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Mobil bleiben: Wie aus Garagen Wohnräume entstehen
Zwei Expertinnen erläutern Vorschriften, Aufwand, Kosten und wann sich die Umnutzung einer Garage lohnt
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Eva Bodenmüller
10. August 2020
Houzz Deutschland Contributor. Freie Autorin mit Faible für Architektur und Technik, Garten und Kulinarik
Houzz Deutschland Contributor. Freie Autorin mit Faible für Architektur und Technik,... Mehr
Die eigenen vier Wände platzen aus allen Nähten und das Auto hat immer noch sein eigenes Zimmer? Da kann einem schon der Gedanke kommen, die Garage des Wohnhauses in Wohnraum umzuwandeln und somit ein zusätzliches Zimmer zu schaffen. Doch so ganz einfach, wie es auf den ersten Blick oft scheint, ist das nicht. Die Expertinnen Cornelia Kolb von hug.kolb architekten und Angelika Lay, Partnerin im Büro hildebrandt.lay.architekten partnerschaft mbB, erklären, worauf zu achten ist.
Nach dem Umbau der Garage in eine geräumige, von Koelnmoebel entworfene und gefertigte Küche erinnert nur noch die Sichtbetondecke an die ehemalige Nutzung.
1. Prüfen, ob die Garage überhaupt Wohnraum werden kann
Garagen sind Nebengebäude, für die andere Regeln gelten als für Wohnbebauung. Häufig dürfen sie auch in Gebieten mit offener Bebauung auf die Grundstücksgrenze gesetzt werden. Dann allerdings ist ausgeschlossen, dass sie zu Wohnraum umgenutzt werden können. Bei geschlossener Bauweise hingegen, etwa in Reihenhaussiedlungen, ist die Umnutzung meist unproblematisch. Das bestätigt auch Cornelia Kolb, die in einer Reihenhaussiedlung bereits mehrere Garagen in Wohnraum verwandelt hat. Im Beispiel unten: zum Kinderzimmer.
1. Prüfen, ob die Garage überhaupt Wohnraum werden kann
Garagen sind Nebengebäude, für die andere Regeln gelten als für Wohnbebauung. Häufig dürfen sie auch in Gebieten mit offener Bebauung auf die Grundstücksgrenze gesetzt werden. Dann allerdings ist ausgeschlossen, dass sie zu Wohnraum umgenutzt werden können. Bei geschlossener Bauweise hingegen, etwa in Reihenhaussiedlungen, ist die Umnutzung meist unproblematisch. Das bestätigt auch Cornelia Kolb, die in einer Reihenhaussiedlung bereits mehrere Garagen in Wohnraum verwandelt hat. Im Beispiel unten: zum Kinderzimmer.
2. Prüfen, ob die erlaubte Bruttogeschossfläche nicht überschritten wird
Mit der Nutzung der Garage als Wohnfläche vergrößert sich die Bruttogeschossfläche um die Garagenfläche. Grundstücke dürfen aber nur bis zu einem bestimmten Maß bebaut werden. „Die erlaubte Bruttogeschossfläche darf nicht überschritten werden. Ein Gespräch mit der Baubehörde lohnt sich aber, wenn es sich nur um eine geringfügige Überschreitung handelt. Mit einer Dachbegrünung kann eventuell eine Kompensationsfläche geschaffen werden“, erklärt Angelika Lay.
Finden Sie hier einen Architekten für Aus- und Umbau Ihrer Wohn(t)räume
Mit der Nutzung der Garage als Wohnfläche vergrößert sich die Bruttogeschossfläche um die Garagenfläche. Grundstücke dürfen aber nur bis zu einem bestimmten Maß bebaut werden. „Die erlaubte Bruttogeschossfläche darf nicht überschritten werden. Ein Gespräch mit der Baubehörde lohnt sich aber, wenn es sich nur um eine geringfügige Überschreitung handelt. Mit einer Dachbegrünung kann eventuell eine Kompensationsfläche geschaffen werden“, erklärt Angelika Lay.
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In ein kleines Gästehaus verwandelte das Innenarchitekturbüro Peter Hauto eine ehemalige Garage. Die bekam bei dieser Gelegenheit auch gleich eine extensive Dachbegrünung.
3. Einen Umnutzungsantrag stellen
Statt des Autos einfach eine Werkbank aufzustellen, mit ein paar Paletten und Matratzen eine einfache Partylounge einzurichten, stellt keinen großen Aufwand dar, doch kann es zu großen Problemen mit den Behörden führen. Denn Garagen sind nicht als Wohnraum gedacht, sondern baurechtlich als Nebenfläche ausgewiesen – unabhängig davon, ob sie auf der Grenze sitzen, direkt an das Haus anschließen oder sogar darin integriert sind. „Die Umnutzung einer Garage ist immer genehmigungspflichtig“, bestätigt Lay. Das gilt auch dann, wenn baulich nichts verändert wird.
4. Die Substanz auf Schadstoffe prüfen
Wenngleich in den meisten Garagen keine großen Handwerksarbeiten ausgeführt werden, bei denen Schadstoffe in Boden oder Mauerwerk eindringen könnten, empfiehlt Lay eine Schadstoffprüfung: „Eine gründliche Untersuchung sollte ohnehin bei einer Umnutzung oder einem Umbau gemacht werden. Meist gibt es bei Garagen aber kein Problem, sofern sie nicht als Werkstatt genutzt wurden.“
3. Einen Umnutzungsantrag stellen
Statt des Autos einfach eine Werkbank aufzustellen, mit ein paar Paletten und Matratzen eine einfache Partylounge einzurichten, stellt keinen großen Aufwand dar, doch kann es zu großen Problemen mit den Behörden führen. Denn Garagen sind nicht als Wohnraum gedacht, sondern baurechtlich als Nebenfläche ausgewiesen – unabhängig davon, ob sie auf der Grenze sitzen, direkt an das Haus anschließen oder sogar darin integriert sind. „Die Umnutzung einer Garage ist immer genehmigungspflichtig“, bestätigt Lay. Das gilt auch dann, wenn baulich nichts verändert wird.
4. Die Substanz auf Schadstoffe prüfen
Wenngleich in den meisten Garagen keine großen Handwerksarbeiten ausgeführt werden, bei denen Schadstoffe in Boden oder Mauerwerk eindringen könnten, empfiehlt Lay eine Schadstoffprüfung: „Eine gründliche Untersuchung sollte ohnehin bei einer Umnutzung oder einem Umbau gemacht werden. Meist gibt es bei Garagen aber kein Problem, sofern sie nicht als Werkstatt genutzt wurden.“
Als Alexandra Kiendl mit dem Umbau und der Sanierung einer Doppelhaushälfte beauftragt wurde, war die ehemalige Garage bereits in Wohnraum verwandelt worden und auch von der darin untergebrachten Hinterhofwerkstatt war längst keine Spur mehr zu sehen.
5. Für Tageslicht sorgen
Ein Auto benötigt nicht mehr als eine trockene, wenn möglich frostfreie Garage. Der Mensch ist da etwas anspruchsvoller, was sich auch in den Bauvorschriften widerspiegelt. Garagen haben häufig keine zusätzlichen Fenster, ausreichend Tageslicht ist für Wohnräume aber ein Muss. „Öffnungen müssen meist neu geschaffen werden. Aus dem Gesamtkonzept des jeweiligen Wohngebäudes sowie den spezifischen Bedingungen vor Ort – Erschließungsmöglichkeit, Himmelsrichtung – ergeben sich der neue Zugang und die Ausrichtung der Fenster“, erklärt Angelika Lay.
Mehr zu: Wohnraum durch Umnutzung | 40 abgefahrene Garagen | Tageslicht nach innen leiten
5. Für Tageslicht sorgen
Ein Auto benötigt nicht mehr als eine trockene, wenn möglich frostfreie Garage. Der Mensch ist da etwas anspruchsvoller, was sich auch in den Bauvorschriften widerspiegelt. Garagen haben häufig keine zusätzlichen Fenster, ausreichend Tageslicht ist für Wohnräume aber ein Muss. „Öffnungen müssen meist neu geschaffen werden. Aus dem Gesamtkonzept des jeweiligen Wohngebäudes sowie den spezifischen Bedingungen vor Ort – Erschließungsmöglichkeit, Himmelsrichtung – ergeben sich der neue Zugang und die Ausrichtung der Fenster“, erklärt Angelika Lay.
Mehr zu: Wohnraum durch Umnutzung | 40 abgefahrene Garagen | Tageslicht nach innen leiten
Beim Umbau einer Villa aus den 1930er-Jahren realisierten Hildebrandt.Lay Architekten in der ehemaligen Garage die neue Küche. Die Bauherren entschieden sich dafür, den Raum nicht nur zum Wohn- und Essbereich zu öffnen, sondern ihm auch einen Zugang zur Terrasse zu geben.
6. Für angemessene Wärmedämmung sorgen
Wenngleich auch ein Auto besser frostfrei steht, sind Garagen nicht gedämmt. Das muss sich mit der Umnutzung ändern. Für Wohnraum gelten andere Anforderungen, die auch der Energieeinsparverordnung genügen müssen. „Beim Umbau der Garagen in der Reihenhaussiedlung haben wir jeweils den Boden neu aufgebaut und auch die Wände mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen, um den Anforderungen an den Wärmeschutz gerecht zu werden“, erzählt Cornelia Kolb. Bei der Planung der Umbauarbeiten sollte auch geprüft werden, ob die künftige Raumhöhe dem entspricht, was die jeweilige Landesbauordnung für Wohnräume fordert. Garagen dürfen durchaus auch niedriger sein.
6. Für angemessene Wärmedämmung sorgen
Wenngleich auch ein Auto besser frostfrei steht, sind Garagen nicht gedämmt. Das muss sich mit der Umnutzung ändern. Für Wohnraum gelten andere Anforderungen, die auch der Energieeinsparverordnung genügen müssen. „Beim Umbau der Garagen in der Reihenhaussiedlung haben wir jeweils den Boden neu aufgebaut und auch die Wände mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen, um den Anforderungen an den Wärmeschutz gerecht zu werden“, erzählt Cornelia Kolb. Bei der Planung der Umbauarbeiten sollte auch geprüft werden, ob die künftige Raumhöhe dem entspricht, was die jeweilige Landesbauordnung für Wohnräume fordert. Garagen dürfen durchaus auch niedriger sein.
Statt die ehemals als Molkerei und später als Galvanisierungsbetrieb genutzten Räume weiter als Garage und Abstellkammer zu nutzen, richtete sich Fischer Raumgestaltung hier neue Büroräume ein.
7. Ausreichend Anschlüsse bereitstellen
Bei der Umnutzung der Garage stellt sich auch die Frage, ob die Anschlüsse noch passen. Gibt es ausreichend Steckdosen? Sind Lichtschalter vorhanden? Und wie steht es mit der Heizung? Werden Bad oder Küche in die Garage verlegt, müssen zudem Frischwasser- und Abwasserleitungen verlegt werden.
7. Ausreichend Anschlüsse bereitstellen
Bei der Umnutzung der Garage stellt sich auch die Frage, ob die Anschlüsse noch passen. Gibt es ausreichend Steckdosen? Sind Lichtschalter vorhanden? Und wie steht es mit der Heizung? Werden Bad oder Küche in die Garage verlegt, müssen zudem Frischwasser- und Abwasserleitungen verlegt werden.
In Berlin wandelte das büro für architektur - Hardy Krüger eine ehemalige Garage in eine Gästewohnung um. Das Auto findet seitdem in der neuen Garage nebenan seinen Platz.
8. Einen neuen Platz für das Auto finden
Stellt sich noch die Frage: Wohin mit dem Auto? Einige Bundesländer haben noch eine Stellplatzverordnung, die Vorgaben dazu macht, wie viele Garagen oder Stellplätze für Autos pro Wohneinheit zur Verfügung stehen müssen. Gibt es eine solche Verordnung, muss der neue Stellplatz für das Auto nachgewiesen werden. „In Berlin gibt es keine Stellplatzverordnung für Wohngebäude. Bei dem Umbau einer Villa aus den 1930er-Jahren mussten wir darauf also keine Rücksicht nehmen. Die Bauherren haben sich aber für einen Carport entschieden, die Grundstücksfläche hat dies erlaubt“, beschreibt Lay.
Kolb dagegen berichtet aus einer Reihenhaussiedlung in Baden-Württemberg, dass sich hier Familien aufgrund der guten Lage der Häuser ganz gegen das Auto entschieden haben: „Einige Familien nutzen jetzt nur noch das Fahrrad.“ Da entfällt dann auch der sonst erforderliche Parkplatznachweis.
8. Einen neuen Platz für das Auto finden
Stellt sich noch die Frage: Wohin mit dem Auto? Einige Bundesländer haben noch eine Stellplatzverordnung, die Vorgaben dazu macht, wie viele Garagen oder Stellplätze für Autos pro Wohneinheit zur Verfügung stehen müssen. Gibt es eine solche Verordnung, muss der neue Stellplatz für das Auto nachgewiesen werden. „In Berlin gibt es keine Stellplatzverordnung für Wohngebäude. Bei dem Umbau einer Villa aus den 1930er-Jahren mussten wir darauf also keine Rücksicht nehmen. Die Bauherren haben sich aber für einen Carport entschieden, die Grundstücksfläche hat dies erlaubt“, beschreibt Lay.
Kolb dagegen berichtet aus einer Reihenhaussiedlung in Baden-Württemberg, dass sich hier Familien aufgrund der guten Lage der Häuser ganz gegen das Auto entschieden haben: „Einige Familien nutzen jetzt nur noch das Fahrrad.“ Da entfällt dann auch der sonst erforderliche Parkplatznachweis.
Bei der Neustrukturierung der Wohnräume eines Fertighauses aus den 1950er-Jahren hat das Architekturbüro Grundmann + Wiedemann die ans Haus angebaute Garage in den Wohnraum integriert und den Oldtimer gleich mit.
9. Auf die Kosten achten
„Die Umnutzung einer Garage ist schon teuer“, betont Kolb. Doch mit rund zwanzig Quadratmetern mehr Wohnraum steigt auch die Wohnqualität. Letztlich also eine Abwägungsfrage zwischen Kosten und dem, was an Komfort und Zufriedenheit mit der Umnutzung der Garage gewonnen werden kann. Das gilt natürlich umso mehr, wenn die Garage ohnehin nicht mehr genutzt wird.
Haben Sie Erfahrung in der Umnutzung von Garagen? Berichten Sie gerne davon in den Kommentaren!
9. Auf die Kosten achten
„Die Umnutzung einer Garage ist schon teuer“, betont Kolb. Doch mit rund zwanzig Quadratmetern mehr Wohnraum steigt auch die Wohnqualität. Letztlich also eine Abwägungsfrage zwischen Kosten und dem, was an Komfort und Zufriedenheit mit der Umnutzung der Garage gewonnen werden kann. Das gilt natürlich umso mehr, wenn die Garage ohnehin nicht mehr genutzt wird.
Haben Sie Erfahrung in der Umnutzung von Garagen? Berichten Sie gerne davon in den Kommentaren!
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