Die häufigsten Altbaumängel: Erkennen, sanieren oder Finger weg!
Wer einen Altbau besitzt oder kaufen will, sollte sich auf folgende Schäden und Sanierungsaufgaben gefasst machen
Eva Zimmermann
14. März 2017
Journalistin mit Architektur-Diplom und Vorliebe für weniger – und manchmal auch mehr.
Journalistin mit Architektur-Diplom und Vorliebe für weniger – und manchmal auch... Mehr
Alte Häuser sind für Bauherren oft eine attraktive Alternative zum Neubau. Aus vielerlei Gründen: Da lange Planungs- und Bauzeiten wegfallen, kann man schneller einziehen; der Sanierungsaufwand lässt sich meist gut einschätzen und die Kostenkontrolle fällt dadurch leicht. Doch das ist nur dann der Fall, wenn man wirklich weiß, was auf einen zukommt. Manchmal liegt der Sanierungsaufwand im Rahmen, manchmal sprengt er ihn auch. Deshalb sollten Sie anfangs immer eine Begehung mit einem Sachverständigen machen, der den Sanierungsaufwand einschätzen und Sie unter Umständen vom Kauf eines Geldgrabes abhalten kann. Wir stellen die am häufigsten auftretenden Altbaumängel vor – und teilen Erfahrungen aus der Houzz Community.
Den größten Teil des deutschen Gebäudebestandes machen Häuser aus dem Zeitraum zwischen 1949-1978 aus, nämlich insgesamt circa 39 Prozent, wie es aus einer Broschüre des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie von 2014 zum Sanierungsbedarf im Gebäudebestand hervorgeht. 25 Prozent des Gesamtbestandes sind älter, so dass wir es bei etwa 64 Prozent der Wohnbauten mit sehr alten bis alten Bauten zu tun haben, die oft ähnliche Schäden und Schwachstellen aufweisen.
Schon 2004 hat der Verband Privater Bauherren (VPB) per Umfrage ermittelt, wo Baumängel im Altbau häufig vorkommen: In 73 Prozent der Fälle war die Haustechnik mangelhaft, gefolgt von der Wärmedämmung (70 Prozent) und einem sanierungsbedürftigen Keller bei 68 Prozent der Gebäude. 56 Prozent der Befragten mussten das Dach erneuern lassen und immerhin 33 Prozent der Außenwände bedurften einer Sanierung.
Altbaumängel bei der Haustechnik
Auch im Altbau, selbst wenn er denkmalgeschützt sein sollte, sind Bauherren heute verpflichtet, nach Energieeinsparverordnung EnEv den Verbrauch eines Hauses zu verringern. Beispielsweise müssen Warmwasserleitungen und Armaturen ummantelt, die oberste Geschossdecke muss gedämmt und häufig muss auch der Heizkessel ausgetauscht werden.
Wasserleitungen
Die alten Rohrleitungen sind oft nicht mehr voll funktionsfähig oder mit Materialien gebaut, die der Gesundheit schaden: Bleirohre müssen unbedingt ausgetauscht werden, wenn Sie kein Blei mit dem Trinkwasser zu sich nehmen wollen.
Stromleitungen
Häufig hat man es im Altbau mit korrodierten Leitungen und zu wenigen Steckdosen für unseren heutigen Bedarf zu tun. Auch hier muss regelmäßig komplett erneuert werden.
Auch im Altbau, selbst wenn er denkmalgeschützt sein sollte, sind Bauherren heute verpflichtet, nach Energieeinsparverordnung EnEv den Verbrauch eines Hauses zu verringern. Beispielsweise müssen Warmwasserleitungen und Armaturen ummantelt, die oberste Geschossdecke muss gedämmt und häufig muss auch der Heizkessel ausgetauscht werden.
Wasserleitungen
Die alten Rohrleitungen sind oft nicht mehr voll funktionsfähig oder mit Materialien gebaut, die der Gesundheit schaden: Bleirohre müssen unbedingt ausgetauscht werden, wenn Sie kein Blei mit dem Trinkwasser zu sich nehmen wollen.
Stromleitungen
Häufig hat man es im Altbau mit korrodierten Leitungen und zu wenigen Steckdosen für unseren heutigen Bedarf zu tun. Auch hier muss regelmäßig komplett erneuert werden.
Altbaumängel bei der Dämmung
Die Energieeinsparverordnung wird in aller Regel eine Energieoptimierung Ihres Altbaus erforderlich machen. Dämmung ist hier das große Schlagwort. Interior-Designerin Martina Bernhardt von Bernhardt Wohnraum & Design erzählt in der Community, im Altbau sei das Problem der Einbau neuer Fenster, die das Gebäude abdichteten, in Kombination mit einer Plastiktapete, unter der sich Feuchtigkeit stauen könne: „Von innen Styroportapete (oh weh) und nun wundert man sich über Schimmel.“
Die Energieeinsparverordnung wird in aller Regel eine Energieoptimierung Ihres Altbaus erforderlich machen. Dämmung ist hier das große Schlagwort. Interior-Designerin Martina Bernhardt von Bernhardt Wohnraum & Design erzählt in der Community, im Altbau sei das Problem der Einbau neuer Fenster, die das Gebäude abdichteten, in Kombination mit einer Plastiktapete, unter der sich Feuchtigkeit stauen könne: „Von innen Styroportapete (oh weh) und nun wundert man sich über Schimmel.“
Das hier skizzierte Schimmelproblem tritt häufig auf und ist leicht erklärt: Während die alten Fenster bauphysikalisch zum Haus passten, sind die neuen im Vergleich zu dicht. „Werden sie ersetzt, ohne die Fassade vernünftig zu dämmen, beobachten wir oft Schimmel in den Leibungen“, sagt der VPB-Sachverständige Frank Gries. Also lieber die alten Fenster erstmal drinnen lassen und sie in einer zweiten Sanierungsstufe austauschen, weil Sie sonst unter Umständen den Zustand der Bausubstanz verschlimmbessern.
Altbaumängel an Fundamenten und Kellern
Der Keller eines Hauses ist konstant Feuchtigkeit ausgesetzt. Wenn die bei der Erbauung verwendeten Dichtungsmaterialien langsam ihren Geist aufgeben, muss man gründlich nacharbeiten und zwar immer von außen. Das geht nur, wenn man das Erdreich bis auf die Fundamente abträgt. Hockylanetixx aus der Community hat damit selbst Erfahrungen gemacht: „Wir haben uns vor vier Jahren ein Haus aus den frühen 60ern gekauft und hatten immer Probleme mit einer feuchten Ecke in einem Zimmer. Zuerst haben wir von innen sanieren lassen, hat aber nix gebracht. Vor ein paar Monaten haben wir dann mal außen aufgraben lassen und fanden eine Hausecke die einfach so in der Luft hängt…“ Das Bild zeigt die besagte Ecke, unter der die Fundamente fehlten.
Nachträglich einen Keller von außen abzudichten, ist mit großem Aufwand verbunden, aber was sein muss, muss sein, denn sonst zerstört die aufsteigende Feuchte nach und nach das Mauerwerk.
Der Keller eines Hauses ist konstant Feuchtigkeit ausgesetzt. Wenn die bei der Erbauung verwendeten Dichtungsmaterialien langsam ihren Geist aufgeben, muss man gründlich nacharbeiten und zwar immer von außen. Das geht nur, wenn man das Erdreich bis auf die Fundamente abträgt. Hockylanetixx aus der Community hat damit selbst Erfahrungen gemacht: „Wir haben uns vor vier Jahren ein Haus aus den frühen 60ern gekauft und hatten immer Probleme mit einer feuchten Ecke in einem Zimmer. Zuerst haben wir von innen sanieren lassen, hat aber nix gebracht. Vor ein paar Monaten haben wir dann mal außen aufgraben lassen und fanden eine Hausecke die einfach so in der Luft hängt…“ Das Bild zeigt die besagte Ecke, unter der die Fundamente fehlten.
Nachträglich einen Keller von außen abzudichten, ist mit großem Aufwand verbunden, aber was sein muss, muss sein, denn sonst zerstört die aufsteigende Feuchte nach und nach das Mauerwerk.
Altbaumangel salpetrige Wände oder auch: Salpeter im Keller
Zwei der Community-Mitglieder berichteten in unserer Diskussion zu häufigen Baumängeln im Altbau von Salpeter im Keller. Das Nitrat entsteht, wenn Kalk mit Ammoniumnitrat reagiert. Salpeter ist an sich nicht schädlich für den Menschen, allerdings weist er auf feuchte Kellerwände hin, die langfristig zu Schimmel und Hausschwamm führen können. Deshalb sollte auch hier die Ursache der Feuchtigkeit beseitigt werden.
Zwei der Community-Mitglieder berichteten in unserer Diskussion zu häufigen Baumängeln im Altbau von Salpeter im Keller. Das Nitrat entsteht, wenn Kalk mit Ammoniumnitrat reagiert. Salpeter ist an sich nicht schädlich für den Menschen, allerdings weist er auf feuchte Kellerwände hin, die langfristig zu Schimmel und Hausschwamm führen können. Deshalb sollte auch hier die Ursache der Feuchtigkeit beseitigt werden.
Altbaumängel am Dach
Dächer in Altbauten sind oft ungedämmt, selbst bis in die späten Siebzigerjahre hinein. Hinzu kommen Schäden durch eindringendes Wasser oder defekte Dachdeckungen. „Marode Dachziegel – versottete Kamine – durchlöcherte Kamineinfassungen – morsche Dachlatten (weil die damals nicht entrindet wurden) – durchrostete Kehlbleche – faule Ortgänge…“, zählt Architekt Josef Rosner von Rosner Studio in der Community die Fehler auf, die ihm an und auf Altbaudächern schon begegnet sind.
Dächer in Altbauten sind oft ungedämmt, selbst bis in die späten Siebzigerjahre hinein. Hinzu kommen Schäden durch eindringendes Wasser oder defekte Dachdeckungen. „Marode Dachziegel – versottete Kamine – durchlöcherte Kamineinfassungen – morsche Dachlatten (weil die damals nicht entrindet wurden) – durchrostete Kehlbleche – faule Ortgänge…“, zählt Architekt Josef Rosner von Rosner Studio in der Community die Fehler auf, die ihm an und auf Altbaudächern schon begegnet sind.
Bis in die Siebzigerjahre hinein wurden Dächer gerne mit Mineralwolle gedämmt. Heute weiß man, dass sie die Atemwege gefährdet und unbedingt sachgerecht entfernt werden muss.
Auch Schädlinge können hier ihr Unwesen treiben. Käfer und Holzwürmer gehen ans Holz und zerstören Bauteile und damit ihre Tragfähigkeit. Holzmehl im Dachstuhl kann ein Hinweis für Schädlingsbefall sein.
Auch Schädlinge können hier ihr Unwesen treiben. Käfer und Holzwürmer gehen ans Holz und zerstören Bauteile und damit ihre Tragfähigkeit. Holzmehl im Dachstuhl kann ein Hinweis für Schädlingsbefall sein.
Schreckensbeispiel Flachdach
Häuser aus den Siebzigerjahren haben häufig Flachdächer, und ebenso häufig sind diese Dächer marode. Es muss Sie nicht so schlimm treffen wie Community-Mitglied Midmodfan, der sich nach dem Öffnen ihrer Altbaudecke dieser Anblick bot: „Dass ein Flachdach von 1978 undicht ist, ist wohl keine Überraschung. Aber schockierend (auch für die Vorbesitzer) war, wie undicht es war. Nachdem die Holzdecken entfernt wurden, bot sich stellenweise dieses Bild.“
Häuser aus den Siebzigerjahren haben häufig Flachdächer, und ebenso häufig sind diese Dächer marode. Es muss Sie nicht so schlimm treffen wie Community-Mitglied Midmodfan, der sich nach dem Öffnen ihrer Altbaudecke dieser Anblick bot: „Dass ein Flachdach von 1978 undicht ist, ist wohl keine Überraschung. Aber schockierend (auch für die Vorbesitzer) war, wie undicht es war. Nachdem die Holzdecken entfernt wurden, bot sich stellenweise dieses Bild.“
Als außerdem die Rigipsplatten entfernt waren, betrachtete man fassungslos die völlig marode und in Pfützen stehende Holzkonstruktion. „Wir haben das ganze Dach komplett neu machen lassen“, schreibt Midmodfan.
Altbaumängel bei den Außenwänden
Wenn der Putz bröckelt, kommt man oft nicht um eine Erneuerung herum. Nur so sind das Mauerwerk und alle innenliegenden Bauteile langfristig geschützt.
Wenn der Putz bröckelt, kommt man oft nicht um eine Erneuerung herum. Nur so sind das Mauerwerk und alle innenliegenden Bauteile langfristig geschützt.
Altbaumängel: Asbest, Schimmel und Bauschwamm
Schimmel
Trockene, gut belüftete Wände und Decken und aufeinander abgestimmte wärmedämmende Bauteile sind die beste Schimmelvorbeugung, die es gibt. Er gedeiht nur im feuchten Klima und wird nicht verschwinden, bevor nicht die Ursachen beseitigt sind, die vom Keller und Dach, aus einem Wasserschaden oder aus schlechter Belüftung herrühren können.
Asbest und Bauchemie
In Häusern aus den Sechziger- bis Achtzigerjahren hat man oft noch Asbest zu beseitigen. Auch teerhaltige Parkettkleber, giftiger Holzschutz oder formaldehydhaltige Holzbauteile wurden in dieser Zeit gerne verbaut und gefährden die Gesundheit. Eine Raumluftanalyse gibt Aufschluss.
Echter Hausschwamm
Im vergangenen Jahr warnte der VPB davor, unbesehen sanierte Altbau-Eigentumswohnungen zu kaufen. Da inzwischen aufgrund von Wohnungsknappheit besonders in Großstädten auch Häuser saniert würden, die in ruinösem Zustand seien, treffe man hier auf ganz besondere Probleme: „Häufig finden wir in den alten Mehrfamilienhäusern den Echten Hausschwamm. In diesen Fällen müssen alle betroffenen Bauteile komplett entfernt und neu aufgebaut werden“, sagt Diplom-Ingenieur Raik Säbisch in der zugehörigen Pressemitteilung. Geschieht das nicht und werden beispielsweise nur befallene Holzbauteile, nicht aber Myzele (fadenförmige Pilzzellen) aus den Mauerwerksfugen entfernt, breitet er sich nach und nach wieder im Gebäude aus. Ob ein Haus befallen ist, lässt sich per Materialprobe herausfinden.
Schimmel
Trockene, gut belüftete Wände und Decken und aufeinander abgestimmte wärmedämmende Bauteile sind die beste Schimmelvorbeugung, die es gibt. Er gedeiht nur im feuchten Klima und wird nicht verschwinden, bevor nicht die Ursachen beseitigt sind, die vom Keller und Dach, aus einem Wasserschaden oder aus schlechter Belüftung herrühren können.
Asbest und Bauchemie
In Häusern aus den Sechziger- bis Achtzigerjahren hat man oft noch Asbest zu beseitigen. Auch teerhaltige Parkettkleber, giftiger Holzschutz oder formaldehydhaltige Holzbauteile wurden in dieser Zeit gerne verbaut und gefährden die Gesundheit. Eine Raumluftanalyse gibt Aufschluss.
Echter Hausschwamm
Im vergangenen Jahr warnte der VPB davor, unbesehen sanierte Altbau-Eigentumswohnungen zu kaufen. Da inzwischen aufgrund von Wohnungsknappheit besonders in Großstädten auch Häuser saniert würden, die in ruinösem Zustand seien, treffe man hier auf ganz besondere Probleme: „Häufig finden wir in den alten Mehrfamilienhäusern den Echten Hausschwamm. In diesen Fällen müssen alle betroffenen Bauteile komplett entfernt und neu aufgebaut werden“, sagt Diplom-Ingenieur Raik Säbisch in der zugehörigen Pressemitteilung. Geschieht das nicht und werden beispielsweise nur befallene Holzbauteile, nicht aber Myzele (fadenförmige Pilzzellen) aus den Mauerwerksfugen entfernt, breitet er sich nach und nach wieder im Gebäude aus. Ob ein Haus befallen ist, lässt sich per Materialprobe herausfinden.
Vorsicht ist besser als Nachsicht: Begehung mit einem Bausachverständigen
Vor dem Kauf sollte man sich mit einem Sachverständigen die Immobilie anschauen. Begehungen dauern nach Erfahrung des VPB in der Regel drei Stunden und kosten unter 500 Euro. Im Vergleich zu dem, was Sie an Kosten erwartet, wenn Sie einen gravierenden Mangel nicht erkennen, ist das wirklich ein Pappenstiel.
Für den Profi können schon folgende Punkte wichtige Indizien für Baumängel sein, die der Laie schnell übersieht:
Nach der Sanierung kann es sinnvoll sein, sich eine Instandhaltungsrücklage aufzubauen. Hier empfiehlt der VPB, pro Monat für jeden Quadratmeter Altbau einen Euro beiseite zu legen. Dann können Sie flexibel und angemessen reagieren. Denn nur gründliche, durchdachte Sanierungsmaßnahmen garantieren Ihnen, dass der Altbau mit Ihnen noch viel, viel älter wird.
Finden Sie noch mehr Infos und Ideen in unserer Serie zum Thema Altbausanierung
Teil 1: Über schützenswerte Epochen
Teil 2: Vorbereitung und Entwurf
Teil 3: Der gute Draht zum Denkmalamt
Teil 4: Historische Farbkonzepte wiederentdecken
Teil 5: Dämmen, dichten und lüften
Vor dem Kauf sollte man sich mit einem Sachverständigen die Immobilie anschauen. Begehungen dauern nach Erfahrung des VPB in der Regel drei Stunden und kosten unter 500 Euro. Im Vergleich zu dem, was Sie an Kosten erwartet, wenn Sie einen gravierenden Mangel nicht erkennen, ist das wirklich ein Pappenstiel.
Für den Profi können schon folgende Punkte wichtige Indizien für Baumängel sein, die der Laie schnell übersieht:
- Verfärbungen im Putz
- wellige Tapeten
- abblätternde Anstriche
- ungewöhnliche Gerüche
- Holzmehl unter dem Dachsparren
- alte Heizungsanlagen
- Feuchtigkeit am Fensterrahmen
- oder Zugerscheinungen
Nach der Sanierung kann es sinnvoll sein, sich eine Instandhaltungsrücklage aufzubauen. Hier empfiehlt der VPB, pro Monat für jeden Quadratmeter Altbau einen Euro beiseite zu legen. Dann können Sie flexibel und angemessen reagieren. Denn nur gründliche, durchdachte Sanierungsmaßnahmen garantieren Ihnen, dass der Altbau mit Ihnen noch viel, viel älter wird.
Finden Sie noch mehr Infos und Ideen in unserer Serie zum Thema Altbausanierung
Teil 1: Über schützenswerte Epochen
Teil 2: Vorbereitung und Entwurf
Teil 3: Der gute Draht zum Denkmalamt
Teil 4: Historische Farbkonzepte wiederentdecken
Teil 5: Dämmen, dichten und lüften
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Mit Mängeln in älteren Häusern habe ich leider auch schon Erfahrungen gemacht. Ich besitze ein altes Fachwerkhaus, das auch einige Mängel hatte. Einmal musste ich sogar einen Holzwurmbefall entdecken.Ich habe mir dann auch professionelle Hilfe bei einem Schädlingsbekämpfer http://www.irt-lippstadt.de geholt. Die haben mich zum Thema Holzwurmbekämpfung sehr kompetent beraten und die Holzwürmer im Dachstuhl mit einer speziellen Wärmebehandlung entfernt, deshalb war es auf jeden Fall die richtige Entscheidung, mir Hilfe beim Schädlingsbekämpfer zu suchen.