Profitipps für den Kauf eines Second-Hand-Hauses
Wie Sie gebrauchte Immobilien richtig einschätzen und böse Überraschungen vermeiden
Laut aktueller Houzz & Home Studie wohnen 65 Prozent der Befragten in einem gebrauchten Haus, dass sie mit Umbaumaßnahmen auf Vordermann gebracht und für ihre Wünsche gestaltet haben.
Wer ein Haus oder eine Wohnung erwerben möchte, begibt sich häufig auf unbekanntes Terrain. Teuer kann es zudem werden, wenn die Immobilie nicht das hält, was sie auf den ersten Blick versprochen hat. Worauf also achten, um die passende Immobilie zu finden und dabei böse Überraschungen zu vermeiden? Und welche Expert:innen können bei der Suche helfen? Wir haben mit einem Architekten und einem Bausachverständigen darüber gesprochen.
Wer ein Haus oder eine Wohnung erwerben möchte, begibt sich häufig auf unbekanntes Terrain. Teuer kann es zudem werden, wenn die Immobilie nicht das hält, was sie auf den ersten Blick versprochen hat. Worauf also achten, um die passende Immobilie zu finden und dabei böse Überraschungen zu vermeiden? Und welche Expert:innen können bei der Suche helfen? Wir haben mit einem Architekten und einem Bausachverständigen darüber gesprochen.
Doch auch Renovierungsstau wird schnell augenfällig. Im Bad zeigt etwa der Stil von Fliesen und Sanitärobjekten das Alter der Einrichtung und somit, wann die letzte Renovierung stattgefunden hat. „Gibt es einen erkennbaren Renovierungsstau, sind die Leitungen mit Sicherheit veraltet. Das erkennt auch, wer kein Profi ist. Bei der Elektrik sind Drehsicherungen ein eindeutiger Hinweis“, erklärt Architekt Sebastian Schwingeler.
Vorbereitungen rund um Besichtigung und Kauf, die ohne Profis gemacht werden können
Bevor Fachleute tatsächlich ins Spiel kommen, können Kaufinteressierte einige Vorarbeiten leisten. Dazu gehört, Informationen zu sammeln. Bieder rät dazu, mit Bekannten und die Familie über das eigene Vorhaben zu sprechen und sie zur Besichtigung mitzunehmen: „Am hilfreichsten sind Bekannte mit Ahnung, die selbst mit Immobilien oder dem Baufach vertraut sind, vielleicht sogar in der Branche arbeiten.“
Bevor Fachleute tatsächlich ins Spiel kommen, können Kaufinteressierte einige Vorarbeiten leisten. Dazu gehört, Informationen zu sammeln. Bieder rät dazu, mit Bekannten und die Familie über das eigene Vorhaben zu sprechen und sie zur Besichtigung mitzunehmen: „Am hilfreichsten sind Bekannte mit Ahnung, die selbst mit Immobilien oder dem Baufach vertraut sind, vielleicht sogar in der Branche arbeiten.“
„Auf jeden Fall sollte die Immobilie zwei- bis dreimal besichtigt werden. Dann können sich die Eindrücke besser setzen“, rät Schwingeler. Und wenn zum Kauf gedrängt wird? „Kaufinteressierte sollten sich nicht verrückt machen lassen. Wenn Eile im Spiel ist, ist größte Vorsicht geboten. Dann stimmt häufig etwas nicht“, warnt Bieder. „Der Kauf sollte erst stattfinden, wenn alle Fragen geklärt sind.“
Zeit, Profis hinzuzuziehen
Den Ersttermin sollten die Kaufwilligen alleine oder – wie oben beschrieben – mit Bekannten oder Familie wahrnehmen, sind sich beide Experten einig. Denn guter Rat ist vielleicht nicht teuer, kostet aber.
Ein Architekt oder eine Architektin berechnet für die Besichtigung häufig ihren normalen Stundensatz. Bausachverständiger Bieder schlüsselt seine Kosten auf. Er verlangt für eine Besichtigung von rund zwei Stunden und mündlicher Begutachtung vierhundert Euro. Darin ist auch die An- und Abfahrt enthalten. Wünschen die Auftraggeber:innen ein schriftliches Protokoll, fallen weitere zweihundert Euro an. Und wer ein umfangreiches Gutachten benötigt, etwa zur Vorlage bei der Bank, bekommt das für zusätzliche sechshundert Euro. Also nach der Besichtigung erst mal drüber schlafen. Wenn die Immobilie dann noch infrage kommt, lohnt sich der Profi-Rat. Auf jeden Fall aber lohnt es sich, den Rat vor dem Kauf einzuholen.
Anlaufstellen für Ratsuchende
Architekt:innen und Bausachverständige sind für viele die erste Anlaufstelle. Auch viele Bausparkassen bieten ihren Kund:innen Dienstleistungen rund um den Immobilienkauf. Der Verband privater Bauherren bietet ebenfalls unabhängigen Rat.
Den Ersttermin sollten die Kaufwilligen alleine oder – wie oben beschrieben – mit Bekannten oder Familie wahrnehmen, sind sich beide Experten einig. Denn guter Rat ist vielleicht nicht teuer, kostet aber.
Ein Architekt oder eine Architektin berechnet für die Besichtigung häufig ihren normalen Stundensatz. Bausachverständiger Bieder schlüsselt seine Kosten auf. Er verlangt für eine Besichtigung von rund zwei Stunden und mündlicher Begutachtung vierhundert Euro. Darin ist auch die An- und Abfahrt enthalten. Wünschen die Auftraggeber:innen ein schriftliches Protokoll, fallen weitere zweihundert Euro an. Und wer ein umfangreiches Gutachten benötigt, etwa zur Vorlage bei der Bank, bekommt das für zusätzliche sechshundert Euro. Also nach der Besichtigung erst mal drüber schlafen. Wenn die Immobilie dann noch infrage kommt, lohnt sich der Profi-Rat. Auf jeden Fall aber lohnt es sich, den Rat vor dem Kauf einzuholen.
Anlaufstellen für Ratsuchende
Architekt:innen und Bausachverständige sind für viele die erste Anlaufstelle. Auch viele Bausparkassen bieten ihren Kund:innen Dienstleistungen rund um den Immobilienkauf. Der Verband privater Bauherren bietet ebenfalls unabhängigen Rat.
Profis für die Bewertung der Substanz einschalten
Fachleute haben einen geschulten Blick und Erfahrung bei der Bewertung der Substanz und können verschleierte Mängel aufdecken.
„Manche Immobilie ist ehrlich. Ein altes Haus etwa, an dem nichts gemacht wurde. Es gibt aber auch für den Verkauf aufgehübschte Immobilien, um dadurch einen besseren Preis zu erzielen“, erläutert Bieder.
Der Bausachverständige geht häufig intuitiv genau auf die Stellen zu, bei denen Mängel verdeckt wurden und kennt viele der Tricks, wie er erzählt. Wenn dennoch ein Mangel erst später entdeckt wird, haften Verkäufer:innen bis zu fünf Jahre nach dem Kauf. Liegt gar eine arglistige Täuschung vor, gilt eine Verjährungsfrist von dreißig Jahren, beruhigt Bieder. Einen Baugutachter in Ihrer Nähe finden Sie hier.
Fachleute haben einen geschulten Blick und Erfahrung bei der Bewertung der Substanz und können verschleierte Mängel aufdecken.
„Manche Immobilie ist ehrlich. Ein altes Haus etwa, an dem nichts gemacht wurde. Es gibt aber auch für den Verkauf aufgehübschte Immobilien, um dadurch einen besseren Preis zu erzielen“, erläutert Bieder.
Der Bausachverständige geht häufig intuitiv genau auf die Stellen zu, bei denen Mängel verdeckt wurden und kennt viele der Tricks, wie er erzählt. Wenn dennoch ein Mangel erst später entdeckt wird, haften Verkäufer:innen bis zu fünf Jahre nach dem Kauf. Liegt gar eine arglistige Täuschung vor, gilt eine Verjährungsfrist von dreißig Jahren, beruhigt Bieder. Einen Baugutachter in Ihrer Nähe finden Sie hier.
Profis bei der Einschätzung von Veränderungsmöglichkeiten hinzuziehen
Eine sofort bezugsfertige Immobilie ist selten. Zumindest kleine Veränderungen werden meist gemacht. Häufig wollen die neuen Eigentümer:innen mehr verändern. Doch was ist erlaubt? Was lohnt sich?
„Notwendige und gewünschte Arbeiten müssen zum Budget passen. Häufig fällt da schon die Entscheidung für oder gegen einen Hauskauf“, weiß Schwingeler.
Der Architekt weist vor Ort darauf hin, ob etwa ein Anbau möglich ist oder die Behebung eines Feuchtigkeitsschadens im Budgetrahmen liegt. Auch auf mögliche Fördermittel, etwa für die energetische Sanierung, macht er schon bei der Besichtigung aufmerksam. Bieder ergänzt: „Ein Experte oder eine Expertin können sagen, ob der Kaufpreis angemessen ist und eine erste Einschätzung der erwartbaren Kosten geben.“
Eine sofort bezugsfertige Immobilie ist selten. Zumindest kleine Veränderungen werden meist gemacht. Häufig wollen die neuen Eigentümer:innen mehr verändern. Doch was ist erlaubt? Was lohnt sich?
„Notwendige und gewünschte Arbeiten müssen zum Budget passen. Häufig fällt da schon die Entscheidung für oder gegen einen Hauskauf“, weiß Schwingeler.
Der Architekt weist vor Ort darauf hin, ob etwa ein Anbau möglich ist oder die Behebung eines Feuchtigkeitsschadens im Budgetrahmen liegt. Auch auf mögliche Fördermittel, etwa für die energetische Sanierung, macht er schon bei der Besichtigung aufmerksam. Bieder ergänzt: „Ein Experte oder eine Expertin können sagen, ob der Kaufpreis angemessen ist und eine erste Einschätzung der erwartbaren Kosten geben.“
Der korrekte Preis
„Heute erhält oft der Meistbietende den Zuschlag. Der Wert der Immobilie sollte sich dennoch im Kaufpreis niederschlagen“, betont Schwingeler und rät, nur den Preis zu zahlen, den die Immobilie mit geringem Aufschlag wert ist. Gutachter:innenausschüsse können hierzu Bewertungen abgeben. Für eine erste Einschätzung zum Preis rät Bieder, einschlägige Immobilienportale zu besuchen und dort Preise und Zustand zu vergleichen.
„Heute erhält oft der Meistbietende den Zuschlag. Der Wert der Immobilie sollte sich dennoch im Kaufpreis niederschlagen“, betont Schwingeler und rät, nur den Preis zu zahlen, den die Immobilie mit geringem Aufschlag wert ist. Gutachter:innenausschüsse können hierzu Bewertungen abgeben. Für eine erste Einschätzung zum Preis rät Bieder, einschlägige Immobilienportale zu besuchen und dort Preise und Zustand zu vergleichen.
Im Gesamtbudget sollten außerdem notwendige Umbaukosten berücksichtigt werden, zusätzlich zu den rund zehn Prozent weichen Kosten, etwa Grunderwerbsteuer, Gebühren und Kosten für Makler:innen und Notar:innen.
Ein Wertgutachten nennt allerdings meist nur den technischen Wert der Immobilie. Durch eine starke Nachfrage oder eine begehrte Lage kann der verlangte Preis wesentlich höher sein, wie es derzeit vielfach der Fall sei, erklärt Bieder und rät: „Oft geht aber am Preis noch was. Interessierte sollten einfach ein konkretes Preisangebot machen und auf Augenhöhe verhandeln.“
Ein Wertgutachten nennt allerdings meist nur den technischen Wert der Immobilie. Durch eine starke Nachfrage oder eine begehrte Lage kann der verlangte Preis wesentlich höher sein, wie es derzeit vielfach der Fall sei, erklärt Bieder und rät: „Oft geht aber am Preis noch was. Interessierte sollten einfach ein konkretes Preisangebot machen und auf Augenhöhe verhandeln.“
Checkliste Unterlagen
Auf die Frage, welche Unterlagen zur Immobilie von den Interessierten angeschaut werden sollten, antwortet Bieder: „Möglichst alles, was vorhanden ist.“ Je neuer die Immobilie, umso mehr Unterlagen wird es geben, sind sich die beiden Experten einig.
Aufschluss über Details der Immobilie geben:
Auf die Frage, welche Unterlagen zur Immobilie von den Interessierten angeschaut werden sollten, antwortet Bieder: „Möglichst alles, was vorhanden ist.“ Je neuer die Immobilie, umso mehr Unterlagen wird es geben, sind sich die beiden Experten einig.
Aufschluss über Details der Immobilie geben:
- Baugenehmigungen: Sie sind ein Beleg dafür, dass der Ist-Zustand der Immobilie so genehmigt wurde. Fehlt die Dokumentation, muss bei einem Umbau meist nachträglich eine Genehmigung eingeholt werden.
- Grundbuchauszug: Er gibt Auskunft zu vorhergehenden Eigentümer:innen sowie zu Belastungen durch Baulasten und Grunddienstbarkeiten, Wohnrechten, Wegerechten etc., sofern die jeweiligen Vorbesitzer:innen dies haben eintragen lassen. Auf jeden Fall hilft der Grundbuchauszug, mehr über eine Immobilie zu erfahren und darüber, ob Anbauten und Erweiterungen möglich sind.
- Energieausweis: Ihn müssen alle Gebäude haben. Die darauf eingetragene Energieklasse muss bereits in der Immobilienanzeige genannt werden.
- Rechnungen über Instandsetzungen: Sie belegen, was gemacht wurde.
- Baupläne: Sie können auch im Bauarchiv der Gemeinde eingesehen werden.
- Wohnflächenberechnung: Sie gibt Auskunft über die tatsächliche Wohnfläche.
- Erschließungsbeitragsabrechnung: Sie belegt, ob der Erschließungsbeitrag an die Stadt oder Gemeinde bezahlt wurde. Der Beitrag wird nicht mit der Fertigstellung des Gebäudes, sondern mit der Fertigstellung der Erschließung fällig. Daher kann der Erschließungsbeitrag auch bei etwas älteren Häusern noch offen sein.
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Die sollte sich anschauen, wer eine Wohnung kauft. Hinweise auf zusätzliche Kosten bietet ein Blick auf fällige Renovierungen und die Höhe der Rücklagen der Eigentümergemeinschaft.
Zu einer Mischung aus gesundem Menschenverstand und Bauchgefühl rät der Bausachverständige Harley D. Bieder: „Besonders die Außenhaut, also Dach, Außenwände und Fenster, aber auch der Keller sollten begutachtet werden. Da entstehen die meisten Schäden.“ Risse und Defekte durch Feuchtigkeit sind meist sehr einfach zu erkennen.