Baugemeinschaften, Teil 4: Gut organisiert ist halb gebaut
Praktische Tipps von Baugemeinschaften für Baugemeinschaften – zur Organisation, Hilfe von Außen sowie finanziellen und rechtlichen Fragen
Nach dem ersten Kennenlernen und der endgültigen Entscheidung, gemeinsam zu bauen, folgt für Baugemeinschaften eine sehr intensive Zeit, in der diskutiert und entschieden werden muss. Auch finanzielle und rechtliche Fragen muss die Gruppe klären. Je besser sich die Gemeinschaft organisiert, umso zügiger geht das Projekt voran. Da sind Tipps von Baugemeinschaften, die ihre Projekte erfolgreich umgesetzt haben, hilfreich. Wir haben ehemalige Bauherren und Architekten von Baugemeinschaften nach ihren Erfahrungen und Empfehlungen gefragt.
Die Abbildungen zeigen verschiedene Baugruppenprojekte aus Deutschland.
Die Abbildungen zeigen verschiedene Baugruppenprojekte aus Deutschland.
Verbindlichkeit schaffen
Bezüglich Zeit und Geld müssen alle Baugemeinschaftsmitglieder wissen, was auf sie zukommt. Umgekehrt müssen alle Beteiligten Vereinbarungen einhalten. „Wir haben ein Jahr lang geplant. Es bestand immer die Möglichkeit, dass jemand abspringt“, erzählt Radder. Um mehr Verlässlichkeit zu schaffen, hat die Baugemeinschaft dann relativ schnell das Grundstück gekauft. Die Finanzierung erfolgte aus eigenen Mitteln. Ein Ausscheiden aus der Baugemeinschaft wäre nur noch mit einem finanziellen Verlust möglich gewesen.
Tipp: Finanzielle Verbindlichkeiten wie der Kauf des Grundstücks, aber auch etwa Einlagen, mit denen Entwürfe von Architekten bezahlt werden können, sind eine gute Möglichkeit, die Mitglieder an die Gruppe zu binden. Ein Ausstieg ist dann nicht mehr ganz so einfach.
Bezüglich Zeit und Geld müssen alle Baugemeinschaftsmitglieder wissen, was auf sie zukommt. Umgekehrt müssen alle Beteiligten Vereinbarungen einhalten. „Wir haben ein Jahr lang geplant. Es bestand immer die Möglichkeit, dass jemand abspringt“, erzählt Radder. Um mehr Verlässlichkeit zu schaffen, hat die Baugemeinschaft dann relativ schnell das Grundstück gekauft. Die Finanzierung erfolgte aus eigenen Mitteln. Ein Ausscheiden aus der Baugemeinschaft wäre nur noch mit einem finanziellen Verlust möglich gewesen.
Tipp: Finanzielle Verbindlichkeiten wie der Kauf des Grundstücks, aber auch etwa Einlagen, mit denen Entwürfe von Architekten bezahlt werden können, sind eine gute Möglichkeit, die Mitglieder an die Gruppe zu binden. Ein Ausstieg ist dann nicht mehr ganz so einfach.
Rechtliche Grundlage für das gemeinsame Bauen
Spätestens wenn die Baugemeinschaft erste Investitionen tätigen möchte, sollte sie sich eine Rechtsform geben. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist die einfachste Personengesellschaft in Deutschland. Sie besteht meist so lange, bis die Gewährleistungsfristen ablaufen und noch Ansprüche an die Baugemeinschaft bestehen können. Sinnvoll ist die Bestimmung von einem oder mehreren Geschäftsführern. Sie stimmen sich mit der Gruppe ab und agieren dann stellvertretend für alle Mitglieder.
Grundsätzlich sind aber auch andere Gesellschaftsformen möglich, etwa eine GmbH oder eine Genossenschaft.
Spätestens wenn die Baugemeinschaft erste Investitionen tätigen möchte, sollte sie sich eine Rechtsform geben. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist die einfachste Personengesellschaft in Deutschland. Sie besteht meist so lange, bis die Gewährleistungsfristen ablaufen und noch Ansprüche an die Baugemeinschaft bestehen können. Sinnvoll ist die Bestimmung von einem oder mehreren Geschäftsführern. Sie stimmen sich mit der Gruppe ab und agieren dann stellvertretend für alle Mitglieder.
Grundsätzlich sind aber auch andere Gesellschaftsformen möglich, etwa eine GmbH oder eine Genossenschaft.
Der Baugemeinschaft durch Arbeitsgruppen Struktur geben
Wer Bauherr in einer Baugemeinschaft ist, muss nicht alles alleine machen. Diesen Vorteil sollten Baugemeinschaften aktiv nutzen und Aufgaben konkret verteilen. Das beschleunigt den Bauprozess, da sich nicht jedes Mitglied mit jedem Thema intensiv auseinandersetzen muss. In Radders Baugemeinschaft gab es Arbeitsgruppen, die für Themen wie Rohbau, Haustechnik oder Finanzierung verantwortlich waren. Sie sollten die Themen aufbereiten und ihre Ergebnisse dann der Gruppe zur Entscheidung vorlegen. Die Arbeitsgruppe spricht Empfehlungen aus, die Gemeinschaft trifft die Entscheidung.
Tipp: Arbeitsgruppen beschleunigen den Bauprozess. Sie entlasten den einzelnen Bauherrn, der sich dann nicht mit jedem Thema intensiv auseinandersetzen muss.
Wer Bauherr in einer Baugemeinschaft ist, muss nicht alles alleine machen. Diesen Vorteil sollten Baugemeinschaften aktiv nutzen und Aufgaben konkret verteilen. Das beschleunigt den Bauprozess, da sich nicht jedes Mitglied mit jedem Thema intensiv auseinandersetzen muss. In Radders Baugemeinschaft gab es Arbeitsgruppen, die für Themen wie Rohbau, Haustechnik oder Finanzierung verantwortlich waren. Sie sollten die Themen aufbereiten und ihre Ergebnisse dann der Gruppe zur Entscheidung vorlegen. Die Arbeitsgruppe spricht Empfehlungen aus, die Gemeinschaft trifft die Entscheidung.
Tipp: Arbeitsgruppen beschleunigen den Bauprozess. Sie entlasten den einzelnen Bauherrn, der sich dann nicht mit jedem Thema intensiv auseinandersetzen muss.
Kommunikation der Baugruppe organisieren
Eine transparente Kommunikation trägt wesentlich zum Gelingen eines Baugruppenprojekts bei. „Am besten erst gar keine Gerüchte aufkommen lassen“, rät Lucia Landenberger, die für die Tübinger Baugemeinschaft Licht+Luft die Projektsteuerung übernahm.
Diskussionen in der Gruppe sind das eine Mittel, ein anderes sind Protokolle und Informationen, die allen Mitgliedern zeitgleich zugänglich sind. Am besten wird hierfür ein Projektserver eingerichtet, auf dem alle wichtigen Dokumente abgelegt werden. Landenberger hat per E-Mail lediglich zu Terminen eingeladen oder auf neu hochgeladene Dokumente aufmerksam gemacht. Das ersetzt nicht die notwendigen Diskussionen. Sowohl Samuel Wagner, Bauherr bei Licht+Luft, als auch Radder bestätigen, dass es ohne Diskussionen und Kompromisse nicht geht. „Wir haben auch mal eine Entscheidung vertagt, wenn wir uns einfach nicht einigen konnten“, erzählt Wagner. Radder betont: „Wir haben Mehrheitsentscheidungen getroffen. Da hat jeder mal in den sauren Apfel gebissen, wenn eben nicht nach dem eigenen Wunsch entschieden wurde. Wir haben auch mal Entscheidungen revidiert, wenn wir nachträglich neue Informationen erhielten. Das kam aber selten vor.“
Tipp: Bei Sitzungen Protokoll führen und die Protokolle auf eine allen zugängliche Onlineplattform stellen. Auch Entscheidungsvorlagen können hier hochgeladen werden. So haben alle Mitglieder die Möglichkeit, sich in Ruhe auf Sitzungen und Entscheidungen vorzubereiten.
Eine transparente Kommunikation trägt wesentlich zum Gelingen eines Baugruppenprojekts bei. „Am besten erst gar keine Gerüchte aufkommen lassen“, rät Lucia Landenberger, die für die Tübinger Baugemeinschaft Licht+Luft die Projektsteuerung übernahm.
Diskussionen in der Gruppe sind das eine Mittel, ein anderes sind Protokolle und Informationen, die allen Mitgliedern zeitgleich zugänglich sind. Am besten wird hierfür ein Projektserver eingerichtet, auf dem alle wichtigen Dokumente abgelegt werden. Landenberger hat per E-Mail lediglich zu Terminen eingeladen oder auf neu hochgeladene Dokumente aufmerksam gemacht. Das ersetzt nicht die notwendigen Diskussionen. Sowohl Samuel Wagner, Bauherr bei Licht+Luft, als auch Radder bestätigen, dass es ohne Diskussionen und Kompromisse nicht geht. „Wir haben auch mal eine Entscheidung vertagt, wenn wir uns einfach nicht einigen konnten“, erzählt Wagner. Radder betont: „Wir haben Mehrheitsentscheidungen getroffen. Da hat jeder mal in den sauren Apfel gebissen, wenn eben nicht nach dem eigenen Wunsch entschieden wurde. Wir haben auch mal Entscheidungen revidiert, wenn wir nachträglich neue Informationen erhielten. Das kam aber selten vor.“
Tipp: Bei Sitzungen Protokoll führen und die Protokolle auf eine allen zugängliche Onlineplattform stellen. Auch Entscheidungsvorlagen können hier hochgeladen werden. So haben alle Mitglieder die Möglichkeit, sich in Ruhe auf Sitzungen und Entscheidungen vorzubereiten.
Experten hinzuziehen bringt Baugemeinschaften weiter
Baugruppen sind nicht einfach zu organisieren. Man kann davon ausgehen, dass es ebenso viele Vorstellungen vom künftigen Wohnen gibt wie beteiligte Bauherren. Selbst wenn die Baugemeinschaft ihre Ziele verbindlich vereinbart hat, sind doch immer noch zahlreiche Entscheidungen zu treffen. Konfliktpotenzial, das eine Baugemeinschaft an ihre Grenzen bringen kann.
Die Stadt Hamburg schreibt Baugemeinschaften eine Baubetreuung vor. Ohne diese beratende Unterstützung dürfen sie kein für Baugemeinschaften reserviertes Grundstück erwerben. Berater sind etwa die PrivatBau GmbH, die Stattbau Hamburg oder die Johann-Daniel-Lawaetz-Stiftung. Die Berater unterstützen in rechtlichen Fragen, übernehmen aber vor allem kaufmännische Aufgaben wie etwa die Buchführung. Dazu gehört auch, dass sie die Mitglieder regelmäßig über getätigte und erwartete Ausgaben informieren und Einlagen der Mitglieder fordern, wenn Ausgaben erwartet werden.
Andere Baugemeinschaften, wie Licht+Luft, arbeiten mit einem Projektsteuerungsbüro zusammen. „Frau Landenberger war bei uns auch Konfliktlöserin und Mediatorin“, erzählt Wagner. Doch vor allem behält die Projektsteuerung finanziell und juristisch den Überblick. Sie vermittelt zwischen den Bauherren und auch zwischen diesen und dem Architekten. Zudem bringt sie Erfahrungen etwa im Umgang und der Verhandlung mit Handwerkern ein. Punkte, die insgesamt zu einer Beschleunigung des Prozesses und damit verkürzten Bauzeit führen können. Wagner ist von der Projektsteuerung begeistert. Es war eine zusätzliche Ausgabe, die sich bei Licht+Luft bezahlt gemacht hat. „Wir haben zeitgleich mit einer anderen Baugruppe begonnen, die ohne Projektsteuerung gebaut hat. Die andere Baugruppe konnte erst anderthalb Jahre nach uns einziehen“, erzählt er.
Tipp: Eine Projektsteuerung ist nicht unbedingt notwendig, beschleunigt aber meist den Bauprozess. Die Projektsteuerung sollte allerdings weder beim Architekten, noch bei einem der Bauherren liegen, da es sonst zu Interessenkonflikten kommen kann.
Baugruppen sind nicht einfach zu organisieren. Man kann davon ausgehen, dass es ebenso viele Vorstellungen vom künftigen Wohnen gibt wie beteiligte Bauherren. Selbst wenn die Baugemeinschaft ihre Ziele verbindlich vereinbart hat, sind doch immer noch zahlreiche Entscheidungen zu treffen. Konfliktpotenzial, das eine Baugemeinschaft an ihre Grenzen bringen kann.
Die Stadt Hamburg schreibt Baugemeinschaften eine Baubetreuung vor. Ohne diese beratende Unterstützung dürfen sie kein für Baugemeinschaften reserviertes Grundstück erwerben. Berater sind etwa die PrivatBau GmbH, die Stattbau Hamburg oder die Johann-Daniel-Lawaetz-Stiftung. Die Berater unterstützen in rechtlichen Fragen, übernehmen aber vor allem kaufmännische Aufgaben wie etwa die Buchführung. Dazu gehört auch, dass sie die Mitglieder regelmäßig über getätigte und erwartete Ausgaben informieren und Einlagen der Mitglieder fordern, wenn Ausgaben erwartet werden.
Andere Baugemeinschaften, wie Licht+Luft, arbeiten mit einem Projektsteuerungsbüro zusammen. „Frau Landenberger war bei uns auch Konfliktlöserin und Mediatorin“, erzählt Wagner. Doch vor allem behält die Projektsteuerung finanziell und juristisch den Überblick. Sie vermittelt zwischen den Bauherren und auch zwischen diesen und dem Architekten. Zudem bringt sie Erfahrungen etwa im Umgang und der Verhandlung mit Handwerkern ein. Punkte, die insgesamt zu einer Beschleunigung des Prozesses und damit verkürzten Bauzeit führen können. Wagner ist von der Projektsteuerung begeistert. Es war eine zusätzliche Ausgabe, die sich bei Licht+Luft bezahlt gemacht hat. „Wir haben zeitgleich mit einer anderen Baugruppe begonnen, die ohne Projektsteuerung gebaut hat. Die andere Baugruppe konnte erst anderthalb Jahre nach uns einziehen“, erzählt er.
Tipp: Eine Projektsteuerung ist nicht unbedingt notwendig, beschleunigt aber meist den Bauprozess. Die Projektsteuerung sollte allerdings weder beim Architekten, noch bei einem der Bauherren liegen, da es sonst zu Interessenkonflikten kommen kann.
Finanzielle Möglichkeiten ausloten
Wer bauen will, braucht Kapital. In Baugemeinschaften ist das nicht anders. Da hier aber mehrere Bauherren gemeinsam ein Projekt umsetzen, sollten sie gemeinsam definieren, wie viel Geld zum Bauen zur Verfügung steht. Generell ist es besser, wenn alle Mitglieder in etwa die gleichen Mittel einsetzen können – eine Bedingung muss das aber nicht sein.
Baugruppen, die einer Bank gegenüber gemeinsam auftreten, können günstigere Kondition aushandeln – auch wenn sie mit getrennten Konten arbeiten. Ein Beispiel: „Die Arbeitsgruppe Finanzierung arbeitete ein Finanzierungsmodell für die gesamte Baugemeinschaft aus. Die einzelnen Mitglieder hatten ihre Darlehen bei einer einzigen Bank und konnten dort eben auch als Gruppe, wenngleich mit getrennten Konten, auftreten“, erläutert Radder.
Tipp: Die Wahl einer gemeinsamen Bank für die Finanzierung der Baukosten kann vorteilhaft sein. Banken geben dann unter Umständen günstigere Konditionen für Kredite.
Wer bauen will, braucht Kapital. In Baugemeinschaften ist das nicht anders. Da hier aber mehrere Bauherren gemeinsam ein Projekt umsetzen, sollten sie gemeinsam definieren, wie viel Geld zum Bauen zur Verfügung steht. Generell ist es besser, wenn alle Mitglieder in etwa die gleichen Mittel einsetzen können – eine Bedingung muss das aber nicht sein.
Baugruppen, die einer Bank gegenüber gemeinsam auftreten, können günstigere Kondition aushandeln – auch wenn sie mit getrennten Konten arbeiten. Ein Beispiel: „Die Arbeitsgruppe Finanzierung arbeitete ein Finanzierungsmodell für die gesamte Baugemeinschaft aus. Die einzelnen Mitglieder hatten ihre Darlehen bei einer einzigen Bank und konnten dort eben auch als Gruppe, wenngleich mit getrennten Konten, auftreten“, erläutert Radder.
Tipp: Die Wahl einer gemeinsamen Bank für die Finanzierung der Baukosten kann vorteilhaft sein. Banken geben dann unter Umständen günstigere Konditionen für Kredite.
Fördergelder nutzen
Manche Städte fördern bestimmte Baugruppenkonzepte. Hamburg etwa belohnt den Bau energiesparender Wohnhäuser mit einem Zuschuss. „Unsere Baugruppe hat sich auch aus diesem Grund auf eine energetisch günstige Bauweise geeinigt“, erzählt Radder.
Die Anforderungen der Städte an die Konzepte der Baugemeinschaften sind hoch. Darin liegen aber auch Chancen. Die Tübinger Baugemeinschaft Licht+Luft etwa hat eine zusätzliche Unterstützung erhalten. Sie wird in einem dreijährigen Monitoringprogramm der Forschungsinitiative „ZukunftBau“ vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung gefördert.
Tipp: Zusätzliche Fördermöglichkeiten recherchieren, etwa für ökologisches Bauen, zum Beispiel über die KfW.
In einer fünfteiligen Reihe gehen wir dem Thema Baugemeinschaften auf den Grund, geben wichtige Informationen und stellen Projekte von Baugemeinschaften vor.
Teil 1: Was verbirgt sich hinter dem Begriff Baugemeinschaft?
Teil 2: Vorteile des Bauens in Gemeinschaft
Teil 3: Wie findet man eine Baugruppe?
Teil 4: Wie organisiert sich eine Baugruppe am besten?
Teil 5: Experimentierfeld und Chance für die Stadt
Manche Städte fördern bestimmte Baugruppenkonzepte. Hamburg etwa belohnt den Bau energiesparender Wohnhäuser mit einem Zuschuss. „Unsere Baugruppe hat sich auch aus diesem Grund auf eine energetisch günstige Bauweise geeinigt“, erzählt Radder.
Die Anforderungen der Städte an die Konzepte der Baugemeinschaften sind hoch. Darin liegen aber auch Chancen. Die Tübinger Baugemeinschaft Licht+Luft etwa hat eine zusätzliche Unterstützung erhalten. Sie wird in einem dreijährigen Monitoringprogramm der Forschungsinitiative „ZukunftBau“ vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung gefördert.
Tipp: Zusätzliche Fördermöglichkeiten recherchieren, etwa für ökologisches Bauen, zum Beispiel über die KfW.
In einer fünfteiligen Reihe gehen wir dem Thema Baugemeinschaften auf den Grund, geben wichtige Informationen und stellen Projekte von Baugemeinschaften vor.
Teil 1: Was verbirgt sich hinter dem Begriff Baugemeinschaft?
Teil 2: Vorteile des Bauens in Gemeinschaft
Teil 3: Wie findet man eine Baugruppe?
Teil 4: Wie organisiert sich eine Baugruppe am besten?
Teil 5: Experimentierfeld und Chance für die Stadt
„Eine Baugemeinschaft sollte sich gemeinsam realistische Ziele setzen. Jeder einzelne sollte genau sagen, was er will, warum er in der Baugemeinschaft ist und was er mit ihr erreichen möchte“, empfiehlt Jens Radder, der mit einer Hamburger Baugemeinschaft gebaut hat.
„Das Nadelöhr sind die Grundstücke“, sagt Architektin Petra Diesing, die mit ihrem Büro Neustadtarchitekten schon zahlreiche Baugemeinschaftsprojekte realisiert hat. „Wer baut, sucht sich sein Wohnumfeld. Wenn das Grundstück aber in einer Gegend liegt, die etwa zu weit vom bisherigen Leben (Arbeitsplatz, Schule, Kita) entfernt liegt, springen Interessenten auch mal ab.“ Auch über Fragen nach Baumaterial, Wohnkomfort oder Zeitplan müssen sich die Mitglieder einer Baugemeinschaft einig sein. „Wir hatten aus verschiedenen Gründen alle den Sommer 2011 als festen Umzugstermin eingeplant. Wir waren also alle daran interessiert, dass der Bau bis dahin bezugsfertig ist“, so Radder.
Tipp: Die mit einer Kerngruppe festgelegten Ziele sind auch gute Kriterien, um weitere Interessenten einschätzen zu können.