So gelingt die Hausfinanzierung
Teil 1: Annuitätendarlehen, Bausparen, Kombimodelle – worauf Sie bei einer soliden Finanzierung unbedingt achten sollten
Eva Zimmermann
6. November 2017
Journalistin mit Architektur-Diplom und Vorliebe für weniger – und manchmal auch mehr.
Journalistin mit Architektur-Diplom und Vorliebe für weniger – und manchmal auch... Mehr
Die eigenen vier Wände! Bei wenigen Träumen herrscht in Deutschland so viel Einigkeit wie bei dem vom eigenen Haus. Dafür schließen wir Bausparverträge ab, arbeiten hart und verschulden uns hoch. Kauf oder Bau des Eigenheims sind oft die höchste Investition des Lebens, mit Tilgungsspannen von 25 bis 35 Jahren. Worauf Sie bei der Finanzierung unbedingt achten sollten, erklären Alexander Krolzik, Abteilungsleiter für Immobilienfinanzierung der Verbraucherzentrale Hamburg, und der Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbunds e.V., Florian Becker.
Endlich im eigenen Haus, dem eigenen Apartment wohnen – wer träumt nicht davon? Doch wie funktioniert er eigentlich konkret, der Immobilienkauf oder -bau? Welche Finanzierungsmodelle gibt es und wie unterscheiden sie sich? Wir erklären Ihnen, wie die Finanzierung gelingt.
Annuitätendarlehen
Diese Finanzierungsform ist die wohl gängigste beim Hauskauf oder -bau. „Für alle passt das Annuitätendarlehen, weil es übersichtlich und leicht nachvollziehbar ist. Nachteilig ist nur, dass ich mir die Zinsen für sehr lange Zeiträume, von 30 oder 40 Jahren, nur gegen entsprechenden Zinsaufschlag sichern kann“, sagt Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg. Beim Annuitätendarlehen zahlt der Darlehensnehmer in immer gleichen Raten seine Schulden bei der Bank ab. Zu Beginn enthalten sie einen hohen Zinsanteil, mit der Zeit wird die anteilige Tilgung immer höher.
Beispielrechnung Annuitätendarlehen von 200.000 Euro
Bei einem Volltilgerdarlehen mit einer Laufzeit von 25 Jahren und einem Zinssatz von 2 Prozent wird eine monatliche Rate von 847,71 Euro fällig – das sind aufs Jahr gerechnet 10.172,50 Euro. Im ersten Jahr beträgt der Anteil der Zinsen 3943,10 Euro und der Anteil der Tilgung 6229,40 Euro. In der Regel wird monatlich die neue, niedrigere Schuldenlast zuzüglich 2 Prozent Zinsen berechnet. So verringern sich durch die bereits getilgten Schulden sukzessive auch die anfallenden Zinsen: Der Tilgungsanteil wird immer höher, während der Zinsanteil sinkt. Im 15. Jahr zahlt man nur noch 1932,12 Euro Zinsen und tilgt mit 8240,38 Euro im Jahr.
Diese Finanzierungsform ist die wohl gängigste beim Hauskauf oder -bau. „Für alle passt das Annuitätendarlehen, weil es übersichtlich und leicht nachvollziehbar ist. Nachteilig ist nur, dass ich mir die Zinsen für sehr lange Zeiträume, von 30 oder 40 Jahren, nur gegen entsprechenden Zinsaufschlag sichern kann“, sagt Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg. Beim Annuitätendarlehen zahlt der Darlehensnehmer in immer gleichen Raten seine Schulden bei der Bank ab. Zu Beginn enthalten sie einen hohen Zinsanteil, mit der Zeit wird die anteilige Tilgung immer höher.
Beispielrechnung Annuitätendarlehen von 200.000 Euro
Bei einem Volltilgerdarlehen mit einer Laufzeit von 25 Jahren und einem Zinssatz von 2 Prozent wird eine monatliche Rate von 847,71 Euro fällig – das sind aufs Jahr gerechnet 10.172,50 Euro. Im ersten Jahr beträgt der Anteil der Zinsen 3943,10 Euro und der Anteil der Tilgung 6229,40 Euro. In der Regel wird monatlich die neue, niedrigere Schuldenlast zuzüglich 2 Prozent Zinsen berechnet. So verringern sich durch die bereits getilgten Schulden sukzessive auch die anfallenden Zinsen: Der Tilgungsanteil wird immer höher, während der Zinsanteil sinkt. Im 15. Jahr zahlt man nur noch 1932,12 Euro Zinsen und tilgt mit 8240,38 Euro im Jahr.
Die Laufzeit bestimmt die Ratenhöhe und wird zu Beginn festgelegt. „Bei der Rate gilt die Faustregel: Die Summe aus Nebenkosten – die man mit etwa 2-2,5 Euro pro Quadratmeter ansetzt – plus Zins und Tilgung sollte nicht mehr als 50 Prozent der Nettoeinkünfte betragen, damit Sie einen finanziellen Puffer haben, falls unvorhergesehen zusätzliche Kosten anfallen“, so Florian Becker vom Bauherren-Schutzbund e.V.
Zinsbindungsfrist
Wer ein Annuitätendarlehen aufnimmt, einigt sich mit der Bank über die Zinsbindungsfrist, also den Zeitraum, für den ein fester Zinssatz vereinbart wird – Veränderungen auf dem Zinsmarkt haben in dieser Zeit keinen Einfluss. In Deutschland sind 10 und mehr Jahre üblich. 10 Jahre nach dem Zeitpunkt der Vollauszahlung kann, laut Gesetz, ein Darlehen mit sechs Monaten Frist gekündigt werden, ohne dass eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Dabei handelt es sich um Schadensersatzansprüche der Bank aufgrund entgangener Zinseinnahmen.
Vor dem Hintergrund der aktuell sehr niedrigen Zinsen sind jedoch auch 15 Jahre Zinsbindung keine schlechte Idee: „10-15 Jahre sind durchaus bei vielen sinnvoll. Wenn man eine Zinsbindungsfrist von über 15 Jahren vereinbart, wird es spürbar teurer, weil die Banken in Fünfjahresschritten den Zinssatz erhöhen“, so Becker.
Krolzik gibt zu bedenken, dass sehr lange Zinsbindungsfristen nicht pauschal gut seien: „25-35 Jahre zahlt man das Darlehen durchschnittlich ab, da ist die Frage, ob eine 20-jährige Zinsbindung wirklich sinnvoll ist. Dabei muss man auf die jeweilige Situation gucken. Alles zwischen 10-15 Jahren ist mit Sicherheit nicht verkehrt, da sind die Sprünge nicht so groß.“
Wer ein Annuitätendarlehen aufnimmt, einigt sich mit der Bank über die Zinsbindungsfrist, also den Zeitraum, für den ein fester Zinssatz vereinbart wird – Veränderungen auf dem Zinsmarkt haben in dieser Zeit keinen Einfluss. In Deutschland sind 10 und mehr Jahre üblich. 10 Jahre nach dem Zeitpunkt der Vollauszahlung kann, laut Gesetz, ein Darlehen mit sechs Monaten Frist gekündigt werden, ohne dass eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Dabei handelt es sich um Schadensersatzansprüche der Bank aufgrund entgangener Zinseinnahmen.
Vor dem Hintergrund der aktuell sehr niedrigen Zinsen sind jedoch auch 15 Jahre Zinsbindung keine schlechte Idee: „10-15 Jahre sind durchaus bei vielen sinnvoll. Wenn man eine Zinsbindungsfrist von über 15 Jahren vereinbart, wird es spürbar teurer, weil die Banken in Fünfjahresschritten den Zinssatz erhöhen“, so Becker.
Krolzik gibt zu bedenken, dass sehr lange Zinsbindungsfristen nicht pauschal gut seien: „25-35 Jahre zahlt man das Darlehen durchschnittlich ab, da ist die Frage, ob eine 20-jährige Zinsbindung wirklich sinnvoll ist. Dabei muss man auf die jeweilige Situation gucken. Alles zwischen 10-15 Jahren ist mit Sicherheit nicht verkehrt, da sind die Sprünge nicht so groß.“
Anschlussfinanzierung
Danach gilt es zu verhandeln, zu welchem Zinssatz der Rest des Darlehens abgezahlt wird. Oft ist die Hausbank nicht unbedingt jene mit den besten Konditionen. Manchmal lohnt es sich, für die Anschlussfinanzierung das Kreditinstitut zu wechseln. Dabei anfallende Gebühren sind im Vergleich zu einem ungünstigen Finanzierungsmodell nur ein kleiner Kostenpunkt. Wenn allerdings die Restschuld gering ist, kann ein Wechsel unterm Strich zu teuer werden.
Schock nach der Zinsbindungsfrist?
Weil die Zinsen aktuell sehr niedrig sind, ist es nicht unwahrscheinlich, dass nach Ende der Zinsbindungsfrist eines derzeit gewährten Darlehens höhere Zinsen anfallen und die Raten entsprechend steigen. Deswegen raten beide Experten dazu, jetzt möglichst viel zu tilgen: „Hohe Tilgung – also so hoch es geht, ohne dass man sich einschränken muss. Lieber Sondertilgungen als zu hohe Raten“, sagt Krolzik. Ähnlich sieht es Becker: „Unsere aktuelle Empfehlung lautet: Rechnen Sie sich nicht die Rate schön, sondern nutzen Sie die niedrigen Zinsen, um viel zu tilgen – auch über Sonderzahlungen, weil das die Zinslast deutlich reduziert.“
Danach gilt es zu verhandeln, zu welchem Zinssatz der Rest des Darlehens abgezahlt wird. Oft ist die Hausbank nicht unbedingt jene mit den besten Konditionen. Manchmal lohnt es sich, für die Anschlussfinanzierung das Kreditinstitut zu wechseln. Dabei anfallende Gebühren sind im Vergleich zu einem ungünstigen Finanzierungsmodell nur ein kleiner Kostenpunkt. Wenn allerdings die Restschuld gering ist, kann ein Wechsel unterm Strich zu teuer werden.
Schock nach der Zinsbindungsfrist?
Weil die Zinsen aktuell sehr niedrig sind, ist es nicht unwahrscheinlich, dass nach Ende der Zinsbindungsfrist eines derzeit gewährten Darlehens höhere Zinsen anfallen und die Raten entsprechend steigen. Deswegen raten beide Experten dazu, jetzt möglichst viel zu tilgen: „Hohe Tilgung – also so hoch es geht, ohne dass man sich einschränken muss. Lieber Sondertilgungen als zu hohe Raten“, sagt Krolzik. Ähnlich sieht es Becker: „Unsere aktuelle Empfehlung lautet: Rechnen Sie sich nicht die Rate schön, sondern nutzen Sie die niedrigen Zinsen, um viel zu tilgen – auch über Sonderzahlungen, weil das die Zinslast deutlich reduziert.“
Bausparen
Das Eigenkapital, das man braucht, um von der Bank ein Darlehen bewilligt zu bekommen, hat nicht jeder zur Hand. Über einen Bausparvertrag lässt sich dieses Guthaben ansparen. Wie gerne die Deutschen bausparen, zeigen folgende Zahlen: Jeder zweite Haushalt in Deutschland hat einen Bausparvertrag, und allein 2016 wurden 2,2 Millionen Bausparverträge neu abgeschlossen. Bausparen gliedert sich in drei Phasen:
Beispielrechnung: Bausparen plus Darlehen, insgesamt 100.000 Euro:
Wie das funktioniert, erklärt Dirk van Issem von Wüstenrot an folgender Beispielrechnung:
„Der Kunde hat bereits einen zugeteilten Bausparvertrag über eine Bausparsumme von 100.000 Euro, der Darlehensbetrag hieraus beträgt 60.000 Euro. (40.000 Euro liegen als angespartes Guthaben schon auf dem Bausparvertrag und können in die Finanzierung mit einfließen). Dann ergeben sich folgende Zahlen für die „Tarifvariante Wüstenrot Tarif Premium“: Der Sollzinssatz des Bauspardarlehens liegt bei 1,25 Prozent, der Darlehensbetrag bei bis zu 60.000 Euro, der Tilgungsbeitrag liegt (wählbar) zwischen 400 und 1200 Euro. Die Laufzeit des Bauspardarlehens beträgt zwischen 14 und 4,5 Jahren, der Effektivzins des Bauspardarlehens zwischen 1,75 und 2,75 Prozent.“
Eine Komplettfinanzierung über das Bausparen sei, so van Issem, eher unüblich. „Die große Mehrheit der Kunden finanziert bis zu 30-40 Prozent der benötigten Gesamtsumme über Bausparen.“ Der Rest werde häufig über ein Hypotheken- oder Annuitätendarlehen finanziert. „Durch die Teilfinanzierung Ihres Hausbaus oder Kaufes über eine Bausparsumme X können Sie sich bei einem zusätzlichen Darlehen beste Konditionen sichern: Sagen wir, Sie finanzieren 40 Prozent über Bausparen und nur 60 Prozent der benötigten Gesamtsumme über ein erstrangiges Hypotheken- oder Annuitätendarlehen, dann bekommen Sie in der Regel leichter einen Kredit zu günstigen Bedingungen“, sagt van Issem.
Das Eigenkapital, das man braucht, um von der Bank ein Darlehen bewilligt zu bekommen, hat nicht jeder zur Hand. Über einen Bausparvertrag lässt sich dieses Guthaben ansparen. Wie gerne die Deutschen bausparen, zeigen folgende Zahlen: Jeder zweite Haushalt in Deutschland hat einen Bausparvertrag, und allein 2016 wurden 2,2 Millionen Bausparverträge neu abgeschlossen. Bausparen gliedert sich in drei Phasen:
- Ansparphase
- Zuteilung
- Darlehensphase
Beispielrechnung: Bausparen plus Darlehen, insgesamt 100.000 Euro:
Wie das funktioniert, erklärt Dirk van Issem von Wüstenrot an folgender Beispielrechnung:
„Der Kunde hat bereits einen zugeteilten Bausparvertrag über eine Bausparsumme von 100.000 Euro, der Darlehensbetrag hieraus beträgt 60.000 Euro. (40.000 Euro liegen als angespartes Guthaben schon auf dem Bausparvertrag und können in die Finanzierung mit einfließen). Dann ergeben sich folgende Zahlen für die „Tarifvariante Wüstenrot Tarif Premium“: Der Sollzinssatz des Bauspardarlehens liegt bei 1,25 Prozent, der Darlehensbetrag bei bis zu 60.000 Euro, der Tilgungsbeitrag liegt (wählbar) zwischen 400 und 1200 Euro. Die Laufzeit des Bauspardarlehens beträgt zwischen 14 und 4,5 Jahren, der Effektivzins des Bauspardarlehens zwischen 1,75 und 2,75 Prozent.“
Eine Komplettfinanzierung über das Bausparen sei, so van Issem, eher unüblich. „Die große Mehrheit der Kunden finanziert bis zu 30-40 Prozent der benötigten Gesamtsumme über Bausparen.“ Der Rest werde häufig über ein Hypotheken- oder Annuitätendarlehen finanziert. „Durch die Teilfinanzierung Ihres Hausbaus oder Kaufes über eine Bausparsumme X können Sie sich bei einem zusätzlichen Darlehen beste Konditionen sichern: Sagen wir, Sie finanzieren 40 Prozent über Bausparen und nur 60 Prozent der benötigten Gesamtsumme über ein erstrangiges Hypotheken- oder Annuitätendarlehen, dann bekommen Sie in der Regel leichter einen Kredit zu günstigen Bedingungen“, sagt van Issem.
Wer vor zehn Jahr zu einem hohen Zinssatz mit dem Bausparen begonnen hat, hat sein Angespartes gut verzinst bekommen. „Alle, die jetzt einen zuteilungsreifen Bausparvertrag haben, werden den Kredit nicht in Anspruch nehmen, sondern sich nur das angesparte Geld auszahlen lassen. Denn wer vier Prozent beim Sparen bekam, hätte auch einen entsprechend hohen Hypothekenzins“, so Florian Becker.
Derzeit eignet sich klassisches Bausparen nur für bestimmte Bevölkerungsgruppen – und zwar nicht etwa aufgrund rosiger Sparkonditionen, sondern durch staatliche Förderungen zum Bausparen:
Wer nur modernsieren will und einen verhältnismäßig kleinen Kredit braucht, kann dafür Bausparmittel einsetzen. Das ist vor allem auch für Leute mit Weitblick eine gute Option: Mit dem heute abgeschlossenen Bausparvertrag können Sie sich die niedrigen Bauzinsen für eine Modernisierung in 10 Jahren sichern.
Derzeit eignet sich klassisches Bausparen nur für bestimmte Bevölkerungsgruppen – und zwar nicht etwa aufgrund rosiger Sparkonditionen, sondern durch staatliche Förderungen zum Bausparen:
Wer nur modernsieren will und einen verhältnismäßig kleinen Kredit braucht, kann dafür Bausparmittel einsetzen. Das ist vor allem auch für Leute mit Weitblick eine gute Option: Mit dem heute abgeschlossenen Bausparvertrag können Sie sich die niedrigen Bauzinsen für eine Modernisierung in 10 Jahren sichern.
Auch junge Familien können vom Bausparen profitieren. Das liegt vor allem an der staatlichen Riesterförderung. Ab 2018 gilt: Familien mit zwei Kindern, die nach 2008 geboren wurden, können jährlich 908 Euro einstreichen, sofern beide Eltern einen Bausparvertrag abgeschlossen haben. Häufig lassen sich zusätzlich auch steuerliche Vorteile nutzen, da man Sparraten und die Förderung in der Steuererklärung als Sonderausgaben geltend machen kann.
Wer nicht mehr als 25.600 Euro im Jahr verdient, erhält auf sein Gespartes 8,8 Prozent Wohnungsbauprämie.
Hinzu kommt die Arbeitnehmersparzulage. Jährliche Einzahlungen auf einen Bausparvertrag von bis zu 470 Euro fördert der Staat hier mit neun Prozent, wenn das Einkommen 17.900 Euro nicht überschreitet.
Wer nicht mehr als 25.600 Euro im Jahr verdient, erhält auf sein Gespartes 8,8 Prozent Wohnungsbauprämie.
Hinzu kommt die Arbeitnehmersparzulage. Jährliche Einzahlungen auf einen Bausparvertrag von bis zu 470 Euro fördert der Staat hier mit neun Prozent, wenn das Einkommen 17.900 Euro nicht überschreitet.
Bausparen mit Vorausdarlehen kombinieren
Neben dem klassischen Bausparvertrag, der für das Bauen oder den Hauskauf in der fernen Zukunft ausgelegt ist, bieten viele Banken Kombimodelle: Dabei wird ein Kredit gewährt, zu dem man parallel einen Bausparvertrag abschließt.
Die Verbraucherzentrale Hamburg rechnete bereits 2010 ein solches Darlehensangebot in Verbindung mit einem Bausparvertrag (Darlehen der PSD Bank Nord eG kombiniert mit einem Bausparvertrag von Schwäbisch Hall) durch: „Bei dieser Variante werden für das Darlehen 15 Jahre lang nur die Zinsen gezahlt. Danach wird der Kredit mit dem angesparten Bausparvertrag abgelöst und das verbleibende Bauspardarlehen in knapp zehn Jahren zurückgezahlt“, heißt es dort.
Das Fazit der Verbraucherzentrale für das Kombi-Produkt zur Finanzierung fällt negativ aus: Für den Kunden lauern versteckte Kosten und im Vergleich zum klassischen Annuitätendarlehen ein finanzieller Mehraufwand von 20 Prozent!
Neben dem klassischen Bausparvertrag, der für das Bauen oder den Hauskauf in der fernen Zukunft ausgelegt ist, bieten viele Banken Kombimodelle: Dabei wird ein Kredit gewährt, zu dem man parallel einen Bausparvertrag abschließt.
Die Verbraucherzentrale Hamburg rechnete bereits 2010 ein solches Darlehensangebot in Verbindung mit einem Bausparvertrag (Darlehen der PSD Bank Nord eG kombiniert mit einem Bausparvertrag von Schwäbisch Hall) durch: „Bei dieser Variante werden für das Darlehen 15 Jahre lang nur die Zinsen gezahlt. Danach wird der Kredit mit dem angesparten Bausparvertrag abgelöst und das verbleibende Bauspardarlehen in knapp zehn Jahren zurückgezahlt“, heißt es dort.
Das Fazit der Verbraucherzentrale für das Kombi-Produkt zur Finanzierung fällt negativ aus: Für den Kunden lauern versteckte Kosten und im Vergleich zum klassischen Annuitätendarlehen ein finanzieller Mehraufwand von 20 Prozent!
Kombi-Modelle mit Lebensversicherung
„Was so gut wie nie passt, noch nie gepasst hat, sind Finanzierungen über eine Lebensversicherung. Das ist meist falsch kalkuliert und es entstehen Finanzierungslücken. Ein teures Vergnügen mit hohen Verwaltungskosten. Das würde ich nicht als gute Idee verpacken wollen“, sagt Alexander Krolzik.
Florian Becker sieht das optimistischer: „Solche Modelle können im individuellen Fall sinnvoll sein, bei Lebensversicherungen zahlt man aber Abschluss- und Verwaltungsgebühren, das kostet also zusätzlich Geld. Ähnlich wie bei einer Riester-Finanzierung sollte man sich detailliert beraten lassen und prüfen, ob es nicht kostengünstigere Finanzierungswege gibt.“
„Was so gut wie nie passt, noch nie gepasst hat, sind Finanzierungen über eine Lebensversicherung. Das ist meist falsch kalkuliert und es entstehen Finanzierungslücken. Ein teures Vergnügen mit hohen Verwaltungskosten. Das würde ich nicht als gute Idee verpacken wollen“, sagt Alexander Krolzik.
Florian Becker sieht das optimistischer: „Solche Modelle können im individuellen Fall sinnvoll sein, bei Lebensversicherungen zahlt man aber Abschluss- und Verwaltungsgebühren, das kostet also zusätzlich Geld. Ähnlich wie bei einer Riester-Finanzierung sollte man sich detailliert beraten lassen und prüfen, ob es nicht kostengünstigere Finanzierungswege gibt.“
Forward-Darlehen
Forward-Darlehen sind derzeit in Anbetracht der niedrigen Zinsen in aller Munde. Weil sich ein leichter Zinsanstieg abzuzeichnen scheint, wollen sich viele die aktuellen Niedrigzinsen für ihre Anschlussfinanzierung sichern, und das kann man mit einem Forward-Darlehen tun:
Es handelt sich dabei um eine Wette auf die Zinsentwicklung. Wer ein Forward-Darlehen aufnimmt, was rechtlich für bis zu 5 Jahre im Voraus möglich ist, der geht davon aus, dass die Zinsen steigen werden und zahlt einen Zinsaufschlag, um sich die aktuellen Konditionen eines Darlehens zu niedrigen Zinsen zu sichern.
„Von 5 Jahren halten wir nichts“, sagt Krolzik. „Ein Jahr ist dagegen absolut in Ordnung. 2-3 Jahre im Einzelfall. Bei 5 bitte immer Hände weg. Und klar sein muss einem auch: Wenn man bei einer Forwardzeit von beispielsweise 3 Jahren das Institut wechselt, hat man eine Zinsbindung von 13 Jahren. Und man muss sich immer bewusst machen, dass der vermeintliche Zinsoptimierer pokert. Ob das zum gewünschten Ergebnis führt, steht in den Sternen. Es kann immer alles Mögliche dazwischenkommen. Scheidung, Jobwechsel.“
Becker weist auf eine weitere Option hin: „Anstelle eines Forward-Darlehens kann man einen Bausparvertrag abschließen. Damit sichert man sich ebenfalls einen aktuell niedrigen Darlehenszinssatz für die Zukunft, allerdings zum Preis einer geringen Guthabenverzinsung.“
Forward-Darlehen sind derzeit in Anbetracht der niedrigen Zinsen in aller Munde. Weil sich ein leichter Zinsanstieg abzuzeichnen scheint, wollen sich viele die aktuellen Niedrigzinsen für ihre Anschlussfinanzierung sichern, und das kann man mit einem Forward-Darlehen tun:
Es handelt sich dabei um eine Wette auf die Zinsentwicklung. Wer ein Forward-Darlehen aufnimmt, was rechtlich für bis zu 5 Jahre im Voraus möglich ist, der geht davon aus, dass die Zinsen steigen werden und zahlt einen Zinsaufschlag, um sich die aktuellen Konditionen eines Darlehens zu niedrigen Zinsen zu sichern.
„Von 5 Jahren halten wir nichts“, sagt Krolzik. „Ein Jahr ist dagegen absolut in Ordnung. 2-3 Jahre im Einzelfall. Bei 5 bitte immer Hände weg. Und klar sein muss einem auch: Wenn man bei einer Forwardzeit von beispielsweise 3 Jahren das Institut wechselt, hat man eine Zinsbindung von 13 Jahren. Und man muss sich immer bewusst machen, dass der vermeintliche Zinsoptimierer pokert. Ob das zum gewünschten Ergebnis führt, steht in den Sternen. Es kann immer alles Mögliche dazwischenkommen. Scheidung, Jobwechsel.“
Becker weist auf eine weitere Option hin: „Anstelle eines Forward-Darlehens kann man einen Bausparvertrag abschließen. Damit sichert man sich ebenfalls einen aktuell niedrigen Darlehenszinssatz für die Zukunft, allerdings zum Preis einer geringen Guthabenverzinsung.“
Wann ist eine solide Finanzierung gegeben?
Die Frage, wie viel Eigenkapital nötig ist oder was man sich dafür leisten kann, muss sich jeder künftige Bauherr beizeiten stellen.
„Mindestens 20 Prozent der Kauf- oder Bausumme sollten es sein“, sagt Becker und gibt zu bedenken, dass die Bank Baunebenkosten wie Maklergebühren, Grundbucheintrag, notarielle Kosten und dergleichen über einen Kredit nicht mitfinanziert. „Um eine wirklich günstige Finanzierung zu bekommen, sollte nicht über 80 Prozent über die Bank finanziert werden, denn selbst zu jetzigen Konditionen wird es dann sehr teuer“, so Becker weiter.
Krolzik empfiehlt ein Drittel. „20 Prozent vom Immobilienwert, der Rest sind die Nebenkosten, die Sie auch aus eigenen Mitteln bestreiten müssen.“
Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser, weil die Banken vor der Kreditvergabe auch überprüfen, ob die Immobilie wirklich ihren Preis wert ist – falls der Kredit nicht getilgt werden kann und die Immobilie wieder verkauft werden muss.
Die Frage, wie viel Eigenkapital nötig ist oder was man sich dafür leisten kann, muss sich jeder künftige Bauherr beizeiten stellen.
„Mindestens 20 Prozent der Kauf- oder Bausumme sollten es sein“, sagt Becker und gibt zu bedenken, dass die Bank Baunebenkosten wie Maklergebühren, Grundbucheintrag, notarielle Kosten und dergleichen über einen Kredit nicht mitfinanziert. „Um eine wirklich günstige Finanzierung zu bekommen, sollte nicht über 80 Prozent über die Bank finanziert werden, denn selbst zu jetzigen Konditionen wird es dann sehr teuer“, so Becker weiter.
Krolzik empfiehlt ein Drittel. „20 Prozent vom Immobilienwert, der Rest sind die Nebenkosten, die Sie auch aus eigenen Mitteln bestreiten müssen.“
Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser, weil die Banken vor der Kreditvergabe auch überprüfen, ob die Immobilie wirklich ihren Preis wert ist – falls der Kredit nicht getilgt werden kann und die Immobilie wieder verkauft werden muss.
Neubau oder Bestandsimmobilie?
Die Energiewende wird auch im Hausbau angestrebt. Wer neu baut und sein Haus nach KFW-Standard konzipiert, kann sich das Projekt von der KFW-Bank fördern lassen. Auch im Bestand muss heute energieeffizient saniert werden. Erneuern Sie beispielsweise nur 10 Prozent eines Daches, so sind Sie mittlerweile verpflichtet, das gesamte Dach zu dämmen. Ist der Kauf einer Bestandsimmobilie vor diesem Hintergrund überhaupt empfehlenswert? Florian Becker sagt:
„Der KFW-55-Standard wird in ein paar Jahren kommen und ist im Bestand schwer realisierbar. Wenn man sich in der Richtung absichern will, bleibt einem wenig anderes übrig als ein Neubau.“ Gerade in attraktiven Städten, so Becker weiter, sei die Frage eher, wo man wohnen wolle. „In den Zentren ist Bauland heute häufig so rar, dass man nur über Bestandsimmobilien die Möglichkeit hat, in der Stadt zu wohnen.“
Ob der Kauf einer Bestandsimmobilie sinnvoll ist, hängt von mehreren Kriterien ab, meint auch Alexander Krolzik: „Das kommt darauf an, wie langfristig ich plane. Denke ich an die nächsten 10 bis 15 Jahre, habe ich vielleicht auch mit einer ordentlichen Bestandsimmobilie erst einmal keinen Sanierungsbedarf. Über mehrere Generationen gerechnet, müssen die Kinder sicherlich irgendwann sanieren, auch wenn ich neu baue. Letztlich ist es eine Frage des Angebots und der Einsatzmöglichkeiten von Geld. Ist eine Bestandsimmobilie gut ausgestattet, und ich muss sie nicht sofort sanieren, ist das auch okay.“
Die Energiewende wird auch im Hausbau angestrebt. Wer neu baut und sein Haus nach KFW-Standard konzipiert, kann sich das Projekt von der KFW-Bank fördern lassen. Auch im Bestand muss heute energieeffizient saniert werden. Erneuern Sie beispielsweise nur 10 Prozent eines Daches, so sind Sie mittlerweile verpflichtet, das gesamte Dach zu dämmen. Ist der Kauf einer Bestandsimmobilie vor diesem Hintergrund überhaupt empfehlenswert? Florian Becker sagt:
„Der KFW-55-Standard wird in ein paar Jahren kommen und ist im Bestand schwer realisierbar. Wenn man sich in der Richtung absichern will, bleibt einem wenig anderes übrig als ein Neubau.“ Gerade in attraktiven Städten, so Becker weiter, sei die Frage eher, wo man wohnen wolle. „In den Zentren ist Bauland heute häufig so rar, dass man nur über Bestandsimmobilien die Möglichkeit hat, in der Stadt zu wohnen.“
Ob der Kauf einer Bestandsimmobilie sinnvoll ist, hängt von mehreren Kriterien ab, meint auch Alexander Krolzik: „Das kommt darauf an, wie langfristig ich plane. Denke ich an die nächsten 10 bis 15 Jahre, habe ich vielleicht auch mit einer ordentlichen Bestandsimmobilie erst einmal keinen Sanierungsbedarf. Über mehrere Generationen gerechnet, müssen die Kinder sicherlich irgendwann sanieren, auch wenn ich neu baue. Letztlich ist es eine Frage des Angebots und der Einsatzmöglichkeiten von Geld. Ist eine Bestandsimmobilie gut ausgestattet, und ich muss sie nicht sofort sanieren, ist das auch okay.“
Kredite vergleichen: Der Unterschied zwischen Soll- und Effektivzins
Sie haben das nötige Kapital beisammen und vielleicht auch schon die entsprechende Immobilie oder ein passendes Grundstück für den Hausbau in Aussicht? Dann geht es nun darum, Angebote zu vergleichen und den passenden Kredit ausfindig zu machen. Der erste Schritt kann der Blick auf einen der vielen online verfügbaren Baufinanzierungsrechner sein. Hier werden Soll- und Effektivzins verglichen. Was steckt dahinter?
Der Sollzins bezeichnet jenen Zinssatz, zu dem ein Darlehen an die Bank zurückgezahlt wird. Um bei unserem Beispiel mit den 200.000 Euro zu bleiben: Auf den Darlehensbetrag werden im ersten Jahr Zinsen in Höhe von 4.000 Euro fällig. Der Sollzins ist zeitlich je nach Vereinbarung für beispielsweise 10-15 Jahre gebunden (Zinsbindung).
Die Zinsen sind jedoch nicht das einzige, was sich Banken für ihr verliehenes Geld bezahlen lassen. Hinzu kommen Kosten, die beim Abschluss und der Bearbeitung des Darlehens anfallen, so auch die Gebäudeversicherung. In den Effektivzins sind diese Kosten eingerechnet, er zeigt also an, was tatsächlich, summa summarum, an Kosten für die Finanzierung entsteht und ist daher höher als der Sollzins. Beim Vergleich verschiedener Angebote ist also der Effektivzins ausschlagend.
Sie haben das nötige Kapital beisammen und vielleicht auch schon die entsprechende Immobilie oder ein passendes Grundstück für den Hausbau in Aussicht? Dann geht es nun darum, Angebote zu vergleichen und den passenden Kredit ausfindig zu machen. Der erste Schritt kann der Blick auf einen der vielen online verfügbaren Baufinanzierungsrechner sein. Hier werden Soll- und Effektivzins verglichen. Was steckt dahinter?
Der Sollzins bezeichnet jenen Zinssatz, zu dem ein Darlehen an die Bank zurückgezahlt wird. Um bei unserem Beispiel mit den 200.000 Euro zu bleiben: Auf den Darlehensbetrag werden im ersten Jahr Zinsen in Höhe von 4.000 Euro fällig. Der Sollzins ist zeitlich je nach Vereinbarung für beispielsweise 10-15 Jahre gebunden (Zinsbindung).
Die Zinsen sind jedoch nicht das einzige, was sich Banken für ihr verliehenes Geld bezahlen lassen. Hinzu kommen Kosten, die beim Abschluss und der Bearbeitung des Darlehens anfallen, so auch die Gebäudeversicherung. In den Effektivzins sind diese Kosten eingerechnet, er zeigt also an, was tatsächlich, summa summarum, an Kosten für die Finanzierung entsteht und ist daher höher als der Sollzins. Beim Vergleich verschiedener Angebote ist also der Effektivzins ausschlagend.
Was bringt ein Baufinanzierungsmakler?
Reicht es, Zahlen zu vergleichen und jener Bank den Zuschlag zu geben, die den niedrigsten Effektivzins anbietet? Oder lohnt es sich, einen Baufinanzierungsmakler zu Rate zu ziehen?
„In der Tat kann man einen echten Mehrwert davon haben“, sagt Krolzik, „weil Finanzierungsvermittler viel Erfahrung haben. Sie wissen, wo der Einzelne die besten Chancen hat, einen Kredit zu bekommen. Sie unterstützen auch beim Papierkram, denn sie bekommen nur Geld, wenn es zum Vertragsabschluss kommt, während der Banker sein Gehalt jeden Monat auf dem Konto hat. Die Hausbank und ein Finanzierungsvermittler, der gute Konditionen aushandeln kann, sind eine gute Kombination.“ Auch Becker hält einen Makler für sinnvoll, wenn er unabhängig ist: „Dann ist das Zweitangebot eines unabhängigen Finanzierungsermittlers sehr sinnvoll, um die Hausbank zu bewegen, auf einen zuzukommen.“
Reicht es, Zahlen zu vergleichen und jener Bank den Zuschlag zu geben, die den niedrigsten Effektivzins anbietet? Oder lohnt es sich, einen Baufinanzierungsmakler zu Rate zu ziehen?
„In der Tat kann man einen echten Mehrwert davon haben“, sagt Krolzik, „weil Finanzierungsvermittler viel Erfahrung haben. Sie wissen, wo der Einzelne die besten Chancen hat, einen Kredit zu bekommen. Sie unterstützen auch beim Papierkram, denn sie bekommen nur Geld, wenn es zum Vertragsabschluss kommt, während der Banker sein Gehalt jeden Monat auf dem Konto hat. Die Hausbank und ein Finanzierungsvermittler, der gute Konditionen aushandeln kann, sind eine gute Kombination.“ Auch Becker hält einen Makler für sinnvoll, wenn er unabhängig ist: „Dann ist das Zweitangebot eines unabhängigen Finanzierungsermittlers sehr sinnvoll, um die Hausbank zu bewegen, auf einen zuzukommen.“
Wichtige Schritte vor der Investition – das raten die Experten
„Um zu wissen, wie viel ich finanzieren muss, ist es ganz wichtig, realistisch und ehrlich die Gesamtbaukosten auszurechnen“, so Becker. „Viele machen das Pi mal Daumen. Die Küche wird weggelassen, die Bodenbeläge werden nur pauschal berechnet – alles in allem führt das zu einem unsicheren Budgetrahmen. Jedoch wird auf dieser Berechnungsgrundlage das Darlehen erteilt. Wenn das nicht reicht und nachfinanziert werden muss, wird es richtig teuer.“ Deshalb hat der Bauherren-Schutzbund e.V. entsprechende Ratgeberbroschüren entwickelt, die Häuslebauer und -käufer bei der Planung unterstützen.
„Um zu wissen, wie viel ich finanzieren muss, ist es ganz wichtig, realistisch und ehrlich die Gesamtbaukosten auszurechnen“, so Becker. „Viele machen das Pi mal Daumen. Die Küche wird weggelassen, die Bodenbeläge werden nur pauschal berechnet – alles in allem führt das zu einem unsicheren Budgetrahmen. Jedoch wird auf dieser Berechnungsgrundlage das Darlehen erteilt. Wenn das nicht reicht und nachfinanziert werden muss, wird es richtig teuer.“ Deshalb hat der Bauherren-Schutzbund e.V. entsprechende Ratgeberbroschüren entwickelt, die Häuslebauer und -käufer bei der Planung unterstützen.
Krolzik weist auch auf den Entscheidungsprozess selbst hin: „Ich möchte jedem raten, sich das konkrete Vorhaben gut zu überlegen und auch neutrale Personen darauf schauen zu lassen. Umso mehr, wenn es um Verträge geht. Die sollte man unbedingt prüfen lassen. Der Vertrieb eines Generalunternehmers ist gut geschult und kann einem viel verkaufen. Man sollte sich aber nie unter Druck setzen lassen. Wenn jemand sagt, Du musst Dich heute entscheiden, ist Vorsicht geboten. Es gibt nichts, was so wichtig ist, oder so dringend.“ Auch die emotionale Komponente solle man laut Krolzik nicht vernachlässigen: „Immer, wenn mehrere beteiligt sind, Ehepartner zum Beispiel, sollte es so sein, dass beide sich wirklich mit der Entscheidung wohlfühlen. Denn wir reden hier von Zeiträumen von 15, 20 und mehr Jahren. Der gemeinsame Nenner ist häufig der kleinste gemeinsame Nenner.“
Ausblick
Die aktuelle Lage auf dem Finanzmarkt mit leicht ansteigenden Zinsen lässt eine bevorstehende Zinswende vermuten. Was bedeutet das für Sie als künftigen Bauherren oder Hauskäufer? Sollten man sich beeilen, um noch einen guten Kredit zu bekommen, oder lohnt es sich, ein wenig zu warten, weil mit steigenden Zinsen die Immobilienpreise sinken könnten? Darauf gehen wir im 2.Teil unseres Schwerpunkts „So gelingt die Hausfinanzierung“ ein.
Teil 2:
Hauskredit: Clever finanzieren trotz Zinswende
Haben Sie Erfahrung mit verschiedenen Finanzierungsmodellen? Erzählen Sie uns davon!
Die aktuelle Lage auf dem Finanzmarkt mit leicht ansteigenden Zinsen lässt eine bevorstehende Zinswende vermuten. Was bedeutet das für Sie als künftigen Bauherren oder Hauskäufer? Sollten man sich beeilen, um noch einen guten Kredit zu bekommen, oder lohnt es sich, ein wenig zu warten, weil mit steigenden Zinsen die Immobilienpreise sinken könnten? Darauf gehen wir im 2.Teil unseres Schwerpunkts „So gelingt die Hausfinanzierung“ ein.
Teil 2:
Hauskredit: Clever finanzieren trotz Zinswende
Haben Sie Erfahrung mit verschiedenen Finanzierungsmodellen? Erzählen Sie uns davon!
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Über Fragen lässt sich viel erfahren – sowohl über die eigenen Bedürfnisse als auch den passenden Profi
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Mit Experten arbeiten
Grundriss, Ansicht, Schnitt: Was ist was bei der Architekturzeichnung?
Von Eva Zimmermann
Die wichtigsten Darstellungsformen von Architekt:innen und wie man sie als Laie versteht
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Mit Experten arbeiten
Vorteile statt Vorurteile beim Bauen mit einem Architekturbüro
Von Eva Bodenmüller
Wer bauen will, braucht Profis. Architektinnen und Architekten bieten dabei mehr als ausgefallene Entwürfe
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Innenausbau
Fachchinesisch: 12 Bau-Begriffe, die jeder kennen sollte
Von Eva Bodenmüller
Fasche, Gehrung, Unterzug… Wer baut oder umbaut muss teilweise eine ganz neue Sprache lernen. Sprechen Sie mit!
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Gartengestaltung
Von Grau zu Grün – so kommt der Garten zum Haus
Von Eva Bodenmüller
Zwei Profis verraten, warum es klug ist, die Gartengestaltung schon beim Bau des Hauses zu berücksichtigen
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Dachgeschoss einrichten
Darf ich das Dach meines Hauses gestalten, wie ich will?
Von Eva Bodenmüller
Für die Dachgestaltung gibt es Bauvorschriften. Die sich, wie folgende Beispiele zeigen, kreativ interpretieren lassen
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Hausbau
Darf ich so hoch bauen wie ich will?
Von Eva Bodenmüller
Bebauungspläne oder die Umgebung bestimmen, wie hoch ein Haus sein darf. Sechs Beispiele, die das geschickt ausreizen
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Nachhaltig bauen
So passen Sie Ihr Haus dem Klimawandel an
Von Eva Bodenmüller
Mit mehr Extremwetterereignissen beeinflusst der Klimawandel das Wohnen. Wir zeigen, wie Sie sich schützen können
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Heizung, Kamin & Ofen
Wie funktioniert das Heizen mit Fernwärme?
Von Eva Bodenmüller
Wärme nutzen, die nicht im eigenen Haus produziert wird – wie geht das? Und ist das überhaupt sinnvoll?
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Meine Erfahrung gerade im Raum München ist das der Hauskauf nicht viel mit der Zinshöhe zu tun hat. Viele haben das Geld bereit- aber bloß nicht dem Makler oder der Bank sagen weil die wollen noch die Finanzierung verkaufen. wenn mann anbietet eine Finanzierung zu brauchen bekommt man eher den Zuschlag.
Als Finanzierungsberaterin kann ich aus vielfacher eigener Erfahrung bestätigen, dass eine Immobilienfinanzierung über einen unabhängigen Finanzierungsvermittler in den allermeisten Fällen große Vorteile bringt - von der Kosteneinsparung durch individuell angepasste Finanzierungsmodelle aus einem großen Pool an Banken über die Unterstützung beim Vorlegen vollständiger Unterlagen bei den Banken bis hin zur Beseitigung möglicher Unklarheiten durch eine ständige Erreichbarkeit. Grade bei Vermittlern wie uns (die Hüttig & Rompf AG), bei denen der Kunde über den gesamten Prozess - wenn die Kunden es möchten, bis zur letzten Tilgungsrate - von einem persönlichen Ansprechpartner betreut wird.