Wann es sich für Mieter lohnt, viel ins Zuhause zu investieren
Eine teure Küche oder Einbaumöbel in die Mietwohnung einbauen? Zwei Experten erläutern, was dafür spricht – und dagegen
Beim Einzug die Wände streichen, einmal durchwischen, Möbel rein und fertig. Mehr Aufwand lohnt sich nicht bei einer Mietwohnung. Wirklich nicht?
Angesichts eines angespannten Wohnungsmarkts in Ballungszentren werden Umzüge seltener, die Mietdauer länger. Zumal wenn der Kauf einer Wohnung aus Kostengründen oder mangels geeigneter Objekte nicht möglich ist. Einen begehbaren Kleiderschrank, eine schöne Einbauküche oder ein Wohlfühlbad – das wünschen sich auch Mieter. Doch was ist erlaubt, wo müssen Vermieter eventuell zustimmen und wie sieht es mit den Kosten aus?
Angesichts eines angespannten Wohnungsmarkts in Ballungszentren werden Umzüge seltener, die Mietdauer länger. Zumal wenn der Kauf einer Wohnung aus Kostengründen oder mangels geeigneter Objekte nicht möglich ist. Einen begehbaren Kleiderschrank, eine schöne Einbauküche oder ein Wohlfühlbad – das wünschen sich auch Mieter. Doch was ist erlaubt, wo müssen Vermieter eventuell zustimmen und wie sieht es mit den Kosten aus?
Die Trennwand hat Mittmann in ihrer Wohnung in München eingebaut, um so ein Zimmer mehr zu erhalten. Sie lässt sich beim Auszug einfach entfernen.
Was ist erlaubt?
Doch darf ich überhaupt so renovieren und umbauen, wie ich möchte? „Grundsätzlich dürfen Mieter die Wohnung so nutzen, wie sie möchten. Den vertragsmäßigen Gebrauch vorausgesetzt“, erklärt Jutta Hartmann, Juristin und Pressesprecherin des Deutschen Mieterbunds e.V. Die Räume schwarz oder pink zu streichen, die Türen auszuhängen oder Bilder und Spiegel mit Dübeln zu befestigen, ist während der Mietzeit erlaubt. Beim Auszug allerdings gilt, was im Mietvertrag steht. Wird dort explizit eine helle Wandfarbe genannt, müssen Mieter die Wände eventuell neu streichen oder Schadenersatz leisten. Der kann auch fällig werden, wenn die Wohnung wegen Einbauten oder Wandfarbe nicht vermietbar ist.
Was ist erlaubt?
Doch darf ich überhaupt so renovieren und umbauen, wie ich möchte? „Grundsätzlich dürfen Mieter die Wohnung so nutzen, wie sie möchten. Den vertragsmäßigen Gebrauch vorausgesetzt“, erklärt Jutta Hartmann, Juristin und Pressesprecherin des Deutschen Mieterbunds e.V. Die Räume schwarz oder pink zu streichen, die Türen auszuhängen oder Bilder und Spiegel mit Dübeln zu befestigen, ist während der Mietzeit erlaubt. Beim Auszug allerdings gilt, was im Mietvertrag steht. Wird dort explizit eine helle Wandfarbe genannt, müssen Mieter die Wände eventuell neu streichen oder Schadenersatz leisten. Der kann auch fällig werden, wenn die Wohnung wegen Einbauten oder Wandfarbe nicht vermietbar ist.
Farben beeinflussen das Wohlbefinden. Das tiefe Dunkelblau an Wand und Decke des Schlafzimmers in einer renovierten Kreuzberger Mietwohnung verhilft der Bewohnerin zu einem besseren Schlaf, wie Markus Altvater von The Inner House weiß.
Müssen Vermieter der Renovierung zustimmen?
Hartmann gibt eine Faustregel vor: „Als Orientierung gilt: Alles was dauerhaft ist, bedarf der Genehmigung durch den Vermieter.“ Wenn der Vermieter gefragt wird, heißt das natürlich auch, dass er nicht unbedingt zustimmen muss. Aber: „Kümmert sich der Mieter um die Wohnung, bedeutet das für den Vermieter einen Werterhalt seines Eigentums“, so Mittmann, die zu einer offenen Kommunikation mit dem Vermieter rät. Dass dieser dennoch nicht immer zustimmt, kann passieren. Ein neues Bad etwa muss nicht sein, solange das alte funktioniert. „Mieter haben Anspruch auf ein funktionierendes Bad, nicht aber auf ein modernes“, bestätigt Hartmann.
Anders verhält es sich, wenn Um- und Einbauten Barrierefreiheit schaffen, etwa durch eine bodengleiche Dusche oder einen Drehsitz für die Badewanne. Als Mieter kriegen sie dafür sogar Geld vom Staat. Sind Mieter darauf angewiesen, müssen Vermieter diesen Maßnahmen zustimmen. Wobei es auch hier Ausnahmen geben kann.
Müssen Vermieter der Renovierung zustimmen?
Hartmann gibt eine Faustregel vor: „Als Orientierung gilt: Alles was dauerhaft ist, bedarf der Genehmigung durch den Vermieter.“ Wenn der Vermieter gefragt wird, heißt das natürlich auch, dass er nicht unbedingt zustimmen muss. Aber: „Kümmert sich der Mieter um die Wohnung, bedeutet das für den Vermieter einen Werterhalt seines Eigentums“, so Mittmann, die zu einer offenen Kommunikation mit dem Vermieter rät. Dass dieser dennoch nicht immer zustimmt, kann passieren. Ein neues Bad etwa muss nicht sein, solange das alte funktioniert. „Mieter haben Anspruch auf ein funktionierendes Bad, nicht aber auf ein modernes“, bestätigt Hartmann.
Anders verhält es sich, wenn Um- und Einbauten Barrierefreiheit schaffen, etwa durch eine bodengleiche Dusche oder einen Drehsitz für die Badewanne. Als Mieter kriegen sie dafür sogar Geld vom Staat. Sind Mieter darauf angewiesen, müssen Vermieter diesen Maßnahmen zustimmen. Wobei es auch hier Ausnahmen geben kann.
Das Architekturbüro millimeta hat im Zuge der Rundumerneuerung einer Münchener Mietwohnung nicht nur die Möblierung erneuert, sondern auch die Elektroinstallationen ausgetauscht und einen neuen Boden aus geölter Zementspachtelung gegossen.
Der Vermieter muss nicht gefragt werden, wenn die Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen sich zurückbauen lassen. Ein Hochbett, ein Teppichboden oder eine neue Spüle etwa fallen also nicht unter die Genehmigungspflicht. Ein Tipp der Rechtsexpertin: „Die alte Spüle sollte aufbewahrt werden, da sie beim Auszug eventuell wieder eingebaut werden muss.“ Das gilt auch für ausgehängte Türen und ähnliches.
Der Vermieter muss nicht gefragt werden, wenn die Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen sich zurückbauen lassen. Ein Hochbett, ein Teppichboden oder eine neue Spüle etwa fallen also nicht unter die Genehmigungspflicht. Ein Tipp der Rechtsexpertin: „Die alte Spüle sollte aufbewahrt werden, da sie beim Auszug eventuell wieder eingebaut werden muss.“ Das gilt auch für ausgehängte Türen und ähnliches.
Als Tischler hatte Andreas Stapel einen klaren Vertrauensvorteil. Bei der Renovierung der seit vierzig Jahren unsanierten Wohnung ließ ihm seine Vermieterin freie Hand. Er erneuerte Böden, Decken, Wände und sogar die Türen.
Und wer trägt die Kosten?
„Oft braucht es nicht viel, damit die Räume ihr Potenzial entfalten“, weiß Mittmann. Zudem lassen sich auch Einbaumöbel häufig mit kleinen Veränderungen in anderen Räumen nutzen. Was aber, wenn es doch größerer Maßnahmen bedarf, um die Wohnung anzupassen und dadurch auch höhere Kosten entstehen? Eine Zustimmung des Vermieters zu den Renovierungsmaßnahmen bedeutet nicht zwangsläufig, dass er auch die Kosten übernimmt. Mittmann rät dazu, mit dem Vermieter zu sprechen, eventuell eine Regelung über die Miethöhe oder eine Kostenbeteiligung zu treffen. Mieter sollten allerdings gut abwägen, ob sie das überhaupt wollen. Denn nicht immer rechnet es sich, wenn Vermieter den Wünschen der Mieter nachkommen.
Modernisierungskosten etwa können auf die Mieter umgelegt werden. Zudem kann durch diese Maßnahmen die Miete insgesamt steigen, wird der jeweils gültige Mietspiegel zugrunde gelegt. „Wenn der Vermieter die Verbesserungen nicht gemacht hat, darf er dafür auch keine höhere Miete verlangen“, so Hartmann. Den möglichen Rückbau muss der Mieter dann allerdings meist auch selbst bezahlen. „Am besten ist es, sich vorher bei einem Mieterverein, einem Anwalt oder über Infoblätter zu informieren. Sonst könnte eine Renovierung im Nachhinein kostenintensiv werden“, weiß Hartmann.
Und wer trägt die Kosten?
„Oft braucht es nicht viel, damit die Räume ihr Potenzial entfalten“, weiß Mittmann. Zudem lassen sich auch Einbaumöbel häufig mit kleinen Veränderungen in anderen Räumen nutzen. Was aber, wenn es doch größerer Maßnahmen bedarf, um die Wohnung anzupassen und dadurch auch höhere Kosten entstehen? Eine Zustimmung des Vermieters zu den Renovierungsmaßnahmen bedeutet nicht zwangsläufig, dass er auch die Kosten übernimmt. Mittmann rät dazu, mit dem Vermieter zu sprechen, eventuell eine Regelung über die Miethöhe oder eine Kostenbeteiligung zu treffen. Mieter sollten allerdings gut abwägen, ob sie das überhaupt wollen. Denn nicht immer rechnet es sich, wenn Vermieter den Wünschen der Mieter nachkommen.
Modernisierungskosten etwa können auf die Mieter umgelegt werden. Zudem kann durch diese Maßnahmen die Miete insgesamt steigen, wird der jeweils gültige Mietspiegel zugrunde gelegt. „Wenn der Vermieter die Verbesserungen nicht gemacht hat, darf er dafür auch keine höhere Miete verlangen“, so Hartmann. Den möglichen Rückbau muss der Mieter dann allerdings meist auch selbst bezahlen. „Am besten ist es, sich vorher bei einem Mieterverein, einem Anwalt oder über Infoblätter zu informieren. Sonst könnte eine Renovierung im Nachhinein kostenintensiv werden“, weiß Hartmann.
Auch wenn sie ihre Wohnung nur gemietet haben, wollten die Bewohner nicht auf eine individuelle, großzügige Küche verzichten. Das vom Architekturbüro dreigegeneinen entworfene modulare Stecksystem schließt mit einer Betonarbeitsplatte ab und lässt sich auch in die nächste Wohnung mitnehmen.
Muss ein Vertrag mit dem Vermieter gemacht werden?
„Es ist immer gut, alles schriftlich zu regeln“, rät Hartmann. „Im Vertrag sollte auch festgeschrieben werden, was bei Auszug passiert. Vertraglich kann geregelt sein, dass es keinen Rückbau geben muss. Dann hat der Mieter meist Anspruch auf einen Wertersatz“, so die Juristin. Einen ersten Eindruck für solch einen Vertrag können sich auch Laien mit dem „Mustervertrag zur Modernisierung durch den Mieter“ verschaffen. Diese Vorlage stammt zwar aus dem Jahr 1980, aber sie ist noch immer eine gute Orientierungshilfe.
Muss ein Vertrag mit dem Vermieter gemacht werden?
„Es ist immer gut, alles schriftlich zu regeln“, rät Hartmann. „Im Vertrag sollte auch festgeschrieben werden, was bei Auszug passiert. Vertraglich kann geregelt sein, dass es keinen Rückbau geben muss. Dann hat der Mieter meist Anspruch auf einen Wertersatz“, so die Juristin. Einen ersten Eindruck für solch einen Vertrag können sich auch Laien mit dem „Mustervertrag zur Modernisierung durch den Mieter“ verschaffen. Diese Vorlage stammt zwar aus dem Jahr 1980, aber sie ist noch immer eine gute Orientierungshilfe.
Siebzigtausend Euro standen WAF Architekten zur Verfügung, um ihre Wohnung zu modernisieren. Vertraglich legten sie mit dem Vermieter fest, dafür über die folgenden zehn Jahre die Miete zu reduzieren. So profitieren beide Seiten von der Modernisierung.
Das sollten Sie bei der Renovierung Ihrer Mietwohnung beachten
Das sollten Sie bei der Renovierung Ihrer Mietwohnung beachten
- Eine gute Planung wirkt sich positiv auf die Kosten aus.
- Nicht alles muss neu gemacht werden. Wägen Sie ab, was verändert werden muss.
- Je länger Sie in der Mietwohnung bleiben, umso eher lohnt sich ein aufwendiger Umbau.
- Beziehen Sie Ihren Vermieter in das Projekt ein. Eine gute Kommunikation erspart Ärger.
- Veränderungen baulicher Art, etwa Fliesen abschlagen oder den Boden erneuern, müssen Sie mit Ihrem Vermieter absprechen.
- Ein- und Umbauten, die keine bauliche Veränderung darstellen, müssen beim Auszug zurückgebaut werden.
- Legen Sie schriftlich mit Ihrem Vermieter fest, was gemacht wird, wer welche Kosten übernimmt und was beim Auszug nicht zurückgebaut werden muss.
Lohnt sich der Aufwand?
Auf diese Frage gibt Julia Mittmann, die Innenarchitektur studierte und ihre Kunden bei allen Fragen des Wohnens berät und unterstützt, ein klares: „Ja! Wenn man weiß, dass man länger bleiben wird.“ Und da sich die Zukunft nicht vorhersagen lässt, lohnt es sich im Grunde nur dann nicht, wenn definitiv nur eine kurze Mietzeit ansteht.
„Die Wohnung ist die Basis, wo ich zu Hause bin, mich wohlfühle. Sie dient der Sicherheit, der Erholung und dem Wohlbefinden“, so die Einrichtungsexpertin. Sie selbst hat in der Mietwohnung, in der sie mit ihrer Familie wohnt, einige individuelle Anpassungen vorgenommen, die über das Streichen der Wände hinausgingen – Einbauschränke und Trennwand inklusive. „Es stellt sich immer die Frage: Was ist mir meine Wohnung wert?“, so Mittmann.
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