Wie sich der Wiederverkaufswert einer Immobilie steigern lässt
Der Blick in die Glaskugel? Darauf können Sie bereits beim Kauf oder Neubau achten. Plus Tipps für den Verkauf
Ein neuer Job in einer anderen Stadt, geänderte Lebens- oder Familienverhältnisse – es gibt viele Gründe, warum Häuser oder Wohnungen verkauft werden. Zu einem angemessenen Preis, versteht sich. Doch wonach bemisst sich dieser? Und was können Eigentümer:innen dafür tun, den Wert ihrer Immobilie zu erhalten oder gar zu steigern? Zwei Profis geben Einblicke in das komplexe Thema Wiederverkaufswert.
Wer sich jenseits vom Spiel „Angebot und Nachfrage“ über den Wert einer Immobilie informieren möchte, kann beim örtlichen Gutachterausschuss anfragen. Diese Gremien der Bundesländer erhalten von jedem Immobilienverkauf in ihrem Zuständigkeitsgebiet eine Kopie und erstellen daraus eine anonymisierte Kaufpreissammlung.
Anhand dieser statistisch ausgewerteten Datensammlung erstellen private Sachverständige Verkehrswertgutachten. Banken beziehen dies in die Beleihungskriterien für Kredite ein, bei denen eine Immobilie als Sicherheit dient. „Ein komplexes Wertermittlungsverfahren, das Laien kaum durchdringen“, so Ralf Cabel. „Gerade bei Privatverkäufen werden daher häufig Preise aufgerufen, die am Ende nicht gezahlt werden“, so der Experte. Wobei Abweichungen nach unten wie nach oben möglich sind.
Anhand dieser statistisch ausgewerteten Datensammlung erstellen private Sachverständige Verkehrswertgutachten. Banken beziehen dies in die Beleihungskriterien für Kredite ein, bei denen eine Immobilie als Sicherheit dient. „Ein komplexes Wertermittlungsverfahren, das Laien kaum durchdringen“, so Ralf Cabel. „Gerade bei Privatverkäufen werden daher häufig Preise aufgerufen, die am Ende nicht gezahlt werden“, so der Experte. Wobei Abweichungen nach unten wie nach oben möglich sind.
Zeit, an den Wiederverkauf zu denken
Wer eine Wohnung kauft oder ein Haus baut, denkt dabei nicht als Erstes an einen späteren Verkauf. Dabei wäre das genau der richtige Zeitpunkt dafür laut Experte Cabel: „Die Marktentwicklung ist nicht vorhersehbar, aber es stellt sich doch die Frage: Ist das mit dem Kauf verbundene finanzielle Risiko durch den Wiederverkauf gedeckt?“ Schließlich bindet ein Immobilienkauf meist für dreißig bis vierzig Jahre. Der Wert sollte über diese Zeit erhalten bleiben.
Wer eine Wohnung kauft oder ein Haus baut, denkt dabei nicht als Erstes an einen späteren Verkauf. Dabei wäre das genau der richtige Zeitpunkt dafür laut Experte Cabel: „Die Marktentwicklung ist nicht vorhersehbar, aber es stellt sich doch die Frage: Ist das mit dem Kauf verbundene finanzielle Risiko durch den Wiederverkauf gedeckt?“ Schließlich bindet ein Immobilienkauf meist für dreißig bis vierzig Jahre. Der Wert sollte über diese Zeit erhalten bleiben.
Das gilt auch, wenn zwischendurch renoviert wird. So betont die Duisburger Architektin und Maklerin Susanne Hempel: „Bei jeder Sanierung sollte auf den Wiederverkaufswert geachtet werden. Je schräger oder individueller saniert wird, desto schwieriger kann es werden, einen Käufer zu finden.“ Da liegt es an guten Planer:innen, individuelle Wünsche und Marktorientierung unter einen Hut zu bringen.
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Den Wert erhalten
„Entscheidend ist, warum eine Immobilie gekauft wird. Möchte ich mich beim Ausbau einer alten Scheune selbst verwirklichen oder ist die Immobilie meine Altersvorsorge oder eine Wertanlage? Dann sollte ihr Wert steigen, zumindest aber gleich bleiben“, meint Susanne Hempel.
„Entscheidend ist, warum eine Immobilie gekauft wird. Möchte ich mich beim Ausbau einer alten Scheune selbst verwirklichen oder ist die Immobilie meine Altersvorsorge oder eine Wertanlage? Dann sollte ihr Wert steigen, zumindest aber gleich bleiben“, meint Susanne Hempel.
Sie rät dazu, fortwährend zu investieren, allerdings weniger in modische Akzente als vielmehr in multifunktionale Nutzbarkeit, und vor allem energetisch sinnvoll zu sanieren. „Die Qualität der Ausstattung und der Materialien bleibt sichtbar“, so die Expertin. „Manches wird aber auch abgewohnt, wie die Küche“, erklärt Ralf Cabel.
Vor allem Gebäude aus der Zeit um 1900 bis in die Jahrzehnte danach genießen hohes Ansehen, wie Susanne Hempel erläutert: „Unabhängig vom energetischen Standard sind klassische Immobilien im Ansehen und in der Wertschätzung der Menschen dauerhaft von Bestand. Mit ihren systematischen Grundrissen bieten sie zahlreiche Möglichkeiten, Flexibilität und Multifunktionalität walten zu lassen.“
Gute Chancen für den Werterhalt sieht sie auch für Neubauten, die im Zuge der Nachverdichtung in guten Lagen erstellt werden.
Gute Chancen für den Werterhalt sieht sie auch für Neubauten, die im Zuge der Nachverdichtung in guten Lagen erstellt werden.
Den Wert steigern
Möglichst einen guten Preis beim Verkauf zu erzielen, ist ein verständliches Ansinnen. Doch einfach Instandhaltungskosten und Betriebskosten auf den ursprünglich gezahlten Preis aufzurechnen, geht nicht. Schließlich wurde gewohnt und Instandhaltung dient maximal dem Werterhalt. Auch vor dem Verkauf noch rasch die Bäder oder Bodenbeläge zu erneuern, eine neue Einbauküche anzuschaffen oder die Fenster auszutauschen, halten die Profis nicht für sinnvoll, da es den Geschmack der Käufer:innen selten trifft.
Möglichst einen guten Preis beim Verkauf zu erzielen, ist ein verständliches Ansinnen. Doch einfach Instandhaltungskosten und Betriebskosten auf den ursprünglich gezahlten Preis aufzurechnen, geht nicht. Schließlich wurde gewohnt und Instandhaltung dient maximal dem Werterhalt. Auch vor dem Verkauf noch rasch die Bäder oder Bodenbeläge zu erneuern, eine neue Einbauküche anzuschaffen oder die Fenster auszutauschen, halten die Profis nicht für sinnvoll, da es den Geschmack der Käufer:innen selten trifft.
Cabel rät stattdessen: „Holen Sie sich professionellen Sachverstand. Regional tätige Makler können beispielsweise eine Einschätzung geben, wo sinnvollerweise noch etwas hergerichtet werden sollte.“
Im direkten Verkaufsprozess erweist sich dann die Präsentation der Immobilie als entscheidender Faktor. „Eine gute Präsentation schafft eine höhere Nachfrage und damit einen höheren Preis“, so Hempel.
Im direkten Verkaufsprozess erweist sich dann die Präsentation der Immobilie als entscheidender Faktor. „Eine gute Präsentation schafft eine höhere Nachfrage und damit einen höheren Preis“, so Hempel.
Tipps für den Wiederverkauf
Und da ist es wieder, das Mantra der Immobilienbranche: Lage, Lage, Lage. „Die Wohnlage ist durch den Einzelnen kaum veränderbar. Es gibt aber Indikatoren, die eine gute Lage verschlechtern und umgekehrt“, so Hempel.
Mit der durch Corona hervorgerufenen Stadtflucht etwa erleben ländliche Regionen einen Boom, während innerstädtische Lagen, abgesehen von den Metropolen, unattraktiver werden. Aber auch geplante Bauprojekte wie Autobahnen oder Flughäfen oder Gentrifizierung haben Auswirkungen auf eine vermeintlich unveränderbare Lage.
Und da ist es wieder, das Mantra der Immobilienbranche: Lage, Lage, Lage. „Die Wohnlage ist durch den Einzelnen kaum veränderbar. Es gibt aber Indikatoren, die eine gute Lage verschlechtern und umgekehrt“, so Hempel.
Mit der durch Corona hervorgerufenen Stadtflucht etwa erleben ländliche Regionen einen Boom, während innerstädtische Lagen, abgesehen von den Metropolen, unattraktiver werden. Aber auch geplante Bauprojekte wie Autobahnen oder Flughäfen oder Gentrifizierung haben Auswirkungen auf eine vermeintlich unveränderbare Lage.
Für den Wiederverkauf spielen auch der Zustand und bauliche Gegebenheiten eine Rolle, wie Ralf Cabel betont: „Der erste Anblick ist entscheidend. Die Immobilie muss auch in leerem Zustand gut erhalten und gepflegt aussehen. Der Garten darf hier nicht vergessen werden, auch nicht im Winter. Eine ältere Ausstattung hingegen ist nicht ausschlaggebend, Kaufwillige wissen das gut einzuschätzen.“
Aufgeräumt und sauber, ohne altes Geschirr oder schlechten Geruch sollte sich eine Immobilie präsentieren, sind sich Hempel und Cabel einig. Das Aufräumen kann über Makler:innen organisiert werden, für den Garten können ebenfalls Fachleute beauftragt werden.
„Es sollte sichtbar sein, dass die Immobilie nicht im Stich gelassen wurde“, betont Hempel. Ungepflegtes sollte verschwinden, die morsche Pergola beispielsweise entfernt werden. Ein frischer Blumenstrauß macht auch in einer unbewohnten Immobilie einen guten Eindruck.
„Es sollte sichtbar sein, dass die Immobilie nicht im Stich gelassen wurde“, betont Hempel. Ungepflegtes sollte verschwinden, die morsche Pergola beispielsweise entfernt werden. Ein frischer Blumenstrauß macht auch in einer unbewohnten Immobilie einen guten Eindruck.

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Ob möbliert oder unmöbliert spielt dagegen eine weniger große Rolle. Nur zu persönlich sollte es nicht aussehen, weswegen Hempel ihre Kundschaft durchaus mit Umzugskartons durch die Wohnung schickt.
Mit Homestaging lässt sich zeigen, was die Wohnräume hergeben. „Die Möblierbarkeit ist nicht unwichtig. Hierauf muss schon beim Bau geachtet werden. Ein bemaßter Grundriss hilft Kaufwilligen zu sehen, ob die eigenen Möbel in die Räume passen würden“, erklärt Hempel.
Noch einen Tipp für Käufer:innen – und damit eventuell künftige Wiederverkäufer:innen – hält Cabel bereit: „Vor der Kaufentscheidung Bausachverständige oder Architekturprofis für eine Inaugenscheinnahme hinzuziehen. Dabei kann neben der Immobilie gleich noch geprüft werden, ob die eigenen Renovierungswünsche machbar sind.“
Mit Homestaging lässt sich zeigen, was die Wohnräume hergeben. „Die Möblierbarkeit ist nicht unwichtig. Hierauf muss schon beim Bau geachtet werden. Ein bemaßter Grundriss hilft Kaufwilligen zu sehen, ob die eigenen Möbel in die Räume passen würden“, erklärt Hempel.
Noch einen Tipp für Käufer:innen – und damit eventuell künftige Wiederverkäufer:innen – hält Cabel bereit: „Vor der Kaufentscheidung Bausachverständige oder Architekturprofis für eine Inaugenscheinnahme hinzuziehen. Dabei kann neben der Immobilie gleich noch geprüft werden, ob die eigenen Renovierungswünsche machbar sind.“
Wohnungen und Häuser sind die Waren des Immobilienmarkts und die Makler die Experten in diesem Geschäft. Der Hamburger Immobilienmakler Ralf Cabel erklärt dazu: „Der Wert einer Immobilie ist das, was der Käufer bereit ist auszugeben. So spielen für den Wert die Herstellungskosten, vor allem aber Marktfaktoren eine entscheidende Rolle.“