skip to main content
Fotos
Fotos
Ratgeber
Neu auf Houzz
Diskussionen
Houzz-Studien
Anmelden
Houzz Logo Print
Diskussionen entdecken
HeimwerkenKleine Wohnung, kleines HausDesign Dilemma
webuser_922168896

Ремонт хрущёвки под сдачу.

Houzz-Nutzer 922168896
vor 5 Jahren
zuletzt bearbeitet:vor 5 Jahren



Всем доброго дня. Нужна помощь зала:)

Вопрос ремонтно-риелторский.

Есть убитая угловая хрущёвка двушка в Старых Химках в пятиэтажке.

Что и за сколько с ней можно реально сделать, чтобы она стала приносить доход от сдачи? Учитывая местоположение, контингент потенциальных арендаторов и тесный бюджет на всё (до 800тр).


Hervorgehobene Antwort
  • Дмитрий Евгеньевич
    vor 5 Jahren
    Zuletzt geändert: vor 5 Jahren

    Знаю тех кто в соседнем районе Москвы не могли сдать аналогичную квартиру, пока не покрасили стены и потолки. Посмотреть приходило несколько человек за день, но все отказывались, а сдавать гастарбайтерам под общагу не хотели сами хозяева. А как только покрасили и комнаты стали выглядеть ухоженно, сразу же сдали.

    Чтобы не убили надо делать неубиваемое, именно такой приоритет поставить: чистовая отделка самая износоустойчивая, как в коммерческих помещениях, мебель самая прочная из дешёвого. Если выбор красивое или прочное -- выбирать прочное. Если выбор дешёвое или прочное -- выбирать прочное, даже если оно чуть дороже.

    Клеить обои, если не под покраску -- не вариант вообще, через год они пожелтеют и потемнеют, не знаю что с ними делают, просто констатирую факт. Акриловая краска держится дольше, а если испачкают, при смене квартирантов можно всё привести в порядок за три дня.

    Kommentare (88)

    • Dennise Denny
      vor 5 Jahren

      Вчера у знакомого риэлтора из любопытства спросила про эту квартиру. Сказал "сдавать за 18-20К как есть, ремонтировать вообще смысла нет".

      Houzz-Nutzer 922168896 hat Dennise Denny gedankt
    • MultiJaysoon .
      vor 5 Jahren

      )) Химки, это вам не Луховицы какие-нибудь. зачем же сразу себе кармически такой контингент призывать, который или меняться будет через полгода или что-то делать такое, после чего будут повестки приходить.

      Фишка не столько в стоимости, сколько в том, чтобы надолго, с педантичной оплатой счетов и сносным отношением хотя бы к инженерным сетям квартиры и прочей социальной ответственностью. многие просто не знают, какие бабушки сидят на лавочке у таких подьездов

      Houzz-Nutzer 922168896 hat MultiJaysoon . gedankt
    • зоя касьянова
      vor 5 Jahren

      Делать ремонт или не делать, все зависит от целевой аудитории. Конечно, можно сдать квартиру и без ремонта, она будет востребована, причем постоянно, это любой риэлтор подтвердит. Все зависит от того, готовы ли вы работать с подобным контингентом. Если - да, то сдавайте.

      Houzz-Nutzer 922168896 hat зоя касьянова gedankt
    • Михаил
      vor 5 Jahren

      Зачем все советуют поменять окна? Ничего это не даст, кроме трат и духоты в перспективе.

      Houzz-Nutzer 922168896 hat Михаил gedankt
    • PRO
      User
      vor 5 Jahren
      Zuletzt geändert: vor 5 Jahren

      "Вчера у знакомого риэлтора из любопытства спросила про эту квартиру. Сказал "сдавать за 18-20К как есть, ремонтировать вообще смысла нет". "

      Согласен.

      Квартира, как имущество, все равно никуда не денется (форс-мажор в расчет не берем).

      Даже если квартиранты что-то там и испортят, на стоимость это не повлияет.

      А к моменту, когда отобьются вложенные в ремонт деньги, квартира "под сдачу" скорее всего вновь потребуется легкой косметики, так как будет позиционироваться уже в более высоком сегменте.

      Есть другой вариант.

      Взять в ипотеку дешевую студию метров 25 в Подмосковье.

      800 т. р. - на первый взнос, а ренту пускать на очередные платежи.

      За то время, пока бы отбивался ремонт, может появится еще одна квартира.

      С уважением, Станислав, ZS_ARCH.

      PS: у меня были заказчики, которые 2,5 года назад купили студию в Сходне (24 м. кв.) за 1,7 или 1,9 млн. (точно не помню, но помню, что меньше 2 млн.) без отделки.

      Houzz-Nutzer 922168896 hat User gedankt
    • PRO
      User
      vor 5 Jahren
      Zuletzt geändert: vor 5 Jahren

      "Зачем все советуют поменять окна? Ничего это не даст, кроме трат и духоты в перспективе."

      Вид более эстетичный. ))

      Когда снимал, почему-то пластиковые окна всегда отмечались в объявлении о сдаче, как преимущество. ))

      Houzz-Nutzer 922168896 hat User gedankt
    • PRO
      SOVA interiors
      vor 5 Jahren

      Тоже снимаем и больший комфорт обеспечивают пластиковые окна в плане шумоизоляции и теплоизоляции, зимой постоянно ощущаются потоки холодного воздуха с такими вот убитыми деревянными окнами. А если под окнами дорога — замучаетесь протирать подоконник от черной грязи.

      Houzz-Nutzer 922168896 hat SOVA interiors gedankt
    • Ирина Ло
      vor 5 Jahren

      Поддержу советы в духе:

      1. Заменить пол (линолеум поверх или как советовал MultiJaysoon забить его ДВП и покрасить) или просто покрасить.

      2. Минимальные улучшения электрики.

      3. Покрасить потолок. Или натяжной.

      4. Недорогие обои, скрадывающие неровности

      5. Санузел необязательно выкладывать плиткой целиком. Только вокруг ванной/душа. Другие стены просто покрасить или можно использовать широкое зеркало вместо плитки (может выйти дешевле).

      6. Сантехника - белая, простые модели, но новые. Качественная установка. И Вам без протечек, и жильцам без запахов старой канализации.

      Стиль, как выше писали - скандинавский. Он предполагает простоту и сдержанность. В целом, новое/чистое.

      Сами, когда снимали (как молодая пара) от убитого отказывались сразу. Мы любим чистоту и аккуратность, хотелось такого жилья, где это было бы легко поддерживать.

      Ещё пара статей на тему

      https://www.houzz.ru/statyi/byudzhetnye-mesta-gde-mozhno-eekonomity-vo-vremya-remonta-stsetivw-vs~49435100

      https://www.houzz.ru/statyi/remont-s-kalykulyatorom-kak-sekonomity-i-ne-pozhalety-ob-etom-stsetivw-vs~61724586

      Houzz-Nutzer 922168896 hat Ирина Ло gedankt
    • User
      vor 5 Jahren

      https://pikabu.ru/story/remont_v_khrushchevke_5552364

      Houzz-Nutzer 922168896 hat User gedankt
    • Dennise Denny
      vor 5 Jahren

      Ю У, вы ставите в пример, как объединяют газифицированную кухню с жилой комнатой без никаких перегородок?

      Houzz-Nutzer 922168896 hat Dennise Denny gedankt
    • Дмитрий Евгеньевич
      vor 5 Jahren
      Zuletzt geändert: vor 5 Jahren

      Чистовая отделка, мебель, обстановка -- всё самое прочное и неубиваемое из недорогого. За образец следует взять трёхзвёздочную гостинницу. Значительно сократит эксплуатационные расходы.

      Houzz-Nutzer 922168896 hat Дмитрий Евгеньевич gedankt
    • PRO
      Интерьер от Алекса
      vor 5 Jahren

      Согласен с Дмитрий Евгеньевич

      Houzz-Nutzer 922168896 hat Интерьер от Алекса gedankt
    • PRO
      Ремонт-эконом
      vor 5 Jahren
      Zuletzt geändert: vor 5 Jahren

      Здравствуйте! В этом бюджете можно хоромы сделать! Обращайтесь!

      Houzz-Nutzer 922168896 hat Ремонт-эконом gedankt
    • PRO
      Первостроитель-ремонт
      vor 5 Jahren

      Вам нужно интересоваться ценами в своем городе у фирм по ремонту, которые делают все "под ключ", что они предложат. Но вообще вполне реально до 800т.р. уложиться!

      Houzz-Nutzer 922168896 hat Первостроитель-ремонт gedankt
    • Ekaterina Annenkova
      vor 5 Jahren
      Zuletzt geändert: vor 5 Jahren

      1. Сделать ген.уборку (нанять тетеньку/фирму)

      2. На пол - половички/коврики из Икеи по 100р.шт (большие чуть дороже, в Леруа оч большие есть)

      3. Мебель, шторки и пр. тоже из Икеи. Копеечное, но новое.

      Все. Никаких 800 тыр. Убьют все нафиг. Ошибка всех новичков.

      Houzz-Nutzer 922168896 hat Ekaterina Annenkova gedankt
    • PRO
      Среда обитания
      vor 4 Jahren

      Подниму тему т.к. вопрос хрущевок и по сей день актуален и в них живут люди, и даже их арендуют:)) Если пол не скрипит и относительно ровный, то я бы предложила постелить коммерческий линолеум. Демонтировать все дверные полотна и коробки, поставить бюджетные китайские двери из гипера (там дешевле). Если хватит фантазии, то "состарить" (не штукатурить под ноль стены) интерьер, сделать его в стиле Средиземноморья, но тут нужно подумать над мебелью и акцентами цветных пятен (картин, постеров) на стенах. Сделать грунтовку, возможно бетоконтактом, и закатать краской, можно разделить на зоны, т.е. выбрать разный колор, в т.ч. и светлый. В санитарных узлах сбить старый кафель, установить свежую бюджетную сантехнику, стены покрасить. Краска сейчас есть и влагостойкая. Сантехнические трубы и стояки обшить гипсокартоном. На краске не экономить, взять моющуюся. Окна конечно же поменять. В Ваш бюджет уложиться должны.

    • Николай Ивчев
      vor 4 Jahren

      Заменить кона, дверные коробки (лучше поставить двери), постелить линолеум на имеющийся пол, поклеить обои. Дешево, эффективно (и эффектно), быстро. Вариант оптимум!

    • Dennise Denny
      vor 4 Jahren

      А главное, как актуально!

      Вот так приходит очередной вдаренный дизайнер и поднимает покрытые мхом темы, и потом сиди читай, как спасти то, что давно не треба.

    • PRO
      Среда обитания
      vor 4 Jahren

      Поиском тема может быть актуально в течении долгих будущих лет. Мы не дизайнеры, а практики-ремонтники с более 20 летним стажем работы в Санкт-Петербурге. Убитых хрущевок в стране очень много, и тема их ремонта всегда актуальна. Более того, у нас есть опыт, когда убитая однушка в спальнике Питера, сдавалась за минимальные деньги, но после косметического ремонта, стоимость ее аренды составила вдвое больше. Хозяйка, в результате вложений в ремонт, получает больше денег, чем если бы она ее сдавала без ремонта. Могу ссылкой поделиться, мы статью писали по этому поводу, в том числе для наших семинаров на выставках недвижимости.

    • Михаил
      vor 4 Jahren

      Среда обитания Что показывают рассчеты, когда отобъется стоимость ремонта? Через сколько лет? И через какое время арендаторы убьют новый ремонт и придется снова делать косметику?

    • Dennise Denny
      vor 4 Jahren

      " Могу ссылкой поделиться, мы статью писали по этому поводу, в том числе для наших семинаров на выставках недвижимости."

      Среда обитания, к кому обращаетесь со столь щедрым предложением, поднимая мох с темы?


      "Хозяйка, в результате вложений в ремонт, получает больше денег, чем если бы она ее сдавала без ремонта."

      Ооо, жду подробный сравнительный финансовый анализ от дизайнеро-ремонтника. Может вы лучше ограничитесь своей профессией все же, и не будете ступать на зыбкую почву?

    • Михаил
      vor 4 Jahren

      Dennise Denny Да не сложно кэш-флоу посчитать.

    • Dennise Denny
      vor 4 Jahren

      С формулировкой "если БЫ не делали ремонт"? Вот это "бы" во-первых не так просто посчитать не с потолка, во-вторых как правило результат математических расчетов будет не в пользу ремонта.

    • Houzz-Nutzer 664717790
      vor 4 Jahren
      Zuletzt geändert: vor 4 Jahren

      Денис, речь-то как раз и идет не о дизайне, а о ремонте.

    • PRO
      Среда обитания
      vor 4 Jahren

      С дизайном мы помогали бесплатно. И смешно говорить, что в этой квартире в аренду сделан дизайн. Еще многие заказчики не разбираются, что есть дизайн и что в него входит. Кеш-флоу мы заниматься не будем, это не наша работа. Мы привели пример из практики, а далее решать владельцу:))

      И хотя, у нас и есть опыт ремонта квартир в домах архитектурного наследия, где заказывался проект именно с целью сдачи в аренду. Но и это единичные случаи. И ремонт там был капитальный и дорогой. Квартира с видом на Летний сад. Кстати, делали этот ремонт на Фонтанке лет 15 назад, а перекрашивали стены два года назад, это к вопросу о косметическом ремонте и когда его обновлять.

    • зоя касьянова
      vor 4 Jahren

      Так как "в теме" могу сказать, что дорогой ремонт абсолютно себя не оправдывает при сдаче квартиры в длительную аренду. Даже вложения в 200т.р так же долго не отбиваются. Расчет очень простой, дешевая квартира всегда будет востребована, а дорогая часто будет простаивать, это прямой убыток.

    • PRO
      Среда обитания
      vor 4 Jahren

      зоя касьянова Я так полагаю, что это зависит от города, места расположения, самого вида квартиры, ее обустройства. В 2012г. мы сделали не только косметический ремонт этой квартиры, но и была куплена минимальная новая кухонная мебель, новый холодильник и стиральная машина, вся новая сантехника, новые дверные коробки с полотнами, электрика. Заказчица на обновление затратила 500тыс. руб. Мне тоже предстоит задуматься над тем, продавать или ремонтировать и сдавать квартиру. Я однозначно буду ее ремонтировать и сдавать. Но мне повезло с местом, где квартира расположена.

      И приятнее сдавать чистую и благоустроенную квартиру, чем квартиру убитую. Это мое мнение.

    • Dennise Denny
      vor 4 Jahren

      "И приятнее сдавать чистую и благоустроенную квартиру, чем квартиру убитую."

      Вот и все глубокие экономические расчеты.

    • зоя касьянова
      vor 4 Jahren

      Среда обитания , по порядку, локация сдаваемых квартир хорошая. Смысл иметь для аренды квартиру с плохой локацией? Естественно весь положенный набор мебели и бытовой техники присутствует. Вколачивать в сдаваемую квартиру 500т.р это вообще деньги на ветер. Когда они отобьются? Разница между упакованной квартирой и обыкновенной не настолько существенна, чтобы отбить затраты за 2-3 года. Доход-то когда пойдет? А через 4-5 лет придется обои снова менять или стены красить, то есть снова расходы на косметику. Если вы альтруист, то, конечно... Расчет простой, если ваша сдаваемая в длительную аренду квартира (складываем стоимость квартиры + ремонт) приносит вам 7-7,5% годовых, то все ок, если не дотягивает до 5%, то что-то делаете не так.

    • PRO
      Студия дизайна "INTSTYLE"
      vor 4 Jahren

      Можно сделать сантехнику, перестелить пол где надо, поменять окна, взять мебель, поработать с цветами стен. А ещё вариант сдать рабочим, которые за стоимость проживания в квартире, будут делать в ней ремонт

    • София Т.
      vor 4 Jahren

      частый вопрос- насколько выгодна аренда квартиры. я ориентируюсь на стоимость самой квартиры, аренда обычно составляет 1

    • София Т.
      vor 4 Jahren

      что-то пошло не так. Я поддерживаю Зою Касьянову, но ориентируюсь на 10-11%в год, ведь есть еще выплаты-коммунальные, налоговые и т.д. Сравните реальную стоимость квартиры, сходной с вашей, но с ремонтом, и без ремонта. 5-7% от разницы реальной стоимости дадут вам искомую прибавку в арендной плате.

    • PRO
      Среда обитания
      vor 4 Jahren

      зоя касьянова В Европе, чистые квартиры, не только в плане косметического ремонта, но и чистой сантехники, чистого белья-сдаются с завидным успехом. Но, и опять-таки, они сдаются часто с учетом Не заломленной цены за аренду. И здесь речь не идет о крутом ремонте и самой дорогой бытовой технике. Делаем хороший ремонт, а он бывает очень разный, сдаем за среднюю стоимость. И отзывы будут. И прибыль получите. А в сраче живите сами, господа.

      Моя соседка сетовала, что аренда дачи на лето слишком дорогая (она арендует домик за городом). При этом, сдает квартиру за максимальную цену, и с ремонтом 60 годов пр. века:)) Этим все и сказано:))

    • PRO
      Среда обитания
      vor 4 Jahren

      У меня была ситуация в Праге, когда студентка-москвичка, арендовала несколько квартир в одной парадной дома, которым владели итальянцы. Она арендовала у них, и пересдавала другим людям:))

    • Dennise Denny
      vor 4 Jahren
      Zuletzt geändert: vor 4 Jahren

      Среда обитания, у вас уже второй раз аргументация из разряда "в огороде бузина, а в Киеве дядька". Утверждения о том, как разумно вкладываться в ремонт убитой хрущевки, а аргументы об Европе, где ипотека 2-3%, и дореволюционных домах в центре Москвы.

      2-комнатный хрущ с косметическим ремонтом в спальном районе вы не сдадите за 45к в месяц.

    • PRO
      Среда обитания
      vor 4 Jahren

      Dennise Denny

      Да, Вы, мечтатель, батюшка:)) За 45тыс.российских рублей? Конечно же нет:))



    • PRO
      Среда обитания
      vor 4 Jahren

      Не поленилась позвонить риэлтору, который сдает квартиру, в которую вложено 500тыс. в 2012г.

      Риэлтор говорит, что косметический ремонт потребовался спустя шесть лет. Что достаточно переклеить обои и все. А также говорит, что квартира с ремонтом и изюминкой сдается быстрее и чуть дороже.

    • Dennise Denny
      vor 4 Jahren
      Zuletzt geändert: vor 4 Jahren

      "Да, Вы, мечтатель, батюшка:)) За 45тыс.российских рублей? Конечно же нет:))"

      Я не мечтатель ни разу, я как раз вас на землю пытаюсь спустить. Эта сумма - если рассчитывать на 7,5% годовых с той хрущевки (средняя цена по рынку - 7 лямов) с косметическим ремонтом за 500 т.р.

    • PRO
      Среда обитания
      vor 4 Jahren

      Dennise Denny я пишу про квартиру в Питере. И эта квартира была в собственности у владельца до ремонта. Риелтор мне озвучил стоимость аренды в Питере 18000+КУ. За эти деньги можно снять как однушку так и двушку, и даже в новом доме. Я спросила у риелтора, были ли периоды, когда квартиру сдать было не возможно. Он ответил, что нет.


      Если говорить про покупку квартиры и вложениях в ее ремонт, то в этом случае, экономическая обоснованность вложений должна быть иная. Ведь тема изначально создавалась с контентом, что квартира не покупается для для сдачи, а квартира имеется, или в наследство досталась.

    • PRO
      Среда обитания
      vor 4 Jahren

      Или риэлтор берет 10% от выручки стоимости аренды, в случае, если хозяин не хочет заниматься сдачей своей квартиры.

    • Михаил
      vor 4 Jahren

      Светлана Гаврилова В некоторых апартаментах стоимость обслуживания 200 руб/кв.м в месяц, это не считая коммуналки. Дороговато выходит, если еще учитывать налог на имущество, то операционные расходы всю прибыль съедят((. При посуточной сдаче, кроме того, бывают простои. В общем, все надо считать, сладко не получается нигде, чаще, при тщательных расчетах выходит, что овчинка выделки не стоит. Но это если цена самой недвижимости не растет или даже падает. В последнее время не растет и даже падает.

    • Светлана Гаврилова
      vor 4 Jahren

      Свои тексты удалю, так как это все-таки личная и сугубо конфиденциальная инфо

    • зоя касьянова
      vor 4 Jahren

      Среда обитания "Риелтор мне озвучил стоимость аренды в Питере 18000+КУ". Думаю, данная квартира находится не в центре, а на периферии, а для окраины вам придется сделать ремонт, чтобы сдать. Для Питера реально аренда от 25+к. это в Екатеринбурге 18+к за однушку.

      Если говорить про покупку квартиры и вложениях в ее ремонт, то в этом случае, экономическая обоснованность вложений должна быть иная. Ведь тема изначально создавалась с контентом, что квартира не покупается для для сдачи, а квартира имеется, или в наследство досталась. Какая разница как досталась квартира? по наследству или за наличку, это актив. Если он не приносит нормальный доход, то лучше ее продать и положить на депозит или в другое, при этом вы освобождаетесь от налогов, квартплаты и ремонта, то есть от трат.

      София Тасимова 10-11% процентов, это отлично за аренду.

    • PRO
      Среда обитания
      vor 4 Jahren

      зоя касьянова

      В дебаты вступать не собираюсь. Свою практику выложила в постах выше. Мы, питерцы, люди скромные, поэтому и цены на аренду относительно не великие:)) Если знаете географию Питера, то квартира за 18 тыс. в аренду, находится в спальнике Питера на пр.Культуры у метро пр.Просвещения, и это не Девяткино или Шушары, прошу заметить:))

    • зоя касьянова
      vor 4 Jahren

      Среда обитания , удивлена, Питер знаю, квартира в нормальном районе.

      Питерцы мне нравятся, очень часто у вас бываю :)

    • PRO
      Фабрика Мебель Даром
      vor 4 Jahren

      Главное кухню немножко подшаманить. Остальное можно и так сдавать. А вот зона готовки должна быть поприличнее.. Мое личное мнение!

      Если эконом кухня понадобится - обращайтесь.

    • PRO
      Среда обитания
      vor 4 Jahren

      Фабрика Мебель Даром

      Каждый кулик хвалит свое болото:)) Шаманить нужно и над кухонной мебелью в т.ч.:))

    • PRO
      User
      vor 4 Jahren

      Здравствуйте!

      Думаем за 800 000 рублей вполне реально привести эту квартиру в более-менее нормальный вид для комфортного проживания арендаторов и большей финансовой выгоды для Вас как для арендодателя.

      Стоит поменять окна, заменить полы и покрасить стены и это будет уже совсем другой вид квартиры и другая атмосфера.

      Желаем удачи!)

    • Hatter
      vor 4 Jahren

      Пол и окна в первую очередь менять ! На обоях и потолке можно сэкономить, но конечно тоже придется делать. Еще подумайте о трубах и смесителях

    Gesponsert

    Laden Sie die Seite neu, um diese Anzeige nicht mehr zu sehen

    Weitere Diskussionen
    Wo würdet Ihr die Wasserleitungen nach oben führen?
    8
    Welche Farbe von Farrow and Ball für meine Altbauwohnung?
    6
    Einrichtung - Wohn-/Esszimmer
    2
    Tote Ecke hinter dem Schreibtisch
    5
    Entscheidung für Wandfarbe bei welchem Licht?
    1
    Deutschland
    Mein Benutzererlebnis mit Cookies anpassen

    Houzz nutzt Cookies und ähnliche Technologien, um Ihre Benutzererfahrung zu personalisieren, Ihnen relevante Inhalte bereitzustellen und die Produkte und Dienstleistungen zu verbessern. Indem Sie auf „Annehmen“ klicken, stimmen Sie dem zu. Erfahren Sie hierzu mehr in der Houzz Cookie-Richtlinie. Sie können nicht notwendige Cookies über „Alle ablehnen“ oder „Einstellungen verwalten“ ablehnen.