Grundsteuer-Chaos: Was Eigentümer zur Berechnung wissen müssen
Für den Besitz eines Grundstücks mit oder ohne Gebäude verlangt der Staat Grundsteuer. Die Berechnung: ein Streitthema!
Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Abgaben für Städte und Gemeinden, denn mit ihr wird die kommunale Infrastruktur finanziert – die wiederum starken Einfluss auf den Wert des Grundstücks hat. Doch wie wird die Grundsteuer berechnet? Das bisherige Verfahren muss reformiert werden, urteilte im April 2018 das Bundesverfassungsgericht. Denn während die Grundstückswerte sich in den vergangenen Jahrzehnten teilweise stark verändert haben, beruht die Berechnung noch auf veralteten Daten. Spätestens ab 2025 muss die Grundsteuer nach einem neuen Verfahren ermittelt werden, bis dahin gilt noch das alte. Wir erklären, wie sich Ihr Beitrag zur Grundsteuer zusammensetzt.
Drei Faktoren gehen bei der Grundsteuer B in die Berechnung ein:
Schritt 1: Einheitswert festlegen
Um die Grundsteuer zu berechnen, bestimmt das Finanzamt zunächst den sogenannten Einheitswert. Er hängt unter anderem von der Art des Grundstücks und – falls vorhanden – der Bebauung ab. Ursprünglich sollten die Einheitswerte alle sechs Jahre neu ermittelt werden. Tatsächlich geschah das viel seltener: in Ostdeutschland nur einmal im Jahr 1935, in Westdeutschland zuletzt 1964. Daher sind die Einheitswerte völlig veraltet und führen zu ungleichen Belastungen der Eigentümer. Das ist auch der Grund dafür, warum das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt hat.
Schritt 2: Steuermessbetrag ermitteln
Um den sogenannten Steuermessbetrag zu ermitteln, wird der Einheitswert mit einer Steuermesszahl multipliziert. Sie liegt in Westdeutschland zwischen 2,6 und 6 Promille des Einheitswerts, in Ostdeutschland zwischen 5 und 10. Will man beispielsweise für ein unbebautes Grundstück im Westen die Grundsteuer berechnen, so kann die Steuermesszahl bei 3,5 Promille liegen.
Schritt 3: Kommunalen Hebesatz anwenden
Der aus Einheitswert mal Steuermesszahl ermittelte Steuermessbetrag wird nun mit dem Hebesatz der Gemeinden multipliziert, den diese selbst festlegen. Einige wenige Gemeinden haben einen Hebesatz von 0 Prozent, Spitzenreiter ist die hessische Gemeinde Nauheim mit 960 Prozent. Der Bundesdurchschnitt der Hebesätze für die Grundsteuer-B-Berechnung liegt 2018 bei 464 Prozent.
- Einheitswert
- Steuermesszahl
- Hebesatz der Gemeinde
Schritt 1: Einheitswert festlegen
Um die Grundsteuer zu berechnen, bestimmt das Finanzamt zunächst den sogenannten Einheitswert. Er hängt unter anderem von der Art des Grundstücks und – falls vorhanden – der Bebauung ab. Ursprünglich sollten die Einheitswerte alle sechs Jahre neu ermittelt werden. Tatsächlich geschah das viel seltener: in Ostdeutschland nur einmal im Jahr 1935, in Westdeutschland zuletzt 1964. Daher sind die Einheitswerte völlig veraltet und führen zu ungleichen Belastungen der Eigentümer. Das ist auch der Grund dafür, warum das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt hat.
Schritt 2: Steuermessbetrag ermitteln
Um den sogenannten Steuermessbetrag zu ermitteln, wird der Einheitswert mit einer Steuermesszahl multipliziert. Sie liegt in Westdeutschland zwischen 2,6 und 6 Promille des Einheitswerts, in Ostdeutschland zwischen 5 und 10. Will man beispielsweise für ein unbebautes Grundstück im Westen die Grundsteuer berechnen, so kann die Steuermesszahl bei 3,5 Promille liegen.
Schritt 3: Kommunalen Hebesatz anwenden
Der aus Einheitswert mal Steuermesszahl ermittelte Steuermessbetrag wird nun mit dem Hebesatz der Gemeinden multipliziert, den diese selbst festlegen. Einige wenige Gemeinden haben einen Hebesatz von 0 Prozent, Spitzenreiter ist die hessische Gemeinde Nauheim mit 960 Prozent. Der Bundesdurchschnitt der Hebesätze für die Grundsteuer-B-Berechnung liegt 2018 bei 464 Prozent.
Beispiel für die Berechnung der Grundsteuer
Die Grundsteuer wird nach folgender Formel berechnet:
Einheitswert × Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = jährliche Grundsteuer
Als Beispiel wollen wir für ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus in einer fiktiven Kommune in Westdeutschland die Grundsteuer berechnen. Das Haus hat einen Einheitswert von 25.000 Euro. Die Steuermesszahl für diese Kategorie beträgt 2,6 Promille. Als Hebesatz verwenden wir den bundesweiten Durchschnittswert von 464 Prozent:
25.000 Euro × 2,6 Promille = 65 Euro
65 Euro × 464 Prozent = 301,60 Euro
Die Grundsteuer würde also 301,60 Euro im Jahr betragen. Gezahlt wird sie an die Gemeinde vierteljährlich.
Befreiung von der Grundsteuer
Grundbesitz, der für für hoheitliche, gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Zwecke genutzt wird, ist von der Grundsteuer befreit.
In bestimmten Fällen kann ein Teil der Grundsteuer erlassen werden. Zum Beispiel wenn Sie als Vermieter von nicht selbst genutztem Eigentum Mietausfälle hatten, die Sie nicht zu verantworten haben (z. B. Mieter ist zahlungsunfähig). Den Erlass müssen Sie bei der Kommune einreichen bzw. in Berlin, Hamburg und Bremen beim Finanzamt.
Die Grundsteuer wird nach folgender Formel berechnet:
Einheitswert × Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = jährliche Grundsteuer
Als Beispiel wollen wir für ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus in einer fiktiven Kommune in Westdeutschland die Grundsteuer berechnen. Das Haus hat einen Einheitswert von 25.000 Euro. Die Steuermesszahl für diese Kategorie beträgt 2,6 Promille. Als Hebesatz verwenden wir den bundesweiten Durchschnittswert von 464 Prozent:
25.000 Euro × 2,6 Promille = 65 Euro
65 Euro × 464 Prozent = 301,60 Euro
Die Grundsteuer würde also 301,60 Euro im Jahr betragen. Gezahlt wird sie an die Gemeinde vierteljährlich.
Befreiung von der Grundsteuer
Grundbesitz, der für für hoheitliche, gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Zwecke genutzt wird, ist von der Grundsteuer befreit.
In bestimmten Fällen kann ein Teil der Grundsteuer erlassen werden. Zum Beispiel wenn Sie als Vermieter von nicht selbst genutztem Eigentum Mietausfälle hatten, die Sie nicht zu verantworten haben (z. B. Mieter ist zahlungsunfähig). Den Erlass müssen Sie bei der Kommune einreichen bzw. in Berlin, Hamburg und Bremen beim Finanzamt.
Vorschläge zur Reform der Grundsteuer
Im November 2018 hat Bundesfinanzminister Scholz den Bundesländern Vorschläge für eine Grundsteuerreform präsentiert. Zur zukünftigen Berechnung der Grundsteuer favorisiert der SPD-Politiker ein wertabhängiges Modell. Darin sollen in die Berechnung des Einheitswerts Faktoren wie Nettokaltmiete, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksfläche und Bodenrichtwert einfließen. Bei selbst genutzten Immobilien soll eine fiktive Miete auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamts verwendet werden, um künftig die Grundsteuer nach Einheitswert zu berechnen. Kritik kommt unter anderem aus Bayern und von der Immobilienwirtschaft. Beide favorisieren ein wertunabhängiges Modell, auch Flächenmodell genannt. Darin soll der Wert zur Berechnung der Grundsteuer allein anhand der Fläche des Grundstücks und des Gebäudes ermittelt werden. Der Deutsche Mieterbund und das Institut der deutschen Wirtschaft plädieren für eine reine Bodensteuer auf Grundlage des Werts der Grundstücke.
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► So finden Sie ein passendes Baugrundstück
► Baunebenkosten: Über die versteckten Kosten beim Hausbau
Nach welchem Modell soll Ihrer Meinung nach die Grundsteuer berechnet werden? Welche Fragen haben Sie zum Thema Grundsteuer? Diskutieren Sie mit anderen Houzzern.
Im November 2018 hat Bundesfinanzminister Scholz den Bundesländern Vorschläge für eine Grundsteuerreform präsentiert. Zur zukünftigen Berechnung der Grundsteuer favorisiert der SPD-Politiker ein wertabhängiges Modell. Darin sollen in die Berechnung des Einheitswerts Faktoren wie Nettokaltmiete, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksfläche und Bodenrichtwert einfließen. Bei selbst genutzten Immobilien soll eine fiktive Miete auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamts verwendet werden, um künftig die Grundsteuer nach Einheitswert zu berechnen. Kritik kommt unter anderem aus Bayern und von der Immobilienwirtschaft. Beide favorisieren ein wertunabhängiges Modell, auch Flächenmodell genannt. Darin soll der Wert zur Berechnung der Grundsteuer allein anhand der Fläche des Grundstücks und des Gebäudes ermittelt werden. Der Deutsche Mieterbund und das Institut der deutschen Wirtschaft plädieren für eine reine Bodensteuer auf Grundlage des Werts der Grundstücke.
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Nach welchem Modell soll Ihrer Meinung nach die Grundsteuer berechnet werden? Welche Fragen haben Sie zum Thema Grundsteuer? Diskutieren Sie mit anderen Houzzern.
Grundsteuer wird erhoben auf den Besitz eines bebauten oder unbebauten Grundstücks. Die Steuereinnahmen gehen an die Städte und Gemeinden. Es gibt zwei Arten: Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Grundsteuer B für alle anderen Grundstücke, mit oder ohne Bebauung. Im Folgenden wird nur die Grundsteuer B behandelt, für die Variante A gibt es ein eigenes Rechenmodell.