Maklervertrag für den Hausverkauf: Das müssen Sie wissen
Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen? Wir sagen Ihnen, was Sie beim Maklervertrag beachten sollten
Wer auf dem Immobilienmarkt einen guten Preis für sein Haus oder seine Wohnung erzielen möchte, kommt um einen Makler nicht herum. Doch ein Maklervertrag hat es in sich. Deshalb lohnt es sich, vor dem Abschluss über die wichtigsten Punkte Bescheid zu wissen. Alles zu Vertragsarten, Kündigungsfristen, Provisionsvereinbarungen und Laufzeiten.
Der einfache Maklerauftrag
Einen einfachen Maklervertrag können Sie theoretisch mit beliebig vielen Maklern gleichzeitig abschließen – und am Ende steht Ihnen trotzdem frei, Ihre Immobilie direkt und ohne Makler an einen Interessenten zu verkaufen. Denn diese Vertragsform ist nicht mehr als eine schriftliche Einverständniserklärung, die beiderseitig keine Verpflichtungen mit sich zieht. Allerdings kann ein Immobilienangebot schnell unseriös wirken, wenn es im Portfolio mehrerer Makler auftaucht, schlimmstenfalls auch noch zu unterschiedlichen Preisen. Das kann sogar zur Folge haben, dass Ihre Immobilie unvermittelbar wird.
Wichtig zu wissen: Weil einfache Maklerverträge jederzeit kündbar sind und die Maklerprovision nur bei einem Geschäftsabschluss durch den Makler fällig wird, muss die Laufzeit des einfachen Maklervertrages nicht befristet werden.
SIE MÖCHTEN EINE IMMOBILIE VERKAUFEN? Hier finden Sie Makler in Ihrer Nähe
Einen einfachen Maklervertrag können Sie theoretisch mit beliebig vielen Maklern gleichzeitig abschließen – und am Ende steht Ihnen trotzdem frei, Ihre Immobilie direkt und ohne Makler an einen Interessenten zu verkaufen. Denn diese Vertragsform ist nicht mehr als eine schriftliche Einverständniserklärung, die beiderseitig keine Verpflichtungen mit sich zieht. Allerdings kann ein Immobilienangebot schnell unseriös wirken, wenn es im Portfolio mehrerer Makler auftaucht, schlimmstenfalls auch noch zu unterschiedlichen Preisen. Das kann sogar zur Folge haben, dass Ihre Immobilie unvermittelbar wird.
Wichtig zu wissen: Weil einfache Maklerverträge jederzeit kündbar sind und die Maklerprovision nur bei einem Geschäftsabschluss durch den Makler fällig wird, muss die Laufzeit des einfachen Maklervertrages nicht befristet werden.
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Der Alleinauftrag
Anders verhält es sich, wenn Sie mit einem Makler einen Alleinauftrag vereinbaren. In diesem Fall ist es Ihnen nicht erlaubt, einen weiteren Makler parallel zu beauftragen. Sie selbst dürfen allerdings weiterhin auf eigene Faust nach einem Käufer suchen. Und: Haben Sie dann selbst einen Kaufinteressenten gefunden, fließt auch keine Maklerprovision.
Sie haben es eilig mit dem Hausverkauf? Mit einer zeitlichen Befristung des Maklervertrages (zum Beispiel auf sechs oder neun Monate) erhält der Immobilienmakler nur dann die vereinbarte Provision, wenn er innerhalb des vereinbarten Zeitraumes einen geeigneten Käufer findet.
Anders verhält es sich, wenn Sie mit einem Makler einen Alleinauftrag vereinbaren. In diesem Fall ist es Ihnen nicht erlaubt, einen weiteren Makler parallel zu beauftragen. Sie selbst dürfen allerdings weiterhin auf eigene Faust nach einem Käufer suchen. Und: Haben Sie dann selbst einen Kaufinteressenten gefunden, fließt auch keine Maklerprovision.
Sie haben es eilig mit dem Hausverkauf? Mit einer zeitlichen Befristung des Maklervertrages (zum Beispiel auf sechs oder neun Monate) erhält der Immobilienmakler nur dann die vereinbarte Provision, wenn er innerhalb des vereinbarten Zeitraumes einen geeigneten Käufer findet.
Qualifizierter Alleinauftrag
Noch weiter geht der qualifizierte Alleinauftrag, bei dem auch der Eigentümer selbst nicht als Verkäufer tätig werden darf. Interessenten muss er an den Makler verweisen, der allein die Vermarktung der Immobilie übernimmt. Bei dieser Art des Maklervertrages gibt es also nur einen zentralen Ansprechpartner – sowohl für den Auftraggeber als auch für potenzielle Käufer, für die der Makler nur mit einem qualifizierten Alleinauftrag die Immobilie reservieren kann.
Noch weiter geht der qualifizierte Alleinauftrag, bei dem auch der Eigentümer selbst nicht als Verkäufer tätig werden darf. Interessenten muss er an den Makler verweisen, der allein die Vermarktung der Immobilie übernimmt. Bei dieser Art des Maklervertrages gibt es also nur einen zentralen Ansprechpartner – sowohl für den Auftraggeber als auch für potenzielle Käufer, für die der Makler nur mit einem qualifizierten Alleinauftrag die Immobilie reservieren kann.
2. Inhalt und Form eines Maklervertrags
Was steht im Maklervertrag?
Rechtlich gültig wäre ein Maklervertrag auch, wenn Sie ihn mündlich abschließen. Doch in beiderseitigem Interesse empfiehlt es sich, die Eckdaten der Vermarktung schriftlich zu fixieren.
Der Maklervertrag sollte neben den Daten der beiden Vertragspartner detaillierte Angaben zur Immobilie beinhalten und klären, welche Maßnahmen zur Vermittlung der Makler ergreifen und in welchem Umfang er tätig werden muss. Außerdem sollte die Höhe der vereinbarten Provision ebenso ein fester Bestandteil des Vertrages sein wie auch eine Festlegung, ob und wann der Immobilienmakler Anspruch auf die Zahlung einer Aufwandsentschädigung hat. Eine fest vereinbarte Vertragslaufzeit sowie eine vertraglich festgelegte Kündigungsfrist sorgen zusätzlich für Klarheit.
Was steht im Maklervertrag?
Rechtlich gültig wäre ein Maklervertrag auch, wenn Sie ihn mündlich abschließen. Doch in beiderseitigem Interesse empfiehlt es sich, die Eckdaten der Vermarktung schriftlich zu fixieren.
Der Maklervertrag sollte neben den Daten der beiden Vertragspartner detaillierte Angaben zur Immobilie beinhalten und klären, welche Maßnahmen zur Vermittlung der Makler ergreifen und in welchem Umfang er tätig werden muss. Außerdem sollte die Höhe der vereinbarten Provision ebenso ein fester Bestandteil des Vertrages sein wie auch eine Festlegung, ob und wann der Immobilienmakler Anspruch auf die Zahlung einer Aufwandsentschädigung hat. Eine fest vereinbarte Vertragslaufzeit sowie eine vertraglich festgelegte Kündigungsfrist sorgen zusätzlich für Klarheit.
Maklerprovision
Was die Provision betrifft, sind zwei Punkte im Maklervertrag entscheidend: Es muss festgelegt sein, wer die Maklerprovision zahlt und in welcher Höhe sie anfällt. Zwar gilt bei Vermietungen seit dem 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip (nach dem derjenige zur Zahlung der Provision verpflichtet ist, der den Makler bestellt), doch bei Verkäufen muss dieser Punkt individuell festgelegt werden. So übernimmt in Ballungsgebieten mit einer hohen Nachfrage üblicherweise der Käufer die Provision, während in Regionen mit geringer Nachfrage meist der Verkäufer die Zahlung übernimmt. Dass Verkäufer und Käufer sich die Provision teilen, ist ebenfalls eine durchaus übliche Praxis, sollte aber zuvor schriftlich fixiert werden.
Was die Provision betrifft, sind zwei Punkte im Maklervertrag entscheidend: Es muss festgelegt sein, wer die Maklerprovision zahlt und in welcher Höhe sie anfällt. Zwar gilt bei Vermietungen seit dem 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip (nach dem derjenige zur Zahlung der Provision verpflichtet ist, der den Makler bestellt), doch bei Verkäufen muss dieser Punkt individuell festgelegt werden. So übernimmt in Ballungsgebieten mit einer hohen Nachfrage üblicherweise der Käufer die Provision, während in Regionen mit geringer Nachfrage meist der Verkäufer die Zahlung übernimmt. Dass Verkäufer und Käufer sich die Provision teilen, ist ebenfalls eine durchaus übliche Praxis, sollte aber zuvor schriftlich fixiert werden.
Ebenfalls vorher konkret vereinbart werden sollte die Höhe der Provision. Auch wenn sich in der Praxis „ortsübliche Provisionen“ bewährt haben, sind Ihnen bei der Festlegung der Höhe keine Grenzen gesetzt.
Aufwandsentschädigung
Kosten für Inserate, Telefonate oder Porto – mit einer vertraglich vereinbarten Aufwandsentschädigung verpflichtet sich der Eigentümer zur Erstattung von Kosten, die dem Makler durch seine Tätigkeit entstehen, unabhängig davon, ob ein Verkauf zustande kommt oder nicht. Allerdings darf diese Aufwandsentschädigung nicht pauschal festgelegt werden und 10 Prozent der vereinbarten Maklerprovision nicht übersteigen.
Aufwandsentschädigung
Kosten für Inserate, Telefonate oder Porto – mit einer vertraglich vereinbarten Aufwandsentschädigung verpflichtet sich der Eigentümer zur Erstattung von Kosten, die dem Makler durch seine Tätigkeit entstehen, unabhängig davon, ob ein Verkauf zustande kommt oder nicht. Allerdings darf diese Aufwandsentschädigung nicht pauschal festgelegt werden und 10 Prozent der vereinbarten Maklerprovision nicht übersteigen.
Laufzeit und Bindung
Wie lange ist ein Maklervertrag gültig? Meist wird eine Dauer irgendwo zwischen vier und neun Monaten vereinbart. Doch auch darüber hinaus (zumindest für ein paar Monate) besteht eine Bindung an den Immobilienmakler. Dieser zusätzliche Zeitraum wird als Bindungsfrist bezeichnet. Im Klartext heißt das: Findet ein Verkauf erst nach Ablauf der Vertragslaufzeit statt, liegt aber noch innerhalb der vertraglich vereinbarten Bindungsfrist, müssen die Vertragspartner gegenüber dem Makler nachweisen, dass der Verkauf nicht durch seine vorherige Tätigkeit zustande gekommen ist.
Wie lange ist ein Maklervertrag gültig? Meist wird eine Dauer irgendwo zwischen vier und neun Monaten vereinbart. Doch auch darüber hinaus (zumindest für ein paar Monate) besteht eine Bindung an den Immobilienmakler. Dieser zusätzliche Zeitraum wird als Bindungsfrist bezeichnet. Im Klartext heißt das: Findet ein Verkauf erst nach Ablauf der Vertragslaufzeit statt, liegt aber noch innerhalb der vertraglich vereinbarten Bindungsfrist, müssen die Vertragspartner gegenüber dem Makler nachweisen, dass der Verkauf nicht durch seine vorherige Tätigkeit zustande gekommen ist.
Maklervertrag kündigen
Ihr Immobilienmakler kümmert sich nicht wie vereinbart um den Hausverkauf, schaltet keine Anzeigen und keine Besichtigungstermine? Dann können Sie auch einen befristeten Maklervertrag fristlos (schriftlich) kündigen. Allerdings ist die Kündigung nur dann rechtskräftig, wenn Sie das innerhalb von 14 Tagen tun, nachdem Sie davon Kenntnis genommen haben. Besser jedoch ist es, sich vor einer Kündigung des Vertrages direkt in Verbindung mit dem Makler zu setzen, um zu einer einvernehmlichen Einigung zu kommen. Denn ohne Ihr Vertrauen wird der Makler keinen erfolgreichen Abschluss erzielen. Sprechen Sie trotzdem eine Kündigung aus, so hat der Makler unter Umständen Anspruch auf einen Schadensersatz für bereits geleistete Arbeit.
Übrigens: Fällt der Maklervertrag unter sogenannte Fernabsatzgeschäfte, weil er zum Beispiel per E-Mail oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers abgeschlossen wurde, können Sie von Ihrem 14-tägigen Widerrufsrecht Gebrauch machen – allerdings nur, sofern der Makler seine Leistung noch nicht erbracht hat.
MEHR ZUM THEMA: Mieten, kaufen, wohnen: So finden Sie einen seriösen Makler
Ihr Immobilienmakler kümmert sich nicht wie vereinbart um den Hausverkauf, schaltet keine Anzeigen und keine Besichtigungstermine? Dann können Sie auch einen befristeten Maklervertrag fristlos (schriftlich) kündigen. Allerdings ist die Kündigung nur dann rechtskräftig, wenn Sie das innerhalb von 14 Tagen tun, nachdem Sie davon Kenntnis genommen haben. Besser jedoch ist es, sich vor einer Kündigung des Vertrages direkt in Verbindung mit dem Makler zu setzen, um zu einer einvernehmlichen Einigung zu kommen. Denn ohne Ihr Vertrauen wird der Makler keinen erfolgreichen Abschluss erzielen. Sprechen Sie trotzdem eine Kündigung aus, so hat der Makler unter Umständen Anspruch auf einen Schadensersatz für bereits geleistete Arbeit.
Übrigens: Fällt der Maklervertrag unter sogenannte Fernabsatzgeschäfte, weil er zum Beispiel per E-Mail oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers abgeschlossen wurde, können Sie von Ihrem 14-tägigen Widerrufsrecht Gebrauch machen – allerdings nur, sofern der Makler seine Leistung noch nicht erbracht hat.
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Die Art des Maklervertrags regelt die Exklusivität der Vermarktung – sie legt fest, ob nur ein einziger Makler sich um Ihren Hausverkauf kümmern darf oder ob Sie gleich mehrere Experten mit der Vermarktung beauftragen. Sie sollten also vor Vertragsabschluss wissen, welche Rechte Sie Ihrem Immobilienmakler einräumen möchten.