dach meines Hauses gestalten, wie ich will?
Darf ich mein Grundstück eigentlich komplett zubauen?
Gebäude umnutzen
Steht auf dem Grundstück bereits ein Gebäude, das aber kein Wohnhaus ist, kann statt Abriss auch eine Umnutzung eine Lösung sein. Dafür muss eine Nutzungsänderung beantragt werden. Lohnenswert ist der Gedanke an eine Umnutzung allemal, wenn die Bausubstanz des Bestands noch intakt ist.
Oder, wenn der Neubau nicht unter den gleichen Bedingungen errichtet werden dürfte; statt am Grundstücksrand etwa in der Mitte des Grundstücks. So war es bei einer ehemaligen Autowerkstatt in Parsdorf bei München. Ein Neubau hätte nicht an derselben Stelle gebaut werden dürfen. Daher überzeugte das Planungsbüro Schilling Bauherren und Behörden, das noch gut erhaltene Gebäude in Wohnraum umzuwandeln.
Den Grundriss neu sortieren
Lassen die örtlichen Vorgaben keinerlei Spielraum und der Bestand selbst gibt auch keine Argumentationshilfe, die etwa einen Abriss stützen würde, muss der Grundriss für eine optimale Raumnutzung sorgen. Wer mehr Platz braucht, sollte auf weniger Flure und weniger Wände setzen.
Den Grundriss neu sortieren
Lassen die örtlichen Vorgaben keinerlei Spielraum und der Bestand selbst gibt auch keine Argumentationshilfe, die etwa einen Abriss stützen würde, muss der Grundriss für eine optimale Raumnutzung sorgen. Wer mehr Platz braucht, sollte auf weniger Flure und weniger Wände setzen.
Bei Bestandsgebäuden bedeutet dies meist eine Kernsanierung. Wände müssen weichen, wo sie nicht unbedingt notwendig sind, mehrere kleine Zimmer werden zu einem großen Raum. Neue Wände unterteilen hingegen ehemals weitläufige Flächen, wie etwa in einem Stall. Mißfeldt Kraß Architekten durften den alten Schweinestall in Husby nahe Flensburg nicht einfach abreißen, um an seiner Stelle ein Wohnhaus zu errichten. Stattdessen haben sie sich mit dem vorhandenen Raum auseinandergesetzt, ihn neu sortiert und interpretiert – inklusive der dafür erforderlichen Kernsanierung.
Mit der Kubatur spielen
Nicht selten lassen Bebauungsplan oder Gestaltungssatzung bei einem Umbauvorhaben nur begrenzt Änderungen zu. Häufig soll das neue Gebäude wie das alte aussehen, das Stadtbild soll durch einen Umbau oder auch Neubau nicht gestört werden. Das heißt aber nicht, dass alles genau gleich bleiben muss. Häufig sollen sich beide Häuser in ihrer Kubatur gleichen. Eine Einschränkung, die die Kreativität von Architekten geradezu zu beflügeln scheint.
Mit der Kubatur spielen
Nicht selten lassen Bebauungsplan oder Gestaltungssatzung bei einem Umbauvorhaben nur begrenzt Änderungen zu. Häufig soll das neue Gebäude wie das alte aussehen, das Stadtbild soll durch einen Umbau oder auch Neubau nicht gestört werden. Das heißt aber nicht, dass alles genau gleich bleiben muss. Häufig sollen sich beide Häuser in ihrer Kubatur gleichen. Eine Einschränkung, die die Kreativität von Architekten geradezu zu beflügeln scheint.
smyk fischer architekten spielten mit der archaischen Kubatur eines Reihenhauses in Mülheim an der Ruhr. Dachneigung und Höhe behielten sie wie gefordert bei, teilten das Haus jedoch und drehten einen Hausteil um neunzig Grad. Den gedrehten Hausteil ließen sie etwas nach vorne stehen, wodurch mehr Wohnraum entstand. Die Bauaufsichtsbehörde war einverstanden, da sich der gedrehte Hausteil durch seine Giebelstellung auf benachbarte Gebäude bezieht.
Einschnitte wagen
Auch wenn die Kubatur erhalten bleiben muss, gibt es Möglichkeiten, die Vorgaben auszureizen. Ein Verweis auf die Wohnqualität etwa hilft, bezüglich Deckenhöhe oder Belichtung bei der Baubehörde zu argumentieren und eventuell sogar zu überzeugen.
Einschnitte wagen
Auch wenn die Kubatur erhalten bleiben muss, gibt es Möglichkeiten, die Vorgaben auszureizen. Ein Verweis auf die Wohnqualität etwa hilft, bezüglich Deckenhöhe oder Belichtung bei der Baubehörde zu argumentieren und eventuell sogar zu überzeugen.
So war es auch bei der Umnutzung und Neugestaltung einer ehemaligen Printenbäckerei in Köln, aus der ein Familienloft wurde. Die Belichtung der Räume in der Mitte des Erdgeschosses musste möglich werden. Davon konnte Jochen Reetz die Behörden überzeugen und einen kleinen Innenhof schaffen, der nun die offenen Wohnräume mit Tageslicht versorgt.
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Haben Sie auch im Bestand um-/gebaut? Berichten Sie von Ihren Erfahrungen mit Behörden und Architekten!
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Ausdauer und Gelassenheit attestiert Architekt Holger Lohrmann den Bauherren, mit denen er ein Haus auf einer Streuobstwiese in Stuttgarter Hanglage gebaut hat. Das Bestandsgebäude aus den Nachkriegsjahren musste in die Planung integriert werden. Das alte Untergeschoss wurde zum neuen.
Erhaltenswertes erhalten
Bestandsschutz kann auch heißen, in den Dimensionen des Vorhandenen zu bleiben. Rückbauten und teilweiser Abriss sind dann möglich, unterliegen aber immer den Auflagen und der Aufsicht der Baubehörde.