Baugemeinschaften, Teil 1: Was verbirgt sich hinter dem Begriff?
Ein Haus in der Baugruppe planen und umsetzen? Für solche Gemeinschaftsprojekte braucht es professionelle Partner und Sozialkompetenz
Eva Bodenmüller
16. September 2016
Houzz Deutschland Contributor. Freie Autorin mit Faible für Architektur und Technik, Garten und Kulinarik
Houzz Deutschland Contributor. Freie Autorin mit Faible für Architektur und Technik,... Mehr
Wohneigentum lässt sich auf verschiedenen Wegen realisieren. Eine Variante, die sich wachsender Beliebtheit erfreut, sind Baugemeinschaften. Nicht nur Bauherren und Architekten, sondern auch Städte und Gemeinden sind an dem Modell des gemeinsamen Bauens interessiert. Denn Baugruppenprojekte könnten in Zukunft helfen, Wohnraum zu schaffen, lebendige Quartiere aufzubauen und alternative Formen des Zusammenlebens zu erproben.
Die Abbildungen zeigen verschiedene Baugruppenprojekte aus Deutschland.
Die Abbildungen zeigen verschiedene Baugruppenprojekte aus Deutschland.
Was sind Baugemeinschaften?
Einfach ausgedrückt sind Baugemeinschaften, auch Baugruppen genannt, Zusammenschlüsse von Bauherren, die gemeinsam meist für die Eigennutzung Wohnraum schaffen. Das bezieht sich nicht allein auf Neubauvorhaben. Altbauten können ebenso von mehreren Bauherren gemeinsam renoviert und saniert werden.
Wer sind die Bauherren in Baugemeinschaften?
Die Idee der heutigen Baugemeinschaft rührt von der gemeinsamen Instandsetzung alter Mietshäuser her. Schon die Hausbesetzerszene der Siebzigerjahre hat auf der Suche nach Wohnraum und alternativen Wohnformen Projekte umgesetzt, die heute als Baugemeinschaftsprojekte gelten können. Doch auch früher schon gab es Formen des gemeinschaftlichen Bauens, wie etwa Genossenschaften.
Einfach ausgedrückt sind Baugemeinschaften, auch Baugruppen genannt, Zusammenschlüsse von Bauherren, die gemeinsam meist für die Eigennutzung Wohnraum schaffen. Das bezieht sich nicht allein auf Neubauvorhaben. Altbauten können ebenso von mehreren Bauherren gemeinsam renoviert und saniert werden.
Wer sind die Bauherren in Baugemeinschaften?
Die Idee der heutigen Baugemeinschaft rührt von der gemeinsamen Instandsetzung alter Mietshäuser her. Schon die Hausbesetzerszene der Siebzigerjahre hat auf der Suche nach Wohnraum und alternativen Wohnformen Projekte umgesetzt, die heute als Baugemeinschaftsprojekte gelten können. Doch auch früher schon gab es Formen des gemeinschaftlichen Bauens, wie etwa Genossenschaften.
Parallel zu Sanierungsprojekten entstanden vereinzelt auch Neubauten, bei denen alternatives Wohnen im Vordergrund stand. Ein solches Projekt ist etwa das Wohnregal, das in den Achtzigerjahren im Zuge der Internationalen Bauausstellung in Berlin (IBA) gebaut wurde. Die Grundstruktur bildet ein Stahlbetonskelett. Wie in einem Regal konnten die Bauherren ihre Wohnungen in Holzbauweise in dieses Gerüst einfügen, wodurch sehr individuelle Einheiten entstanden. Je nach eigenen Fähigkeiten und finanziellen Mitteln verwirklichten die Besitzer unterschiedliche große Anteile an ihrem Bereich in Eigenleistung. Vieles selbst zu bauen und sich gegenseitig zu helfen, diese Aspekte waren ursprünglich ein zentrales Thema des Bauens in Gemeinschaft.
Inzwischen kommen die Mitglieder von Baugemeinschaften häufig aus der gehobenen Mittelschicht. „Wer heute Mitglied in einer Baugemeinschaft wird, kann sich Eigentum leisten. Eigenleistungen über das übliche Streichen oder Tapezieren der Wände hinaus sind kaum noch gefragt. Die meisten Baugemeinschaften verzichten gänzlich darauf”, sagt Martin Wamsler von Wamsler Architekten. Ein Grund dafür ist auch die Gewährleistung, die bei in Eigenleistung ausgeführten Arbeiten entfällt.
Auch wenn sich die Art und Weise des Bauens in Gemeinschaft gewandelt hat, so sind es doch immer noch Menschen auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum, die sich für Baugruppen interessieren. „Vermehrt beteiligen sich aber auch private Investoren an Baugemeinschaftsprojekten – einfach um Geld anzulegen“, erzählt Lucia Landenberger, die für Baugemeinschaften die Projektsteuerung übernimmt und dabei unter anderem mit dem Architekten Wamsler zusammengearbeitet hat. „In Tübingen entstehen derzeit beispielsweise in Baugemeinschaftsprojekten integrierte Flüchtlingsunterkünfte. Allerdings ist die Integration von Investoren nicht ganz einfach, da sie stärker gewinnorientiert denken als Eigentümer, die für den Eigenbedarf bauen.“
Auch wenn sich die Art und Weise des Bauens in Gemeinschaft gewandelt hat, so sind es doch immer noch Menschen auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum, die sich für Baugruppen interessieren. „Vermehrt beteiligen sich aber auch private Investoren an Baugemeinschaftsprojekten – einfach um Geld anzulegen“, erzählt Lucia Landenberger, die für Baugemeinschaften die Projektsteuerung übernimmt und dabei unter anderem mit dem Architekten Wamsler zusammengearbeitet hat. „In Tübingen entstehen derzeit beispielsweise in Baugemeinschaftsprojekten integrierte Flüchtlingsunterkünfte. Allerdings ist die Integration von Investoren nicht ganz einfach, da sie stärker gewinnorientiert denken als Eigentümer, die für den Eigenbedarf bauen.“
Einer Baugemeinschaft beitreten
Bei der Zusammensetzung einer Baugruppe sind die Ziele der Bauherren elementar. Schließlich müssen zahlreiche Entscheidungen gemeinsam gefällt werden. Eine harmonische Gruppe ist da klar im Vorteil. Mitmachen kann im Grunde jeder; Gemeinschaftssinn und ausreichende finanzielle Mittel sind aber Grundvoraussetzungen. Nach wie vor gibt es Finanzierungsmodelle, bei denen Bauherren fehlendes Kapital durch ein Mehr an Eigenleistung ausgleichen können. Was ein Bauherr auf jeden Fall mitbringen muss, ist Zeit, da gerade in der Anfangsphase Entscheidungen in der Gruppe gefällt werden, denen häufig lange Diskussionen vorausgehen.
Bei der Zusammensetzung einer Baugruppe sind die Ziele der Bauherren elementar. Schließlich müssen zahlreiche Entscheidungen gemeinsam gefällt werden. Eine harmonische Gruppe ist da klar im Vorteil. Mitmachen kann im Grunde jeder; Gemeinschaftssinn und ausreichende finanzielle Mittel sind aber Grundvoraussetzungen. Nach wie vor gibt es Finanzierungsmodelle, bei denen Bauherren fehlendes Kapital durch ein Mehr an Eigenleistung ausgleichen können. Was ein Bauherr auf jeden Fall mitbringen muss, ist Zeit, da gerade in der Anfangsphase Entscheidungen in der Gruppe gefällt werden, denen häufig lange Diskussionen vorausgehen.
Phasen eines Baugemeinschaftsprojektes
Zunächst bildet sich eine Interessengemeinschaft. Deren Mitglieder wollen grundsätzlich gemeinsam bauen, haben aber noch keine klare Vorstellung von der Art des Gebäudes oder dem Grundstück. Mit den ersten Planungen wird aus der Interessen- eine Planungsgemeinschaft. Sobald ein Architekt beauftragt ist, erste Entwürfe für das Haus zu erstellen, wird es für die Mitglieder verbindlich. Schließlich will der Architekt bezahlt werden. In dieser Phase sollten die Mitglieder darüber entscheiden, welche Rechtsform ihre Baugemeinschaft haben soll. Denn alle Bauherren binden sich finanziell und vergeben Aufträge als Gruppe.
Zunächst bildet sich eine Interessengemeinschaft. Deren Mitglieder wollen grundsätzlich gemeinsam bauen, haben aber noch keine klare Vorstellung von der Art des Gebäudes oder dem Grundstück. Mit den ersten Planungen wird aus der Interessen- eine Planungsgemeinschaft. Sobald ein Architekt beauftragt ist, erste Entwürfe für das Haus zu erstellen, wird es für die Mitglieder verbindlich. Schließlich will der Architekt bezahlt werden. In dieser Phase sollten die Mitglieder darüber entscheiden, welche Rechtsform ihre Baugemeinschaft haben soll. Denn alle Bauherren binden sich finanziell und vergeben Aufträge als Gruppe.
Die einfachste Form ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Bei einer GbR geht die Baugemeinschaft nach der Bauzeit in eine Eigentümergemeinschaft über, die sich gemeinsam um den Bestand des Hauses kümmert. Häufig bestehen diese beiden Formen einige Zeit parallel, bis die letzte Handwerkerrechnung bezahlt ist und die Garantie- und Gewährleistungsfrist erlischt.
Andere Rechtsformen sind etwa eine Genossenschaft oder eine Hausbesitz-GmbH. Der Verein Mietshäuser Syndikat unterstützt Baugruppen dabei, eine Hausbesitz-GmbH zu gründen und so gemeinschaftlich Besitzer einer Immobilie zu werden.
Andere Rechtsformen sind etwa eine Genossenschaft oder eine Hausbesitz-GmbH. Der Verein Mietshäuser Syndikat unterstützt Baugruppen dabei, eine Hausbesitz-GmbH zu gründen und so gemeinschaftlich Besitzer einer Immobilie zu werden.
Von der ersten Projektskizze bis zum Einzug vergehen laut Bundesverband Baugemeinschaften bei mehrgeschossigen Baugemeinschaftsprojekten rund drei Jahre. Mit eingerechnet ist hier auch die Zeit, die es braucht, bis alle Einheiten vergeben sind, also alle Mitglieder gefunden wurden. Vom ersten Moment an, von der Auswahl der Gruppenmitglieder bis zur Fertigstellung des Hauses, erfolgt eine intensive Zusammenarbeit. Neben den finanziellen Voraussetzungen müssen Bauherren in Baugemeinschaften daher vor allem Gemeinschaftssinn mitbringen. „Gemeinschaftsflächen wie beispielsweise der Garten oder ein Fahrradstellplatz müssen gemeinsam organisiert werden. Bauherren müssen den Willen haben, diese Räume mit den anderen zu gestalten“, so Wamsler.
Voraussetzung: soziale Kompetenz
Generell ist es die Bereitschaft, sich mit anderen auseinanderzusetzen, die die Bauherren einer Baugemeinschaft auszeichnet. „Diskussionsbereitschaft ist ein wesentlicher Punkt, den wir bei der Auswahl von Mitgliedern einer Baugemeinschaft prüfen“, erklärt Landenberger. In der Bauphase müssen zahlreiche Entscheidungen getroffen werden. In einer Gruppe geht dies nur mit Kompromissen, die durch Diskussionen gefunden werden. Hilfreich ist es dabei, wenn sich die Baugemeinschaft konkrete, realistische Ziele gesetzt hat. Welche das sind, bestimmen die Mitglieder selbst: kostengünstiges Bauen, eine ökologisch nachhaltige Materialwahl, einen Fokus auf Energiesparen oder Gemeinschaft von mehreren Generation sind nur einige Beispiele.
Im Vordergrund steht immer der Faktor Mensch: denn die Bauherren werden später Nachbarn sein.
In einer fünfteiligen Reihe gehen wir dem Thema Baugemeinschaften auf den Grund, geben wichtige Informationen und stellen Projekte von Baugemeinschaften vor.
Teil 1: Was verbirgt sich hinter dem Begriff Baugemeinschaft?
Teil 2: Vorteile des Bauens in Gemeinschaft
Teil 3: Wie findet man eine Baugruppe?
Teil 4: Wie organisiert sich eine Baugruppe am besten?
Teil 5: Experimentierfeld und Chance für die Stadt
Generell ist es die Bereitschaft, sich mit anderen auseinanderzusetzen, die die Bauherren einer Baugemeinschaft auszeichnet. „Diskussionsbereitschaft ist ein wesentlicher Punkt, den wir bei der Auswahl von Mitgliedern einer Baugemeinschaft prüfen“, erklärt Landenberger. In der Bauphase müssen zahlreiche Entscheidungen getroffen werden. In einer Gruppe geht dies nur mit Kompromissen, die durch Diskussionen gefunden werden. Hilfreich ist es dabei, wenn sich die Baugemeinschaft konkrete, realistische Ziele gesetzt hat. Welche das sind, bestimmen die Mitglieder selbst: kostengünstiges Bauen, eine ökologisch nachhaltige Materialwahl, einen Fokus auf Energiesparen oder Gemeinschaft von mehreren Generation sind nur einige Beispiele.
Im Vordergrund steht immer der Faktor Mensch: denn die Bauherren werden später Nachbarn sein.
In einer fünfteiligen Reihe gehen wir dem Thema Baugemeinschaften auf den Grund, geben wichtige Informationen und stellen Projekte von Baugemeinschaften vor.
Teil 1: Was verbirgt sich hinter dem Begriff Baugemeinschaft?
Teil 2: Vorteile des Bauens in Gemeinschaft
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Wir sind eine BG! Schön, dass Sie dieses Thema behandeln, aber es ist nicht so, dass es immer Eigentümer sind, die eine Baugemeinschaft bilden. Der Grundgedanke ist -wie Sie schreiben- das Gemeinsame Wohnen und bei uns auch noch die spätere Unterstützung. Ich glaube wir sind die Erste BG in D, die als Senioren "Ü 60" sozusagen BAUEN. Wir sind Eine von sehr vielen BG's in HH und haben uns einen "Investor" gesucht. D.h. eine Traditions-Wohnungsgenossenschaft, die unsere 3 Häuser mitten in der Stadt, in Altona, baut. Wir wollten in einem Inklusiven und autoarmen Viertel und nicht am Stadtrand unbedingt in freiwilliger Gemeinschaft unsere letztes Lebensjahre verbringen.
Eigentum war und ist aus verschiedenen Gründen nicht unsere Idee. Wir bauen 49 Wohnungen unterschiedlicher Größe in einem ganz neuen Viertel auf dem ehemaligen Bahngelände der DB mit über 1500 neuen Wohnungen im Drittel-Mix.
Es handelt sich um ein großes viereckiges Baufeld zu dem 5 BG's den Zuschlag bekommen haben. Wir sind die einzigen ALTEN. Außerdem haben wir uns mit einer türkischen Gruppe von Senioren zusammengetan. Wir haben einen Verein gegründet und keine GbR.
Als wir den Wettbewerb um die Vergabe der Bauplätze gewonnen hatten, waren es noch knapp vier Jahre bis zum Einzug. Nun sind es noch drei und wir können kaum noch warten. Interessant bei uns ist vor allem die Zusammenarbeit untereinander, Türkisch-Deutsche Unterschiede und die Zusammenarbeit mit der Genossenschaft.
Hier ein paar Links: http://www.hamburg.de/projektgebiet/
http://www.zeit.de/hamburg/politik-wirtschaft/2016-04/altona-nord-stadtteil-hamburg-stadtentwicklungsprojekt
http://www.hamburg.de/contentblob/3878498/data/broschuere-masterplan-mitte-altona.pdf
K. Neuhaus