Hauskredit: Clever finanzieren trotz Zinswende
Teil 2: Jetzt noch schnell einen Kredit aufnehmen? Wie sich steigende Zinsen auf Ihr Hausbauprojekt auswirken
Eva Zimmermann
14. November 2017
Journalistin mit Architektur-Diplom und Vorliebe für weniger – und manchmal auch mehr.
Journalistin mit Architektur-Diplom und Vorliebe für weniger – und manchmal auch... Mehr
In den USA hat sie bereits stattgefunden, die viel diskutierte Zinswende. Und auch in Deutschland steigen die Zinsen wieder, wenn auch nur minimal. Ob es sich lohnt, jetzt noch schnell einen Kredit zu günstigen Konditionen aufzunehmen, oder ob Sie besser abwarten sollten, erklären Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg und Florian Becker vom Bauherren-Schutzbund e.V. im zweiten Teil unserer Miniserie zur Hausfinanzierung.
Niedrigzinsen und ihr Einfluss auf die Bautätigkeit
Die Zinsen steigen wieder leicht an. Und da Baufinanzierungen über lange Zeiträume laufen bei mindestens zehn Jahren Zinsbindung, ist diese Tendenz hier besonders schnell zu spüren. In den USA ist die vielbeschworene Zinswende bereits eingetreten. In Deutschland bewegt sich diese Entwicklung noch im Bereich von 0,1 Prozentpunkten. Laut Statistik der Deutschen Bundesbank zur Höhe des Effektivzinses war der bisher niedrigste Stand im November 2016 mit 1,67 Prozent erreicht. Im August dieses Jahres lag er bei 1,94 Prozent.
Die anhaltenden Niedrigzinsen haben in den vergangenen Jahren die Immobilienbranche auf vielerlei Weise beeinflusst. Investitionen in Betongold waren eine gute Möglichkeit, Renditen zu erzielen, wo das durch festverzinste Anlagen für Kapitalanleger nicht möglich gewesen wäre: ein Grund für die steigenden Preise. Gleichzeitig wollten sich viele in Zeiten der florierenden Wirtschaft den Traum vom Eigenheim erfüllen. Grundstücks- und Immobilienpreise zogen an. Daran gekoppelt ist auch das Bauen selbst teurer geworden, vom Engpass bei guten Bau- und Handwerksbetrieben gar nicht zu reden.
Die Zinsen steigen wieder leicht an. Und da Baufinanzierungen über lange Zeiträume laufen bei mindestens zehn Jahren Zinsbindung, ist diese Tendenz hier besonders schnell zu spüren. In den USA ist die vielbeschworene Zinswende bereits eingetreten. In Deutschland bewegt sich diese Entwicklung noch im Bereich von 0,1 Prozentpunkten. Laut Statistik der Deutschen Bundesbank zur Höhe des Effektivzinses war der bisher niedrigste Stand im November 2016 mit 1,67 Prozent erreicht. Im August dieses Jahres lag er bei 1,94 Prozent.
Die anhaltenden Niedrigzinsen haben in den vergangenen Jahren die Immobilienbranche auf vielerlei Weise beeinflusst. Investitionen in Betongold waren eine gute Möglichkeit, Renditen zu erzielen, wo das durch festverzinste Anlagen für Kapitalanleger nicht möglich gewesen wäre: ein Grund für die steigenden Preise. Gleichzeitig wollten sich viele in Zeiten der florierenden Wirtschaft den Traum vom Eigenheim erfüllen. Grundstücks- und Immobilienpreise zogen an. Daran gekoppelt ist auch das Bauen selbst teurer geworden, vom Engpass bei guten Bau- und Handwerksbetrieben gar nicht zu reden.
Ist die Zinswende wirklich da?
„Das mit der Zinswende ist so eine Sache“, sagt Alexander Krolzik, Abteilungsleiter für Immobilienfinanzierung der Verbraucherzentrale Hamburg. „Wann und wieviel, wissen wir nicht. Die Zinsen sind jetzt um 25 Prozent angestiegen, sagen viele. Aber wir reden hier über einen Anstieg auf 0,3 oder 0,4 Prozent. Das ist nichts im Vergleich zu 6 Prozent früher. Tendenziell geht die Bewegung nicht aufwärts, sondern eher im Zickzack.“
Nicht unwahrscheinlich, dass manche Bank bald aus Vertriebsgründen raten wird, jetzt und nur jetzt zu investieren. Doch davon solle man sich nicht beeinflussen lassen, so Krolzik: „Hausbau oder -kauf ist eine wirklich große Entscheidung, es geht um verdammt viel Geld. Wenn der Kredit 0,1 oder 0,2 Prozentpunkte höher ist, sollte das mein Projekt nicht zum Scheitern bringen. Und wenn doch, war das Ganze so knapp kalkuliert, dass es ohnehin keine gute Idee gewesen wäre.“
„Das mit der Zinswende ist so eine Sache“, sagt Alexander Krolzik, Abteilungsleiter für Immobilienfinanzierung der Verbraucherzentrale Hamburg. „Wann und wieviel, wissen wir nicht. Die Zinsen sind jetzt um 25 Prozent angestiegen, sagen viele. Aber wir reden hier über einen Anstieg auf 0,3 oder 0,4 Prozent. Das ist nichts im Vergleich zu 6 Prozent früher. Tendenziell geht die Bewegung nicht aufwärts, sondern eher im Zickzack.“
Nicht unwahrscheinlich, dass manche Bank bald aus Vertriebsgründen raten wird, jetzt und nur jetzt zu investieren. Doch davon solle man sich nicht beeinflussen lassen, so Krolzik: „Hausbau oder -kauf ist eine wirklich große Entscheidung, es geht um verdammt viel Geld. Wenn der Kredit 0,1 oder 0,2 Prozentpunkte höher ist, sollte das mein Projekt nicht zum Scheitern bringen. Und wenn doch, war das Ganze so knapp kalkuliert, dass es ohnehin keine gute Idee gewesen wäre.“
Lohnt es sich, mit dem Hauskauf oder Bauprojekt noch zu warten?
Die eigene Immobilie war jahrelang für viele die entscheidende Alternative zu festverzinsten Kapitalanlagen. Doch wenn Geld vielleicht bald wieder anders „arbeitet“, könnten die Preise auf dem Immobilienmarkt nachlassen. Lohnt es sich daher, mit dem Hauskauf oder -bau noch zu warten oder sollte man sich jetzt unbedingt noch einen Kredit zu günstigen Konditionen sichern?
„Die Zinsen sollten nicht den alleinigen Ausschlag dafür geben, ob ich jetzt baue oder kaufe. Vielmehr muss das Gesamtpaket aus persönlichen Objektanforderungen, Kosten und Zeitplanung stimmen“, sagt Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes e.V.. „Das Niveau von 8 Prozent Zinsen von vor 10 Jahren wird nur sehr langsam wieder erreicht werden. Und wenn es zur Zinswende kommt, reden wir von Anstiegen in Schritten von weniger als 0,25 Prozentpunkten. Derzeit stehen wir bei 2 Prozent Effektivzins.“
Die eigene Immobilie war jahrelang für viele die entscheidende Alternative zu festverzinsten Kapitalanlagen. Doch wenn Geld vielleicht bald wieder anders „arbeitet“, könnten die Preise auf dem Immobilienmarkt nachlassen. Lohnt es sich daher, mit dem Hauskauf oder -bau noch zu warten oder sollte man sich jetzt unbedingt noch einen Kredit zu günstigen Konditionen sichern?
„Die Zinsen sollten nicht den alleinigen Ausschlag dafür geben, ob ich jetzt baue oder kaufe. Vielmehr muss das Gesamtpaket aus persönlichen Objektanforderungen, Kosten und Zeitplanung stimmen“, sagt Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes e.V.. „Das Niveau von 8 Prozent Zinsen von vor 10 Jahren wird nur sehr langsam wieder erreicht werden. Und wenn es zur Zinswende kommt, reden wir von Anstiegen in Schritten von weniger als 0,25 Prozentpunkten. Derzeit stehen wir bei 2 Prozent Effektivzins.“
Auch Alexander Krolzik mag an einen Preisverfall nach der Zinswende nicht glauben:
„Die Nachfrage ist ungebrochen. Es mag sein, dass ich nicht dieselbe Wertsteigerung erreichen kann wie jetzt, dass also dann mal der Einzelpreis hinter dem Kaufpreis zurückliegt, aber es wird in Deutschland nicht wie in den USA oder Spanien laufen. Eine Preisstagnation halte ich für realistisch, einen Preisverfall eher nicht.“ Eine Einschränkung macht Krolzik bei Einzelobjekten mit Liebhaberwert. Da könne es durchaus mal passieren, dass man beim Verkauf Schwierigkeiten habe, jemanden zu finden, dem ein originelles Objekt ebenso viel wert sei wie dem Besitzer.
„Die Nachfrage ist ungebrochen. Es mag sein, dass ich nicht dieselbe Wertsteigerung erreichen kann wie jetzt, dass also dann mal der Einzelpreis hinter dem Kaufpreis zurückliegt, aber es wird in Deutschland nicht wie in den USA oder Spanien laufen. Eine Preisstagnation halte ich für realistisch, einen Preisverfall eher nicht.“ Eine Einschränkung macht Krolzik bei Einzelobjekten mit Liebhaberwert. Da könne es durchaus mal passieren, dass man beim Verkauf Schwierigkeiten habe, jemanden zu finden, dem ein originelles Objekt ebenso viel wert sei wie dem Besitzer.
Engpass Großstadt – bleiben die Immobilienpreise so hoch?
Neben den Niedrigzinsen sorgt ein zweiter Trend für hohe Preise – der Run auf die Städte und Wachstumsregionen. Ländliche Gebiete mit schwacher Infrastruktur und ebenso schwachem Jobangebot verlieren Einwohner, während Städte wie Berlin oder der Großraum Leipzig mit einem nicht abreißenden Zustrom bei gleichzeitig knapper werdendem Bauland in den Zentren zu kämpfen haben. Ein Grundstück im Vogelsberg mag man für einen Apfel und ein Ei bekommen, doch wo der Bär steppt, wird es teuer.
Zu diesem Trend hat das Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im September 2017 die Analyse „Bauland als Engpassfaktor für mehr bezahlbaren Wohnraum“ herausgegeben, die bescheinigt, dass „in den Großstädten mit angespannten Wohnungsmärkten (…) nach einer bereits vor einiger Zeit durchgeführten Auswertung des BBSR für die Jahre 2011 bis 2014 die Grundstückspreise für den Geschosswohnungsbau um 16 Prozent gestiegen [sind], in den wachsenden Großstädten mit über 500.000 Einwohnern sogar um 31 Prozent.“
Neben den Niedrigzinsen sorgt ein zweiter Trend für hohe Preise – der Run auf die Städte und Wachstumsregionen. Ländliche Gebiete mit schwacher Infrastruktur und ebenso schwachem Jobangebot verlieren Einwohner, während Städte wie Berlin oder der Großraum Leipzig mit einem nicht abreißenden Zustrom bei gleichzeitig knapper werdendem Bauland in den Zentren zu kämpfen haben. Ein Grundstück im Vogelsberg mag man für einen Apfel und ein Ei bekommen, doch wo der Bär steppt, wird es teuer.
Zu diesem Trend hat das Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im September 2017 die Analyse „Bauland als Engpassfaktor für mehr bezahlbaren Wohnraum“ herausgegeben, die bescheinigt, dass „in den Großstädten mit angespannten Wohnungsmärkten (…) nach einer bereits vor einiger Zeit durchgeführten Auswertung des BBSR für die Jahre 2011 bis 2014 die Grundstückspreise für den Geschosswohnungsbau um 16 Prozent gestiegen [sind], in den wachsenden Großstädten mit über 500.000 Einwohnern sogar um 31 Prozent.“
In der Analyse wird auch auf Spekulationen und den Weiterverkauf von Baugenehmigungen, besonders in Berlin, hingewiesen. Gewiefte Geschäftsleute wissen, dass sie aus Weiterverkäufen ordentlich Kapital schlagen können. Denn vielfach sind die Bodenpreise doppelt so stark gestiegen wie die Preise für Neubauwohnungen.
Nicht nur der Geschosswohnungsbau ist von diesen Veränderungen betroffen, auch Grundstücke für Einfamilienhäuser hätten sich im Durchschnitt um 24.000 Euro auf 112.000 Euro verteuert, heißt es in der Analyse des BBSR.
Nicht nur der Geschosswohnungsbau ist von diesen Veränderungen betroffen, auch Grundstücke für Einfamilienhäuser hätten sich im Durchschnitt um 24.000 Euro auf 112.000 Euro verteuert, heißt es in der Analyse des BBSR.
„Die Prognosen des BBSR scheinen sich zu bewahrheiten“, sagt Becker. „Die Nachfrage nach städtischem Wohnraum steigt weiterhin. Denken Sie nur an Leipzig mit seinen 500.000 Einwohnern. Hier geht man in den nächsten 10 bis 15 Jahren von einem Bevölkerungsanstieg auf 750.000 aus.“
Wenn man sich in Europa umschaue, stelle man fest, dass viele Städte noch nicht das Niveau des europäischen Auslands erreicht hätten. „Deshalb werden international aufgestellte Investoren weiterhin in die vergleichsweise günstigen deutschen Großstädte investieren und für weitere Preisanstiege sorgen.“
Wenn man sich in Europa umschaue, stelle man fest, dass viele Städte noch nicht das Niveau des europäischen Auslands erreicht hätten. „Deshalb werden international aufgestellte Investoren weiterhin in die vergleichsweise günstigen deutschen Großstädte investieren und für weitere Preisanstiege sorgen.“
Auch Krolzik glaubt nicht daran, dass Wohnen in begehrten Städten demnächst günstiger wird:
„Obwohl es eigentlich Aufgabe des Staates wäre, für bezahlbaren Miet- und Wohnraum zu sorgen, kann man nicht davon ausgehen, dass in den Städten die Preise wieder sinken werden. Andererseits möchte jeder, der eine Immobilie verkauft, das beste Ergebnis erzielen. Das ist nur natürlich. Denken Sie an die Neue Mitte Altona in Hamburg. Hier entsteht sozialer Wohnungsbau, hier entstehen Eigentumswohnungen, da ist alles dabei. Wenn Sie sich hier eine Wohnung kaufen wollen, zahlen Sie 500.000-600.000 Euro für 100 Quadratmeter. Das sind unglaublich hohe Preise. Doch wenn man den Knappheitsindex dazu nimmt, sind sie beinahe wieder angemessen.“
„Obwohl es eigentlich Aufgabe des Staates wäre, für bezahlbaren Miet- und Wohnraum zu sorgen, kann man nicht davon ausgehen, dass in den Städten die Preise wieder sinken werden. Andererseits möchte jeder, der eine Immobilie verkauft, das beste Ergebnis erzielen. Das ist nur natürlich. Denken Sie an die Neue Mitte Altona in Hamburg. Hier entsteht sozialer Wohnungsbau, hier entstehen Eigentumswohnungen, da ist alles dabei. Wenn Sie sich hier eine Wohnung kaufen wollen, zahlen Sie 500.000-600.000 Euro für 100 Quadratmeter. Das sind unglaublich hohe Preise. Doch wenn man den Knappheitsindex dazu nimmt, sind sie beinahe wieder angemessen.“
Fazit
Solange ländliche Regionen beim Ausbau der Infrastruktur hinterherhinken, werden sich Baulandpreise im städtischen Raum kaum entspannen.
Und was die Zinsentwicklung betrifft, heißt es: Ruhe bewahren. Wenn die Zinswende kommt, dann in kleinen Schritten. Ob niedrige Zinsen und hohe Immobilienpreise, oder etwas höhere Zinsen und dafür niedrigere Immobilien- und Baupreise: Gut möglich, dass der Betrag am Ende der gleiche ist.
Teil 1: So gelingt die Hausfinanzierung
Solange ländliche Regionen beim Ausbau der Infrastruktur hinterherhinken, werden sich Baulandpreise im städtischen Raum kaum entspannen.
Und was die Zinsentwicklung betrifft, heißt es: Ruhe bewahren. Wenn die Zinswende kommt, dann in kleinen Schritten. Ob niedrige Zinsen und hohe Immobilienpreise, oder etwas höhere Zinsen und dafür niedrigere Immobilien- und Baupreise: Gut möglich, dass der Betrag am Ende der gleiche ist.
Teil 1: So gelingt die Hausfinanzierung
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Die Stadt hat im Moment 580.000 Einwohner (nicht 500.000) - das ist echt peinlich genug. Bis 2030 sieht die - nach aktueller Entwicklung zu ehrgeizige - mittlere Variante der Bevölkerungsvorausschätzung der Stadt 722.000 Einwohner. Alle anderen Prognosen sind weit darunter.
Grüße aus Leipzig!
Warum ist es Aufgabe das Staates ( also wir alle) für günstigen Wohnraum zu sorgen Ich dachte wir handeln alle selbst bestimmt. Und wenn man/ frau nur an Verordnungen wie die neuen Brandschtutzbestimmungen, Bodenproben von jedem Aushub, Blowerdoortest, Kosten für Architekten beim Verschluß einer Tür um eine Wohnung abzutrennen.. Brandschutz neue Pläne.. Tausende von Euros für Bürokraten 9 Monate Wartezeit für Voranfragen ... solange wartet kein Verkäufer....