Grundschuld – das müssen Häuslebauer wissen!
Ohne Grundschuld kein Kredit: Banken benötigen die Grundschuldbestellung als Absicherung ihres Immobiliendarlehens
Grundschuld kurz und knapp:
- Mit der Grundschuld sichert sich ein Kreditgeber (Bank) über die finanzierte Immobilie ab. Die Grundschuldbestellung wird in der Regel vorausgesetzt, wenn ein Hauskredit vergeben wird.
- Die Grundschuld wird von einem Notar ins Grundbuch eingetragen. Dafür fallen Kosten an. Die Höhe der Grundschuld orientiert sich an der Darlehenshöhe. Die Bank erhebt außerdem Grundschuldzinsen.
- Für eine Baufinanzierung hat die Grundschuld eine ähnliche Funktion wie die Hypothek. Die Grundschuld ist allerdings bei Banken und Bauherren beliebter, weil sie nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden ist, sondern sich nach Rückzahlung für weitere Kredite nutzen lässt.
- Grundschuld löschen ohne Notar ist nicht möglich. Vorraussetzung für die Löschung ist, dass das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde.
Wie funktioniert die Grundschuldbestellung konkret?
Voraussetzung für die Grundschuldbestellung ist ein Kaufvertrag über eine Immobilie. Dieser wird von einem Notar aufgesetzt. Im Zuge der Kaufverhandlungen wird bei bestehenden Immobilien auch geprüft, ob es bereits eine Grundschuld auf die Immobilie gibt. Falls ja, sollte der Verkäufer sie löschen lassen. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags nimmt der Notar im Grundbuch der Immobilie eine Auflassungsvermerkung vor: Dabei handelt es sich um eine Art Reservierung, weil die weiteren Schritte im Kaufprozess mehrere Wochen dauern können. So wird sichergestellt, dass der Verkäufer die Immobilie nicht stillschweigend anderweitig verkauft oder eine neue Grundschuld eintragen lässt. Mit dem Grundschuldbestellungsformular von der finanzierenden Bank kann der Notar die Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen. Mit erfolgter Beurkundung der Grundschuld wird die Bank das Darlehen auszahlen und der Käufer kann die Immobilie erwerben. Abschließend beantragt der Notar die Umschreibung des Eigentümers der Immobilie.
Voraussetzung für die Grundschuldbestellung ist ein Kaufvertrag über eine Immobilie. Dieser wird von einem Notar aufgesetzt. Im Zuge der Kaufverhandlungen wird bei bestehenden Immobilien auch geprüft, ob es bereits eine Grundschuld auf die Immobilie gibt. Falls ja, sollte der Verkäufer sie löschen lassen. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags nimmt der Notar im Grundbuch der Immobilie eine Auflassungsvermerkung vor: Dabei handelt es sich um eine Art Reservierung, weil die weiteren Schritte im Kaufprozess mehrere Wochen dauern können. So wird sichergestellt, dass der Verkäufer die Immobilie nicht stillschweigend anderweitig verkauft oder eine neue Grundschuld eintragen lässt. Mit dem Grundschuldbestellungsformular von der finanzierenden Bank kann der Notar die Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen. Mit erfolgter Beurkundung der Grundschuld wird die Bank das Darlehen auszahlen und der Käufer kann die Immobilie erwerben. Abschließend beantragt der Notar die Umschreibung des Eigentümers der Immobilie.
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Wie hoch sind die Kosten der Grundschuldbestellung und was sind Grundschuldzinsen?
Kalkulieren Sie mit etwa 1,5 Prozent der Kaufsumme für die beiden Posten Notarkosten und Grundbuchgebühren. Die reinen Kosten der Eintragung der Grundschuld dürften rund 1 Prozent der Kaufsumme ausmachen. Von den sogenannten Grundschuldzinsen bekommt der Kreditnehmer normalerweise nichts mit – es sei denn, er kann seine Raten tatsächlich nicht mehr zurückzahlen. In diesem Fall kommen die Grundschuldzinsen (rund 15 Prozent) ins Spiel. Sie werden von der Bank auf den Wert der Grundschuld aufgerechnet und sorgen dafür, dass die Bank mehr Geld zurückfordern kann, als die Grundschuld vorsieht (zum Beispiel, um die Zwangsvollstreckung bezahlen zu können).
Besonderheiten der Grundschuld
Es gibt zwei Arten der Grundschuld: Eine Briefgrundschuld und eine Buchgrundschuld, die auch als „Grundschuld ohne Brief“ bezeichnet wird. Bei der Buchgrundschuld wird lediglich eine Eintragung ins Grundbuch vorgenommen, bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich eine Grundschuldurkunde („der Brief“) ausgegeben, auf der Inhaber und Höhe der Grundschuld vermerkt sind. Der Grundschuldbrief wird von der Bank verwahrt: Sie gibt ihn nach Abzahlung des Kredits an den Kreditnehmer zurück. Die Grundschuld muss dann nicht unbedingt gelöscht werden. Das unterscheidet die Grundschuld auch von der Hypothek: Letztere erlischt mit der Rückzahlung des Darlehens automatisch. Die Grundschuld bleibt bestehen und kann, sofern notwendig, gleich für eine neue Kreditsicherung verwendet werden. Banken bevorzugen die Grundschuld, weil sie ihnen mehr Rechte einräumt.
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Besonderheiten der Grundschuld
Es gibt zwei Arten der Grundschuld: Eine Briefgrundschuld und eine Buchgrundschuld, die auch als „Grundschuld ohne Brief“ bezeichnet wird. Bei der Buchgrundschuld wird lediglich eine Eintragung ins Grundbuch vorgenommen, bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich eine Grundschuldurkunde („der Brief“) ausgegeben, auf der Inhaber und Höhe der Grundschuld vermerkt sind. Der Grundschuldbrief wird von der Bank verwahrt: Sie gibt ihn nach Abzahlung des Kredits an den Kreditnehmer zurück. Die Grundschuld muss dann nicht unbedingt gelöscht werden. Das unterscheidet die Grundschuld auch von der Hypothek: Letztere erlischt mit der Rückzahlung des Darlehens automatisch. Die Grundschuld bleibt bestehen und kann, sofern notwendig, gleich für eine neue Kreditsicherung verwendet werden. Banken bevorzugen die Grundschuld, weil sie ihnen mehr Rechte einräumt.
Nur auf Antrag: Grundschuld löschen
Wenn der Käufer sein Darlehen komplett an die Bank zurückgezahlt hat, erhält er von ihr eine Löschungsbewilligung. Mit diesem Dokument kann er beim Notar beantragen, die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Sie wollen die Grundschuld ohne Notar löschen lassen? Das ist leider nicht möglich. Tipp: Da die Löschung ähnlich viel Geld kostet wie die Eintragung der Grundschuld, spricht nichts dagegen, sie einfach bestehen zu lassen. Wenn Sie einen neuen Kredit absichern wollen, lässt sich die bestehende Grundschuld einfach an die neue Bank übertragen – ohne die Kosten der Neubestellung.
Sonderfall: Ein Haus oder eine Eigentumswohnung sollen trotz Grundschuld verkauft werden. Dann gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder Sie verkaufen die Immobilie einschließlich der Grundschuld, oder Sie lassen vorher die Grundschuld löschen (in diesem Fall muss natürlich zuvor das Darlehen getilgt werden). In der Regel wird zu letzterem geraten, weil sich ein nicht belastetes Haus besser verkauft.
Wenn der Käufer sein Darlehen komplett an die Bank zurückgezahlt hat, erhält er von ihr eine Löschungsbewilligung. Mit diesem Dokument kann er beim Notar beantragen, die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Sie wollen die Grundschuld ohne Notar löschen lassen? Das ist leider nicht möglich. Tipp: Da die Löschung ähnlich viel Geld kostet wie die Eintragung der Grundschuld, spricht nichts dagegen, sie einfach bestehen zu lassen. Wenn Sie einen neuen Kredit absichern wollen, lässt sich die bestehende Grundschuld einfach an die neue Bank übertragen – ohne die Kosten der Neubestellung.
Sonderfall: Ein Haus oder eine Eigentumswohnung sollen trotz Grundschuld verkauft werden. Dann gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder Sie verkaufen die Immobilie einschließlich der Grundschuld, oder Sie lassen vorher die Grundschuld löschen (in diesem Fall muss natürlich zuvor das Darlehen getilgt werden). In der Regel wird zu letzterem geraten, weil sich ein nicht belastetes Haus besser verkauft.
Wenn Sie eine Immobilie erwerben, benötigen Sie in den allermeisten Fällen ein Darlehen von der Bank. Kreditinstitute verlangen dafür Sicherheiten, meist in Form des Hauses oder der Wohnung, das Sie kaufen wollen. Wie aber kommt die Bank an die Immobilie, falls Sie Ihre Raten nicht mehr zahlen können? Hier kommt die Grundschuld zum Einsatz. Sie wird in das Grundbuch eingetragen und erlaubt dem Gläubiger, die Immobilie im Verzugsfall zur Zwangsvollstreckung zu bringen. Im Grundbuch sind die Besitzverhältnisse an einer Immobilie eingetragen. Hier sind eben auch eventuelle Belastungen wie die Grundschuld verzeichnet.
Wie hoch ist die Grundschuld?
Für die Höhe der Grundschuld gibt es keine feste Formel. Die kreditgebende Bank legt sie mehr oder weniger willkürlich fest. In der Regel ist die Grundschuld aber so hoch wie der Kredit, das Sie bei der Bank aufnehmen.