Leben & Alltag
Freud und Leid: Immobilien erben
Wie Sie sich im Dschungel der Bürokratie von Rechten und Pflichten, Steuern und Steuerfreibeträgen zurechtfinden
Wer erbt, hat meist nicht nur den Tod eines Menschen zu beklagen. Es kommen gerade bei Immobilien auch einige Besonderheiten des Erbschaftsteuergesetzes auf die Erbenden zu. Seit 1906 verdient der Staat an der Erbschaftsteuer, die heute eine Landessteuer ist und damit in voller Höhe in die Haushalte der Bundesländer fließt. Die Details sind im Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz, kurz ErbStG, einem Bundesgesetz, geregelt. Wir geben einen groben Überblick, worauf Sie achten müssen, wenn Sie eine Immobilie erben.
Vorab gut zu wissen
- Bei einer Immobilienerbschaft wird keine Grunderwerbsteuer und keine Einkommensteuer fällig.
- Die Höhe der Erbschaftsteuer ist vom Verkehrswert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erb:innen und Erblasser:in abhängig.
- Eine als Familienheim selbst genutzte Immobilie ist – mit geringen Einschränkungen – von der Erbschaftsteuer befreit.
Was bei einer Immobilienerbschaft geschieht
1. Meldung an das Finanzamt. Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung erben, haben Sie drei Monate Zeit, dies dem Finanzamt zu melden. Es reicht dafür ein formloser Brief. Darin müssen Sie
1. Meldung an das Finanzamt. Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung erben, haben Sie drei Monate Zeit, dies dem Finanzamt zu melden. Es reicht dafür ein formloser Brief. Darin müssen Sie
- vollständige Angaben zum Erblasser oder der Erblasserin sowie zu den Erb:innen machen
- den Todestag und Sterbeort nennen
- das Erbe mit Angabe seines Wertes beschreiben, angeben, woher es stammt und in welchem Verhältnis Sie zur Erblasserin oder zum Erblasser standen, also etwa den Verwandtschaftsgrad nennen. Das Finanzamt erfährt auch über Standesämter, Nachlassgerichte, Notare oder Banken von Todesfällen und Erbschaften.
3. Festlegung der Höhe der Erbschaftsteuer. Grundlage für die Erbschaftsteuer ist der Wert der Immobilie. Davon wird ein festgelegter Steuerfreibetrag abgezogen und der Rest mit einem von der Erbschaftsteuerklasse abhängigen Prozentsatz besteuert. Dafür spielt der Verwandtschaftsgrad eine maßgebliche Rolle. In der niedrigsten Steuerklasse fängt der Steuersatz bei sieben Prozent an, in der höchsten, der Steuerklasse 3, endet er bei fünfzig Prozent. Zudem kann ein Versorgungsfreibetrag den zu versteuernden Betrag weiter verringern. Er steht etwa Ehepartner:innen, eingetragenen Lebenspartner:innen sowie Kindern und verwaisten Enkelkindern bis zum siebenundzwanzigsten Lebensjahr zu.
Freibeträge:
Freibeträge:
- verwitwete Ehepartner:innen: 500.000 Euro
- Kinder, Stief- und Adoptivkinder, verwaiste Enkelkinder: 400.000 Euro
- Enkelkinder: 200.000 Euro
- Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
- Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner:innen, sonstige Erb:innen: 20.000 Euro
- Steuerklasse 1: Ehepartner:innen, eingetragene Lebenspartner:innen, Kinder, Stief- und Adoptivkinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern
- Steuerklasse 2: geschiedene Eheleute, Geschwister und deren Kinder, Schwieger- und Stiefeltern
- Steuerklasse 3: alle übrigen Erb:innen, auch Verlobte und nicht eingetragene Lebenspartner:innen
4. Erbschaftsteuererklärung. Das Finanzamt wird Sie zur Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung auffordern, wenn Sie voraussichtlich steuerpflichtig sind. Wenn Sie selbst in der geerbten Immobilie wohnen und dort ihr familiärer Lebensmittelpunkt ist, gilt diese als Familienheim und ist damit von der Steuer befreit. Das können Sie mit der entsprechenden Anlage zur Steuererklärung angeben. Sie müssen allerdings spätestens sechs Monate, nachdem Sie geerbt haben, einziehen. Wenn dies wegen Erbstreitigkeiten oder noch nicht abgeschlossener Renovierungsarbeiten nicht möglich ist, können Sie die Gründe dem Finanzamt darlegen.
5. Besonderheiten. Das Erbschaftsteuerrecht ist keine triviale Angelegenheit. Wenn Sie unsicher sind über die Höhe der Steuerlast, fragen Sie bei einem Steuerberatungsbüro oder einer Fachanwaltskanzlei nach. Eine erste Auskunft kann auch Ihr Finanzamt geben. Denn es gibt neben den Freibeträgen noch Weiteres zu beachten.
- Als Familienheim gilt die Wohnung, in der sich das Familienleben hauptsächlich abspielt. Die Regelungen zu Freibeträgen für ein Familienheim gelten nur für erbende Kinder, verwaiste Enkel, eingetragene Lebens- und Ehepartner:innen.
- Auch bei einem Familienheim sind maximal zweihundert Quadratmeter Wohnfläche von der Erbschaftsteuer befreit. Jeder darüberliegende Quadratmeter fließt in die Berechnung der Erbschaftsteuer ein. Ausgenommen von dieser Regelung sind Ehepartner:innen oder Partner:innen einer eingetragenen Lebenspartnerschaft.
- Liegt der Wert der Immobilie über dem Steuerfreibetrag, kann dennoch eine Steuerbefreiung gelten – auch wenn der oder die Erbende nicht zum engeren Familienkreis gehört. Dann muss der Erbe oder die Erbin innerhalb der oben bereits genannten Frist von sechs Monaten einziehen und mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnen und Eigentümer:in sein. Bei Verkauf, Auszug oder Vermietung innerhalb dieser Zeit wird die Erbschaftsteuer fällig.
- Bei vermieteten Wohnimmobilien zieht das Finanzamt automatisch zehn Prozent des Verkehrswertes ab. So werden nur neunzig Prozent des Verkehrswertes besteuert. Liegt dieser Betrag unterhalb des Steuerfreibetrags, fällt auch keine Erbschaftsteuer an.
- Sie müssen eine Erbschaft übrigens nicht ausschlagen, nur weil Sie die Erbschaftsteuer nicht sofort bezahlen können. Das Finanzamt ermöglicht auch eine Ratenzahlung, angelegt auf zehn Jahre.