Eigentümergemeinschaft: Was Wohnungsbesitzer wissen müssen
Käufer einer Eigentumswohnung werden Teil einer Eigentümergemeinschaft mit Rechten und Pflichten. Was das bedeutet…
Was ist eine Eigentümergemeinschaft?
Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Warum das so ist, liegt auf der Hand: Käufer eines Einzelhauses haben die gesamte Verfügungsgewalt über Haus und Grundstück. Im Gegensatz dazu erhält der Käufer bei der Eigentumswohnung – neben der eigenen Wohnung – auch noch eine Teilverfügung über andere Räume und die von allen Eigentümern genutzten Gemeinschaftsräume. Daraus ergibt sich ein teilweise komplexes Regelwerk aus Rechten und Pflichten für alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft.
Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Warum das so ist, liegt auf der Hand: Käufer eines Einzelhauses haben die gesamte Verfügungsgewalt über Haus und Grundstück. Im Gegensatz dazu erhält der Käufer bei der Eigentumswohnung – neben der eigenen Wohnung – auch noch eine Teilverfügung über andere Räume und die von allen Eigentümern genutzten Gemeinschaftsräume. Daraus ergibt sich ein teilweise komplexes Regelwerk aus Rechten und Pflichten für alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft.
Was versteht man unter Miteigentumsanteil?
Rechtlich geregelt wird das Zusammenspiel der Eigentümergemeinschaft im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es regelt den Einfluss des einzelnen Eigentümers und der Eigentümergemeinschaft auf die von allen genutzten Räume sowie auch auf die Außengestaltung der Fassade und des Daches. Der individuelle Einfluss an Gemeinschaftsräumen berechnet sich anhand des Anteils der erworbenen Wohnfläche am Gesamtgebäude. Maßgeblich ist dabei die im Grundbuch eingetragene Größe dieser Anteile. Das Stimmrecht in der regelmäßigen Eigentümerversammlung bemisst sich nach den Miteigentumsanteilen. Sie sind auch ein Verteilungsmaßstab, wenn es an die Umlage von Kosten geht, die alle Eigentümer gemeinsam tragen – beispielsweise, wenn die Fassade einen neuen Anstrich benötigt oder das Dach neu gedeckt werden muss.
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Rechtlich geregelt wird das Zusammenspiel der Eigentümergemeinschaft im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es regelt den Einfluss des einzelnen Eigentümers und der Eigentümergemeinschaft auf die von allen genutzten Räume sowie auch auf die Außengestaltung der Fassade und des Daches. Der individuelle Einfluss an Gemeinschaftsräumen berechnet sich anhand des Anteils der erworbenen Wohnfläche am Gesamtgebäude. Maßgeblich ist dabei die im Grundbuch eingetragene Größe dieser Anteile. Das Stimmrecht in der regelmäßigen Eigentümerversammlung bemisst sich nach den Miteigentumsanteilen. Sie sind auch ein Verteilungsmaßstab, wenn es an die Umlage von Kosten geht, die alle Eigentümer gemeinsam tragen – beispielsweise, wenn die Fassade einen neuen Anstrich benötigt oder das Dach neu gedeckt werden muss.
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Was versteht man unter Sondernutzungsrecht in einer Eigentümergemeinschaft?
Oftmals gibt es in einem Mehrfamilienhaus bestimmte Bereiche, die zwar zum Gemeinschaftseigentum zählen, aber nur von einer oder wenigen Parteien genutzt werden dürfen. Statt diese Bereiche in Sondereigentum umzuwandeln, versieht die Eigentümergemeinschaft sie mit einem Sondernutzungsrecht. Typische Beispiele sind Pkw-Stellplätze oder der Garten, der nur von den Eigentümern der Erdgeschosswohnungen genutzt und gepflegt wird. Er gehört allen, es besteht aber ein Sondernutzungsrecht für die Erdgeschossbewohner.
Wichtig: Baulichen Veränderungen an sondergenutztem Eigentum und dem Gemeinschaftseigentum muss die Eigentümergemeinschaft zustimmen.
Oftmals gibt es in einem Mehrfamilienhaus bestimmte Bereiche, die zwar zum Gemeinschaftseigentum zählen, aber nur von einer oder wenigen Parteien genutzt werden dürfen. Statt diese Bereiche in Sondereigentum umzuwandeln, versieht die Eigentümergemeinschaft sie mit einem Sondernutzungsrecht. Typische Beispiele sind Pkw-Stellplätze oder der Garten, der nur von den Eigentümern der Erdgeschosswohnungen genutzt und gepflegt wird. Er gehört allen, es besteht aber ein Sondernutzungsrecht für die Erdgeschossbewohner.
Wichtig: Baulichen Veränderungen an sondergenutztem Eigentum und dem Gemeinschaftseigentum muss die Eigentümergemeinschaft zustimmen.
Was regelt die Teilungserklärung?
Zu welcher Wohnung welche Kellerabteile oder was zum Gemeinschaftseigentum und was zum Sondereigentum gehört – all dies wird in der Teilungserklärung geregelt. Wer eine Wohnung kaufen möchte, sollte sich dieses wichtige Dokument unbedingt besorgen. Denn hier steht schwarz auf weiß, was mit der erworbenen Wohnung einhergeht. Die Teilungserklärung wird ergänzt vom Aufteilungsplan mit dem Verzeichnis der Räume und der Gemeinschafts- und Hausordnung.
Kann eine Eigentümergemeinschaft Hunde verbieten?
Die Gemeinschafts- und Hausordnung regelt die Kostenverteilung und definiert die Spielregeln des Zusammenlebens, von der Haustierhaltung bis zur Beauftragung des Verwalters. Eine Eigentümergemeinschaft kann nämlich durchaus das Halten von Haustieren beschränken. Wichtig: Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, muss er unbedingt beachten, welche Regeln die Gemeinschaft aufgestellt hat – gerade in punkto Hundehaltung. Nicht, dass es später zu doppeltem (und womöglich teurem Rechts)Streit mit den Nachbarn und dem Mieter kommt. Eine eindeutige Rechtssprechung dazu gibt es bisher nicht.
Zu welcher Wohnung welche Kellerabteile oder was zum Gemeinschaftseigentum und was zum Sondereigentum gehört – all dies wird in der Teilungserklärung geregelt. Wer eine Wohnung kaufen möchte, sollte sich dieses wichtige Dokument unbedingt besorgen. Denn hier steht schwarz auf weiß, was mit der erworbenen Wohnung einhergeht. Die Teilungserklärung wird ergänzt vom Aufteilungsplan mit dem Verzeichnis der Räume und der Gemeinschafts- und Hausordnung.
Kann eine Eigentümergemeinschaft Hunde verbieten?
Die Gemeinschafts- und Hausordnung regelt die Kostenverteilung und definiert die Spielregeln des Zusammenlebens, von der Haustierhaltung bis zur Beauftragung des Verwalters. Eine Eigentümergemeinschaft kann nämlich durchaus das Halten von Haustieren beschränken. Wichtig: Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, muss er unbedingt beachten, welche Regeln die Gemeinschaft aufgestellt hat – gerade in punkto Hundehaltung. Nicht, dass es später zu doppeltem (und womöglich teurem Rechts)Streit mit den Nachbarn und dem Mieter kommt. Eine eindeutige Rechtssprechung dazu gibt es bisher nicht.
Welche Aufgaben haben Verwaltungsbeirat und Verwalter?
Die Eigentümergemeinschaft kann sich nicht selbst verwalten und ist deshalb gesetzlich verpflichtet, einen Verwalter einzusetzen. Der kümmert sich um die Organisation des Zusammenlebens, setzt Hausmeister ein, schlichtet Streit, stellt den Wirtschaftsplan auf, kümmert sich um Rücklagen und verteilt das Hausgeld. Auch bereitet er die jährliche Eigentümerversammlung vor und führt sie durch. Hier wird über den Finanzplan des
Hauses berichtet und abgestimmt. Auch besondere Anträge, wie zum Beispiel die Übertragung des Winterdienstes an eine Fremdfirma, können hier beschlossen werden. Alles wird in einem Protokoll der Eigentümerversammlung festgehalten. Die Eigentümergemeinschaft wählt außerdem aus den eigenen Reihen einen Verwaltungsbeirat, der den Verwalter kontrolliert und die Finanzlage der Eigentümergemeinschaft im Blick behält. Wichtig: Laut WEG sind die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nur gültig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten.
Erzählen Sie: Über die Erfahrungen mit Ihrer Eigentümergemeinschaft – in den Kommentaren!
Die Eigentümergemeinschaft kann sich nicht selbst verwalten und ist deshalb gesetzlich verpflichtet, einen Verwalter einzusetzen. Der kümmert sich um die Organisation des Zusammenlebens, setzt Hausmeister ein, schlichtet Streit, stellt den Wirtschaftsplan auf, kümmert sich um Rücklagen und verteilt das Hausgeld. Auch bereitet er die jährliche Eigentümerversammlung vor und führt sie durch. Hier wird über den Finanzplan des
Hauses berichtet und abgestimmt. Auch besondere Anträge, wie zum Beispiel die Übertragung des Winterdienstes an eine Fremdfirma, können hier beschlossen werden. Alles wird in einem Protokoll der Eigentümerversammlung festgehalten. Die Eigentümergemeinschaft wählt außerdem aus den eigenen Reihen einen Verwaltungsbeirat, der den Verwalter kontrolliert und die Finanzlage der Eigentümergemeinschaft im Blick behält. Wichtig: Laut WEG sind die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nur gültig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten.
Erzählen Sie: Über die Erfahrungen mit Ihrer Eigentümergemeinschaft – in den Kommentaren!
Das Eigentum an Wohnung und Haus lässt sich in unterschiedliche Teile differenzieren. Das sogenannte Teileigentum an der Immobilie besteht aus dem Sondereigentum (der Eigentumswohnung) und dem Alleineigentum an sonstigen, nicht bewohnten, aber nur von diesem Käufer genutzten Räumen (Keller, Garagen usw.) Das Sondereigentum erstreckt sich auf alles, was der jeweilige Eigentümer selbst entfernen und verändern kann, darunter Bodenbeläge, Tapeten, Armaturen in Bad und Küche, Innentüren und nicht tragende Wände.
Wohnungs- und Außentüren sowie Fenster zählen zum Gemeinschaftseigentum. Sie gehören allen Eigentümern gemeinschaftlich, weil sie entweder das Äußere des Hauses betreffen oder weil sie von allen Eigentümern gemeinsam genutzt werden. Gemeint sind etwa das Treppenhaus, Aufzüge, Gemeinschaftskeller, Dachboden, die Fassade und das Dach. Ein gutes Beispiel, um den Unterschied zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu verdeutlichen, ist der Balkon: Balkonwand und -decke sowie die Balkonbrüstung zählen zum Gemeinschaftseigentum, der eigentliche Balkonraum sowie Bodenbeläge zum Sondereigentum.
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