Architektur erneuern: Wann sich ein Umbau lohnt
Eine Immobilie verändert sich mit den Bedürfnissen und Anforderungen der Bewohner. Wer umbaut, sollte aber gut planen
Eva Bodenmüller
17. Dezember 2018
Houzz Deutschland Contributor. Freie Autorin mit Faible für Architektur und Technik, Garten und Kulinarik
Houzz Deutschland Contributor. Freie Autorin mit Faible für Architektur und Technik,... Mehr
Altbauten haben Charme. Hier ist schon gelebt worden, die Bewohner haben ihre Spuren hinterlassen. Ein wenig Nostalgie mag dabei mitschwingen, doch was vielen Altbauten fehlt (zumal in unrenoviertem Zustand), ist der moderne Wohnkomfort. Wer hier keine Abstriche machen möchte, muss meist umbauen.
Dazu kommt: Nach zwanzig oder dreißig Jahren hat sich häufig die Lebenssituation der Bewohner verändert. Die Kinder sind ausgezogen, die Hobbys nehmen vielleicht mehr Raum ein. Auch dann kann ein Umbau sinnvoll sein, um das Haus oder die Wohnung wieder an die Bedürfnisse seiner Bewohner anzupassen. Wir haben mit zwei Experten darüber gesprochen, wann sich ein Umbau lohnt und wo die Stolperfallen liegen.
Dazu kommt: Nach zwanzig oder dreißig Jahren hat sich häufig die Lebenssituation der Bewohner verändert. Die Kinder sind ausgezogen, die Hobbys nehmen vielleicht mehr Raum ein. Auch dann kann ein Umbau sinnvoll sein, um das Haus oder die Wohnung wieder an die Bedürfnisse seiner Bewohner anzupassen. Wir haben mit zwei Experten darüber gesprochen, wann sich ein Umbau lohnt und wo die Stolperfallen liegen.
Im Osten von Berlin verwandelte Architektin Charlotte Wiessner einen Klinkerbau aus den Neunzigern in diesen modernen Familiensitz. Im Inneren wurden u. a. Wände eingerissen, neue eingezogen und so die Räume neu gegliedert. Die alten Fenster wurden durch Holzrahmenfenster ersetzt, die alte, gelbe Klinkerfassade wurde anthrazitfarben gestrichen. So integriert sich das Häuschen nach dem Umbau noch harmonisch ins Umfeld. Den gesamten Umbau sehen Sie hier
Die Qualität des Bestands
Vor einem Umbau muss die Substanz des Bestandsgebäudes geprüft werden. Wer eine Wohnung oder ein Haus neu erworben hat, wird diese Prüfung eventuell schon bei der Besichtigung gemacht oder aus dem Exposé herausgelesen haben. Ist das nicht der Fall, zum Beispiel bei einer Erbschaft, sollte spätestens jetzt diese Prüfung des Bestands vorgenommen werden. „Voraussetzung für einen Umbau ist, dass die Substanz gut ist. Ansonsten ist Abriss eine Option“, erklärt Architekt Ulrich Cornehl.
Andererseits muss nicht immer gleich umgebaut werden. Unter Umständen sind auch Instandsetzungsarbeiten ausreichend. „Wenn die Räume toll sind, ist eine zeitgemäße Sanierung unter Umständen der bessere Weg“, erklärt Ralf Schlachter von Unique Assemblage. Meist ist es die Technik, die erneuert werden muss. Strom-, Gas- und Wasserleitungen sind ein Beispiel, ebenso wie Heizsysteme. Eine Erneuerung lohnt sich, wenn die Bausubstanz gut ist. Von Vorteil ist, wenn der Altbau über einen höheren Bodenaufbau verfügt. Dann lässt sich auch eine moderne Trittschallisolierung problemlos einbauen.
Die Qualität des Bestands
Vor einem Umbau muss die Substanz des Bestandsgebäudes geprüft werden. Wer eine Wohnung oder ein Haus neu erworben hat, wird diese Prüfung eventuell schon bei der Besichtigung gemacht oder aus dem Exposé herausgelesen haben. Ist das nicht der Fall, zum Beispiel bei einer Erbschaft, sollte spätestens jetzt diese Prüfung des Bestands vorgenommen werden. „Voraussetzung für einen Umbau ist, dass die Substanz gut ist. Ansonsten ist Abriss eine Option“, erklärt Architekt Ulrich Cornehl.
Andererseits muss nicht immer gleich umgebaut werden. Unter Umständen sind auch Instandsetzungsarbeiten ausreichend. „Wenn die Räume toll sind, ist eine zeitgemäße Sanierung unter Umständen der bessere Weg“, erklärt Ralf Schlachter von Unique Assemblage. Meist ist es die Technik, die erneuert werden muss. Strom-, Gas- und Wasserleitungen sind ein Beispiel, ebenso wie Heizsysteme. Eine Erneuerung lohnt sich, wenn die Bausubstanz gut ist. Von Vorteil ist, wenn der Altbau über einen höheren Bodenaufbau verfügt. Dann lässt sich auch eine moderne Trittschallisolierung problemlos einbauen.
Die Vorbereitungen
„Ein Umbau hält viele Überraschungen bereit“, warnt Cornehl. Der Architekt schätzt Umbauprojekte schon aus Liebe zur Architektur, hält sie aber für erheblich schwieriger als einen Neubau. Wer unter die Oberflächen des Bestands schauen will, kommt an sogenannten Sondierungsöffnungen nicht vorbei. Mit einer rund 20 mal 20 Zentimeter großen Öffnung lässt sich erkennen, wie die Wand tatsächlich aufgebaut ist oder ob unter dem scheinbar guten Parkett bereits der Boden modert. In die Planung fließt mit ein, welche Teile erhalten und welche erneuert werden sollen.
„Ein Umbau hält viele Überraschungen bereit“, warnt Cornehl. Der Architekt schätzt Umbauprojekte schon aus Liebe zur Architektur, hält sie aber für erheblich schwieriger als einen Neubau. Wer unter die Oberflächen des Bestands schauen will, kommt an sogenannten Sondierungsöffnungen nicht vorbei. Mit einer rund 20 mal 20 Zentimeter großen Öffnung lässt sich erkennen, wie die Wand tatsächlich aufgebaut ist oder ob unter dem scheinbar guten Parkett bereits der Boden modert. In die Planung fließt mit ein, welche Teile erhalten und welche erneuert werden sollen.
Die Architekten von Unique Assemblage haben den Grundriss einer Wohnung in der Frankfurter Innenstadt verändert, um mehr Helligkeit und Atmosphäre zu schaffen. Dabei wurde auch die Idee des Frankfurter Bades umgesetzt, das sich quasi im selben Raum wie die Küche befindet. Anfang des zwanzigsten Jahrhunderts war es eine absolute Neuerung, das Bad in den Wohnraum zu integrieren. Das ganze Projekt können Sie sich hier anschauen
Entscheidungen: alt gegen neu
„Der Architekt sollte die Bauherren dafür sensibilisieren, was erhaltenswert ist, etwa historische Fenster oder echter Stuck“, erläutert Schlachter. Manchmal hängen die Bauherren aber auch an einem Bestand, der nur unter größtem Aufwand noch zu retten ist. „Es ist eine Abwägungssache, was ergänzt, was erhalten oder gar in den ursprünglichen Zustand rückgebaut werden soll“, mahnt Cornehl. Bei der Entscheidung, was erneuert und was erhalten wird, fließt mit ein, woran das Herz der Bauherren hängt – aber auch, was der Architekt aus fachlicher Sicht für besonders erhaltenswert hält.
Entscheidungen: alt gegen neu
„Der Architekt sollte die Bauherren dafür sensibilisieren, was erhaltenswert ist, etwa historische Fenster oder echter Stuck“, erläutert Schlachter. Manchmal hängen die Bauherren aber auch an einem Bestand, der nur unter größtem Aufwand noch zu retten ist. „Es ist eine Abwägungssache, was ergänzt, was erhalten oder gar in den ursprünglichen Zustand rückgebaut werden soll“, mahnt Cornehl. Bei der Entscheidung, was erneuert und was erhalten wird, fließt mit ein, woran das Herz der Bauherren hängt – aber auch, was der Architekt aus fachlicher Sicht für besonders erhaltenswert hält.
Zum Beispiel kann Stuck, der hinter vormals abgehängten Decken zum Vorschein kommt, einem Raum ein gänzlich neues Ambiente verschaffen. „Wir betonen gerne die Ecken, die erhalten werden sollen“, beschreibt Schlachter. Er hält es generell für einen großen Glücksfall, wenn ein Bauherr in einem Ballungsgebiet heute noch einen unsanierten Altbau findet.
Alte Teile mit neuen zu ergänzen, erfordert viel Geschick und Fingerspitzengefühl. Die Bemusterung findet daher (anders als beim Neubau) meist nicht im Büro des Architekten, sondern direkt auf der Baustelle statt. Muster der neuen Teile, wie Bodenbeläge oder Wandfliesen, liegen so direkt neben den alten, im Bestand verbauten Teilen.
Alte Teile mit neuen zu ergänzen, erfordert viel Geschick und Fingerspitzengefühl. Die Bemusterung findet daher (anders als beim Neubau) meist nicht im Büro des Architekten, sondern direkt auf der Baustelle statt. Muster der neuen Teile, wie Bodenbeläge oder Wandfliesen, liegen so direkt neben den alten, im Bestand verbauten Teilen.
Umbau heißt manchmal auch, Neues zu schaffen: Diese Berliner 3-Zimmer-Wohnung wurde so umgebaut, dass daraus zwei Apartments entstanden. Ein gutes Rezept, um neuen Wohnraum aus der Substanz zu schaffen. Das ganze Projekt sehen Sie hier
Die Umsetzung
Wie bei jeder Baumaßnahme sind auch beim Umbau viele Gewerke beteiligt, beispielsweise Fensterbauer, Bodenleger, Installateure, Trockenbauer und Maler. Sie müssen nicht nur ihr Handwerk gut beherrschen, sondern manchmal auch mit nicht alltäglichen Techniken auf die Eigenheiten des Altbaus eingehen – zum Beispiel auf schiefe Wände.
Darüber hinaus gibt es bürokratische Anforderungen, die ein Neubau nicht hat. Stehen das Haus oder Teile davon unter Denkmalschutz, muss die zuständige Behörde bei einem Umbau kontaktiert werden. „Die Denkmalschutzbehörde sollte früh eingebunden werden“, rät Cornehl. Sie entscheidet über Anträge, gibt aber selten vor, was gemacht werden darf oder muss. Auch wenn der Umbau nur innerhalb einer Wohnung stattfindet, muss in der Regel die Hausverwaltung informiert werden. Und wenn große Veränderungen geplant sind oder gravierend in die Statik eingegriffen wird, muss eventuell ein Bauantrag gestellt oder die Bauaufsicht informiert werden, bemerkt Schlachter.
Die Umsetzung
Wie bei jeder Baumaßnahme sind auch beim Umbau viele Gewerke beteiligt, beispielsweise Fensterbauer, Bodenleger, Installateure, Trockenbauer und Maler. Sie müssen nicht nur ihr Handwerk gut beherrschen, sondern manchmal auch mit nicht alltäglichen Techniken auf die Eigenheiten des Altbaus eingehen – zum Beispiel auf schiefe Wände.
Darüber hinaus gibt es bürokratische Anforderungen, die ein Neubau nicht hat. Stehen das Haus oder Teile davon unter Denkmalschutz, muss die zuständige Behörde bei einem Umbau kontaktiert werden. „Die Denkmalschutzbehörde sollte früh eingebunden werden“, rät Cornehl. Sie entscheidet über Anträge, gibt aber selten vor, was gemacht werden darf oder muss. Auch wenn der Umbau nur innerhalb einer Wohnung stattfindet, muss in der Regel die Hausverwaltung informiert werden. Und wenn große Veränderungen geplant sind oder gravierend in die Statik eingegriffen wird, muss eventuell ein Bauantrag gestellt oder die Bauaufsicht informiert werden, bemerkt Schlachter.
Mit der Schwiegermutter unter einem Dach leben? Das geht auch entspannt, solange auch die wohnlichen Verhältnisse passen. Im niederbayrischen Pocking wohnt eine fünfköpfige Familie mit der Oma zusammen – und zwar in deren saniertem Siedlungshaus aus den frühen Siebzigerjahren. Dafür wurde der 500 Quadratmeter umfassende Bestandsbau von Architekt Florian Schätz in zwei separate, in sich aber offen gestaltete Wohneinheiten geteilt. Den kompletten Umbau sehen Sie hier
Bei der notwendigen Sanierung einer Doppelhaushälfte in München wurde gleich der gesamte Wohnraum umgebaut. Die neue Treppe wirkt großzügig und nimmt weniger Platz ein als die alte. Den kompletten Umbau können Sie hier sehen
Der Umbau läuft von den schmutzigsten hin zu den feineren Arbeiten. Wenn es möglich ist, wird Raum für Raum vorgegangen. Dann können mit entsprechendem Staubschutz einzelne Räume während der Umbauphase noch genutzt werden, und die Bauherren müssen nicht während der gesamten Bauzeit woanders wohnen.
Der Umbau läuft von den schmutzigsten hin zu den feineren Arbeiten. Wenn es möglich ist, wird Raum für Raum vorgegangen. Dann können mit entsprechendem Staubschutz einzelne Räume während der Umbauphase noch genutzt werden, und die Bauherren müssen nicht während der gesamten Bauzeit woanders wohnen.
Der Wunsch nach mehr Komfort ist beim Badumbau in Altbauten meist vorrangig. Dieses befindet sich in einer umgebauten Altbau-Wohnung in Berlin-Charlottenburg
Die Kosten
Der Aufwand für einen Umbau ist meist höher als der für einen Neubau. Schon aus diesem Grund ist ein Umbau kein günstiges Unterfangen. Zudem gibt es häufiger als beim Neubau unvorhergesehene Schwierigkeiten. „Ein Umbau ist aufwendig, sowohl in der Planung als auch für die Handwerker“, sagt Schlachter. Das kann sich auch auf die Kosten auswirken. Deshalb ist es ratsam, Rücklagen für Unvorhergesehenes bereitzuhalten. Der Teufel steckt häufig im Detail. Wer handwerklich geschickt ist und die nötige Zeit aufbringen kann, kann selbst Hand anlegen. Etwa wenn es darum geht, Mauerwerk freizulegen und mit einer Drahtbürste zu reinigen oder Fliesen abzuschlagen.
Die Kosten
Der Aufwand für einen Umbau ist meist höher als der für einen Neubau. Schon aus diesem Grund ist ein Umbau kein günstiges Unterfangen. Zudem gibt es häufiger als beim Neubau unvorhergesehene Schwierigkeiten. „Ein Umbau ist aufwendig, sowohl in der Planung als auch für die Handwerker“, sagt Schlachter. Das kann sich auch auf die Kosten auswirken. Deshalb ist es ratsam, Rücklagen für Unvorhergesehenes bereitzuhalten. Der Teufel steckt häufig im Detail. Wer handwerklich geschickt ist und die nötige Zeit aufbringen kann, kann selbst Hand anlegen. Etwa wenn es darum geht, Mauerwerk freizulegen und mit einer Drahtbürste zu reinigen oder Fliesen abzuschlagen.
Private Rückzugsmöglichkeiten sind in Lofts oft nicht gegeben. Architekt Robin Foster ließ sich für dieses einer dreiköpfigen Familie eine neue Raumaufteilung einfallen, ohne den Loftcharakter der Wohnung grundsätzlich zu verändern. Das ganze Projekt können Sie hier sehen
Ein häufig übersehener Kostenfaktor ergibt sich durch die Frage: Wohnen bleiben oder während der Bauzeit ins Hotel ziehen? „Der Alltag wird vom Umbau beeinflusst, selbst wenn nicht alle Räume gleichzeitig betroffen sind“, so Cornehl. Wenn etwa das Wasser abgestellt wird, weil neue Leitungen verlegt werden, betrifft das Bad und Küche gleichermaßen. Auch eine Belastung durch Staub und Lärm lässt sich nicht vollständig verhindern. Selbst Staubschutzschleusen verhindern nicht vollständig, dass Schmutz in Wohnräume dringt, die gerade nicht umgebaut werden. Andererseits müssen aber auch viele Entscheidungen direkt vor Ort getroffen werden. Darum hält Schlachter es durchaus für gut, wenn die Bauherren in der Nähe sind. Geschmackssache also. Aber das Budget für einen Hotelaufenthalt oder gar Urlaub mit einzuplanen, ist sicher kein Nachteil.
Ein häufig übersehener Kostenfaktor ergibt sich durch die Frage: Wohnen bleiben oder während der Bauzeit ins Hotel ziehen? „Der Alltag wird vom Umbau beeinflusst, selbst wenn nicht alle Räume gleichzeitig betroffen sind“, so Cornehl. Wenn etwa das Wasser abgestellt wird, weil neue Leitungen verlegt werden, betrifft das Bad und Küche gleichermaßen. Auch eine Belastung durch Staub und Lärm lässt sich nicht vollständig verhindern. Selbst Staubschutzschleusen verhindern nicht vollständig, dass Schmutz in Wohnräume dringt, die gerade nicht umgebaut werden. Andererseits müssen aber auch viele Entscheidungen direkt vor Ort getroffen werden. Darum hält Schlachter es durchaus für gut, wenn die Bauherren in der Nähe sind. Geschmackssache also. Aber das Budget für einen Hotelaufenthalt oder gar Urlaub mit einzuplanen, ist sicher kein Nachteil.
Ein altes Haus, von vielen Generationen umgebaut, erweitert und abgewohnt: Hier bedarf es einiger Fantasie, um daraus modernen Wohnraum zu gestalten
Stellt sich abschließend die Frage, ob sich ein Umbau wirklich lohnt. „Man muss mögen, was man besitzt“, gibt Schlachter zu bedenken. „Man muss es wollen. Man muss durchhalten. Aber dann wird man auch belohnt“, ermutigt Cornehl.
Stellt sich abschließend die Frage, ob sich ein Umbau wirklich lohnt. „Man muss mögen, was man besitzt“, gibt Schlachter zu bedenken. „Man muss es wollen. Man muss durchhalten. Aber dann wird man auch belohnt“, ermutigt Cornehl.
Das sollten Sie sich vor einem Umbau fragen:
- Wie gut ist mein Bestand?
- Was muss unbedingt erneuert werden?
- Was möchte ich unbedingt erhalten?
- Wie sehr darf das Neue dominieren?
- Wen muss ich (oder der Architekt) informieren?
- Wie viel Zeit habe ich, um während der Umbauphase Entscheidungen zu treffen?
- Welche Kosten kommen auf mich zu?
- Ziehe ich während der Umbauphase aus? Wenn ja: Wohin?
Die Architekten von Bromsky bauten eine Scheune von 1910 für eine Baugruppe aus und um. Neue Fensteröffnungen wurden in die bestehende Fassade „hineingeschnitten“, die Konstruktion ist ein „Haus im Haus“ mit einem kerngedämmten, von innen vorgesetzten Mauerwerk
Auch interessant:
► Serie Architektur erneuern: Wie ein Anbau ein Haus verändert
► Wohnen auf der Baustelle: 10 Tipps, wie Sie den Umbau-Wahnsinn meistern
► Altbausanierung: Über schützenswerte Epochen
Planen Sie einen Umbau? Oder haben Sie schon einen hinter sich? Teilen Sie Ihre Erfahrungen mit anderen Houzzern in den Kommentaren.
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