Kaufen statt mieten? Welche Risiken beim Wohnungskauf lauern
Sie möchten in Ihrer eigenen Eigentumswohnung wohnen? Diese Schritte bringen Sie Ihrem Ziel ein Stück näher
Sie wollen endlich unabhängig von den Zukunftsplänen des Vermieters sein? Nie wieder mit einer Mieterhöhung rechnen müssen? Doch der Kauf einer Eigentumswohnung ist komplex und mitunter langwierig. Erfahren Sie, was Sie alles beim Wohnungskauf zum Eigenbedarf beachten und einkalkulieren sollten, um Risiken zu vermeiden und in Ihre Traumwohnung einziehen zu können.
Nebenerwerbskosten berücksichtigen
Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer, Finanzierungskosten – wer eine Eigentumswohnung kauft, muss mit weiteren einmaligen Kosten rechnen, die sich schnell zu einer stattlichen Summe addieren.
Maklerprovision:
Je nach Bundesland und Region liegt die Höhe der anfallenden Maklerprovision zwischen drei und sieben Prozent vom Kaufpreis der Wohnung – je nach Maklervertrag ist sie mitunter allein vom Käufer zu tragen.
Notar- und Grundbuchkosten:
In Deutschland müssen Verträge in Sachen Wohnungskauf über einen Notar abgewickelt werden, der über die Rechtslage aufklärt und den Kaufvertrag beurkundet. Auch der Grundbucheintrag ist mit Kosten verbunden: die Gebühren dafür liegen zwischen einem und eineinhalb Prozent des Kaufpreises.
Grunderwerbssteuer:
Der Staat kassiert bei Ihrem Wohnungskauf ebenfalls mit – länderabhängig werden so einmalig zwischen drei und fünf Prozent des Kaufpreises für den Wohnungskäufer fällig.
Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer, Finanzierungskosten – wer eine Eigentumswohnung kauft, muss mit weiteren einmaligen Kosten rechnen, die sich schnell zu einer stattlichen Summe addieren.
Maklerprovision:
Je nach Bundesland und Region liegt die Höhe der anfallenden Maklerprovision zwischen drei und sieben Prozent vom Kaufpreis der Wohnung – je nach Maklervertrag ist sie mitunter allein vom Käufer zu tragen.
Notar- und Grundbuchkosten:
In Deutschland müssen Verträge in Sachen Wohnungskauf über einen Notar abgewickelt werden, der über die Rechtslage aufklärt und den Kaufvertrag beurkundet. Auch der Grundbucheintrag ist mit Kosten verbunden: die Gebühren dafür liegen zwischen einem und eineinhalb Prozent des Kaufpreises.
Grunderwerbssteuer:
Der Staat kassiert bei Ihrem Wohnungskauf ebenfalls mit – länderabhängig werden so einmalig zwischen drei und fünf Prozent des Kaufpreises für den Wohnungskäufer fällig.
Laufende Kosten einkalkulieren
Zwar entfällt für Immobilienbesitzer die Miete. Neben den monatlichen Raten zur Tilgung der Kredite müssen Sie nun aber mit zusätzlichen monatlichen Fixkosten rechnen, die auch für die Finanzierung der Eigentumswohnung eine wichtige Rolle spielen.
Nebenkosten:
Zwar entfällt in einer selbstbewohnten Eigentumswohnung die Miete, Nebenkosten für Strom, Heizkosten oder Telefon fallen jedoch weiterhin an.
Hausgeld:
Zudem wird Hausgeld (auch als Wohngeld bezeichnet) fällig. Dieser monatliche Fixbetrag wird über die Größe der Wohnung errechnet und dient zur Deckung der Kosten für Verwaltung und Instandhaltung des gesamten Gebäudes. Darunter fallen unter anderem Hausmeisterkosten, Hausstrom, Gartenpflege, Abfallentsorgung, Wasser und Abwasser, Wohngebäudeversicherung und die sogenannte Instandhaltungsrücklage, mit der die Eigentümergemeinschaft die Kosten für zukünftig fällig werdende Reparaturen abzudecken versucht. Reicht das gemeinsam angesparte Geld im Ernstfall nicht, wird der Rest über eine einmalige Sonderumlage auf die Eigentümer beglichen.
Achtung: Weil bei älteren Gebäuden mit höheren Kosten für anfallende Instandsetzungsarbeiten zu rechnen ist, ist das Hausgeld meist wesentlich höher als bei Neubauten.
Grundsteuer:
Nicht im Hausgeld inbegriffen ist die Grundsteuer, die regional sehr unterschiedlich ausfallen kann und sich ausschließlich an dem Wert und der Beschaffenheit des Steuerobjektes orientiert. Sie wird vierteljährlich fällig und über einen gesonderten Bescheid von jedem Wohnungseigentümer einzeln eingefordert.
Tipp: Der Zustand der Wohnanlage und die Höhe der vorhandenen Instandsetzungsrücklage gibt Ihnen Aufschluss darüber, ob Sie mit zusätzlichen Kosten etwa in Form von Sonderumlagen rechnen müssen. Außerdem sollten Sie frühere Beschlüsse der Eigentümerversammlungen sowie die Wirtschaftspläne der vergangenen Jahre einsehen, um von früheren Instandsetzungsarbeiten zu erfahren und das dazu im direkten Verhältnis stehende Hausgeld besser einschätzen zu können.
Zwar entfällt für Immobilienbesitzer die Miete. Neben den monatlichen Raten zur Tilgung der Kredite müssen Sie nun aber mit zusätzlichen monatlichen Fixkosten rechnen, die auch für die Finanzierung der Eigentumswohnung eine wichtige Rolle spielen.
Nebenkosten:
Zwar entfällt in einer selbstbewohnten Eigentumswohnung die Miete, Nebenkosten für Strom, Heizkosten oder Telefon fallen jedoch weiterhin an.
Hausgeld:
Zudem wird Hausgeld (auch als Wohngeld bezeichnet) fällig. Dieser monatliche Fixbetrag wird über die Größe der Wohnung errechnet und dient zur Deckung der Kosten für Verwaltung und Instandhaltung des gesamten Gebäudes. Darunter fallen unter anderem Hausmeisterkosten, Hausstrom, Gartenpflege, Abfallentsorgung, Wasser und Abwasser, Wohngebäudeversicherung und die sogenannte Instandhaltungsrücklage, mit der die Eigentümergemeinschaft die Kosten für zukünftig fällig werdende Reparaturen abzudecken versucht. Reicht das gemeinsam angesparte Geld im Ernstfall nicht, wird der Rest über eine einmalige Sonderumlage auf die Eigentümer beglichen.
Achtung: Weil bei älteren Gebäuden mit höheren Kosten für anfallende Instandsetzungsarbeiten zu rechnen ist, ist das Hausgeld meist wesentlich höher als bei Neubauten.
Grundsteuer:
Nicht im Hausgeld inbegriffen ist die Grundsteuer, die regional sehr unterschiedlich ausfallen kann und sich ausschließlich an dem Wert und der Beschaffenheit des Steuerobjektes orientiert. Sie wird vierteljährlich fällig und über einen gesonderten Bescheid von jedem Wohnungseigentümer einzeln eingefordert.
Tipp: Der Zustand der Wohnanlage und die Höhe der vorhandenen Instandsetzungsrücklage gibt Ihnen Aufschluss darüber, ob Sie mit zusätzlichen Kosten etwa in Form von Sonderumlagen rechnen müssen. Außerdem sollten Sie frühere Beschlüsse der Eigentümerversammlungen sowie die Wirtschaftspläne der vergangenen Jahre einsehen, um von früheren Instandsetzungsarbeiten zu erfahren und das dazu im direkten Verhältnis stehende Hausgeld besser einschätzen zu können.
2. Wohnung finden
Haben Sie Ihre Hausaufgaben in Sachen Finanzierung und Eigenkapital gemacht, können Sie sich an die eigentliche Suche Ihrer neuen Wohnung machen.
In den einschlägigen Internetportalen finden Sie nach Region und Kaufpreis sortierte Angebote, die zumeist über Makler zum Kauf angeboten werden. Angebote von privat finden Sie außerdem über regionale Kleinanzeigen im Internet, wo es sich lohnen kann, ein eigenes Gesuch zu hinterlegen. Makler in Ihrer Nähe unterstützen Sie ebenfalls gern bei Ihrer Suche nach der passenden Wohnung.
Haben Sie Ihre Hausaufgaben in Sachen Finanzierung und Eigenkapital gemacht, können Sie sich an die eigentliche Suche Ihrer neuen Wohnung machen.
In den einschlägigen Internetportalen finden Sie nach Region und Kaufpreis sortierte Angebote, die zumeist über Makler zum Kauf angeboten werden. Angebote von privat finden Sie außerdem über regionale Kleinanzeigen im Internet, wo es sich lohnen kann, ein eigenes Gesuch zu hinterlegen. Makler in Ihrer Nähe unterstützen Sie ebenfalls gern bei Ihrer Suche nach der passenden Wohnung.
3. Vorauswahl treffen
Wo liegt die Wohnung, wie ist die Verkehrsanbindung, wie groß ist die Wohnung und in welchem Zustand – all diese Faktoren spielen für die Kaufentscheidung eine wichtige Rolle. Konkret sollten Sie diese Aspekte bei der Wahl der perfekten Wohnung berücksichtigen:
Wo liegt die Wohnung, wie ist die Verkehrsanbindung, wie groß ist die Wohnung und in welchem Zustand – all diese Faktoren spielen für die Kaufentscheidung eine wichtige Rolle. Konkret sollten Sie diese Aspekte bei der Wahl der perfekten Wohnung berücksichtigen:
Geräusche, Gerüche und Schwingungen:
Liegt die Wohnung direkt an einer Hauptverkehrsstraße? Hören Sie Flugzeuge oder das Rütteln der Straßenbahn? Die Geräuschwahrnehmung ist individuell höchst unterschiedlich ausgeprägt. Und was für den einen unerträglich, empfindet ein anderer als angenehmes Grundrauschen. Ein weiterer Aspekt, für den es sich unbedingt lohnt, genauer hinzuschauen, bzw. zu riechen ist die Windrichtung. Denn der Wind trägt manchmal unangenehme Gerüche der nächsten Müllverbrennungsanlage oder dem Industriegebiet in die heimische Wohnung.
Infrastruktur und Verkehrsanbindung:
Einkaufsmöglichkeiten, Kita, Schule, Ärzte in der Nähe spielen bei der Wahl der richtigen Lage eine ebenso große Rolle, wie die Verkehrsanbindung. Wie weit ist der Weg zur Arbeitsstelle, gibt es Busse und Bahnen, die Sie nutzen können und wie ist die Parkplatzsituation vor der Wohnung. Die Freizeitangebote in der näheren Umgebung spielen nicht nur für Familien mit Kindern eine wichtige Rolle. Denken Sie dabei auch an die Zukunft und überlegen sich, ob die Lage der Wohnung auch Ihren veränderten Ansprüchen im Alter gerecht werden kann.
Liegt die Wohnung direkt an einer Hauptverkehrsstraße? Hören Sie Flugzeuge oder das Rütteln der Straßenbahn? Die Geräuschwahrnehmung ist individuell höchst unterschiedlich ausgeprägt. Und was für den einen unerträglich, empfindet ein anderer als angenehmes Grundrauschen. Ein weiterer Aspekt, für den es sich unbedingt lohnt, genauer hinzuschauen, bzw. zu riechen ist die Windrichtung. Denn der Wind trägt manchmal unangenehme Gerüche der nächsten Müllverbrennungsanlage oder dem Industriegebiet in die heimische Wohnung.
Infrastruktur und Verkehrsanbindung:
Einkaufsmöglichkeiten, Kita, Schule, Ärzte in der Nähe spielen bei der Wahl der richtigen Lage eine ebenso große Rolle, wie die Verkehrsanbindung. Wie weit ist der Weg zur Arbeitsstelle, gibt es Busse und Bahnen, die Sie nutzen können und wie ist die Parkplatzsituation vor der Wohnung. Die Freizeitangebote in der näheren Umgebung spielen nicht nur für Familien mit Kindern eine wichtige Rolle. Denken Sie dabei auch an die Zukunft und überlegen sich, ob die Lage der Wohnung auch Ihren veränderten Ansprüchen im Alter gerecht werden kann.
Bestandsimmobilie oder Neubau?
Weil ein Neubau zum Kaufzeitpunkt häufig noch nicht fertig gestellt ist, haben Sie als Käufer meist die Möglichkeit, den Grundriss mitzubestimmen. In der Regel bieten Bauträger verschiedene Grundrisse an, aus denen ausgewählt werden kann. Soll es noch individueller sein, ist auch das zwar meist mit entsprechenden Mehrkosten verbunden, aber in der Regel machbar. Außerdem übertreffen moderne Wohnungen in Sachen Wohnkomfort meist Bestandsimmobilien älteren Baujahres.
Auch unvorhergesehene Sanierungsmaßnahmen, poröse Leitungen oder sonstiger Instandsetzungsmaßnahmen müssen Sie bei einem Neubau vorerst nicht erwarten.
Stuck an der Decke und knarrende Dielen – für viele klare Argumente, sich eine Altbauwohnung zu kaufen. Aber auch der meist niedrigere Kaufpreis (sofern die Wohnung nicht frisch saniert zum Verkauf angeboten wird) spricht für den Erwerb einer Altbauwohnung. Dagegen wiederherum sprechen die zumeist höheren Folgekosten – in Form von höheren Heizkosten und Reparatur- und Sanierungskosten, mit denen gerechnet werden sollte.
RATGEBER: Was bei der Sanierung eines Altbau-Bades beachtet werden muss
Weil ein Neubau zum Kaufzeitpunkt häufig noch nicht fertig gestellt ist, haben Sie als Käufer meist die Möglichkeit, den Grundriss mitzubestimmen. In der Regel bieten Bauträger verschiedene Grundrisse an, aus denen ausgewählt werden kann. Soll es noch individueller sein, ist auch das zwar meist mit entsprechenden Mehrkosten verbunden, aber in der Regel machbar. Außerdem übertreffen moderne Wohnungen in Sachen Wohnkomfort meist Bestandsimmobilien älteren Baujahres.
Auch unvorhergesehene Sanierungsmaßnahmen, poröse Leitungen oder sonstiger Instandsetzungsmaßnahmen müssen Sie bei einem Neubau vorerst nicht erwarten.
Stuck an der Decke und knarrende Dielen – für viele klare Argumente, sich eine Altbauwohnung zu kaufen. Aber auch der meist niedrigere Kaufpreis (sofern die Wohnung nicht frisch saniert zum Verkauf angeboten wird) spricht für den Erwerb einer Altbauwohnung. Dagegen wiederherum sprechen die zumeist höheren Folgekosten – in Form von höheren Heizkosten und Reparatur- und Sanierungskosten, mit denen gerechnet werden sollte.
RATGEBER: Was bei der Sanierung eines Altbau-Bades beachtet werden muss
Größe und Grundriss:
Eine Familie mit drei Kindern braucht mehr Platz als ein Singlehaushalt. Doch wie viel Quadratmeter Sie brauchen, um sich in Ihrer neuen Wohnung nicht gegenseitig auf die Füße zu treten, wissen Sie selbst am besten. Ebenso wichtig: die sinnvolle Grundrissaufteilung und die Anzahl der vorhandenen Räume. Denn nicht immer lässt sich der Grundriss ihren individuellen Vorstellungen entsprechend anpassen.
Eine Familie mit drei Kindern braucht mehr Platz als ein Singlehaushalt. Doch wie viel Quadratmeter Sie brauchen, um sich in Ihrer neuen Wohnung nicht gegenseitig auf die Füße zu treten, wissen Sie selbst am besten. Ebenso wichtig: die sinnvolle Grundrissaufteilung und die Anzahl der vorhandenen Räume. Denn nicht immer lässt sich der Grundriss ihren individuellen Vorstellungen entsprechend anpassen.
4. Wohnung besichtigen
Erfüllt die Wohnung äußerlich alle Ihre Kriterien, ist der nächste Schritt die Besichtigung vor Ort. Dazu sollten Sie unbedingt zwei Besichtigungstermine einplanen: einen innerhalb der Woche tagsüber und einen abends. So erhalten Sie eine realistischen Eindruck der Licht- und Geräuschverhältnisse, sowie der Parkplatzsituation.
Erfüllt die Wohnung äußerlich alle Ihre Kriterien, ist der nächste Schritt die Besichtigung vor Ort. Dazu sollten Sie unbedingt zwei Besichtigungstermine einplanen: einen innerhalb der Woche tagsüber und einen abends. So erhalten Sie eine realistischen Eindruck der Licht- und Geräuschverhältnisse, sowie der Parkplatzsituation.
Mit Kompass und Zollstock können Sie die Maße und Lage der Wohnung besser einschätzen, Punkte auf Ihrer Checkliste sollten außerdem sein:
- Wie ist der Zustand der Außenanlagen und des Treppenhauses?
- Grundriss: Wie groß sind die einzelnen Räume, wie sind diese aufgeteilt? Lässt sich der Grundriss verändern bzw. den Bedürfnissen anpassen?
- Sind die Räume hell genug?
- Sind genügend Lichtschalter und Steckdosen vorhanden?
- Gibt es einen Abstellraum innerhalb der Wohnung oder eine Kammer?
- Gibt es einen separaten Fahrradkeller, Waschmaschinenraum o.ä.?
- Mängel: Qualität der Fenster und Türen? Stockflecken oder feuchte Stellen in Fenstern oder Zimmerecken? Armaturen intakt?
5. Teilungserklärung einsehen
Die Teilungserklärung regelt, welche Teile des Hauses im Besitz welchen Eigentümers sind und welche als Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer gelten. Sie beinhaltet einen Aufteilungsplan, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der einzelnen Wohneinheiten, sowie die Gemeinschaftsordnung, die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander regelt, jedoch nicht mit der Hausordnung zu verwechseln ist.
Die Teilungserklärung regelt, welche Teile des Hauses im Besitz welchen Eigentümers sind und welche als Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer gelten. Sie beinhaltet einen Aufteilungsplan, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der einzelnen Wohneinheiten, sowie die Gemeinschaftsordnung, die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander regelt, jedoch nicht mit der Hausordnung zu verwechseln ist.
Darüber hinaus werden wichtige Details aus der Teilungserklärung ersichtlich, zum Beispiel, ob eine gewerbliche Nutzung erlaubt ist, oder der Dachboden zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf. Da Änderungen in der Teilungserklärung nur unter strengen Voraussetzungen möglich sind, sollten Sie diese unbedingt vor dem Erwerb sorgfältig prüfen.
Beispiel: Kommt es zu einem Wasserschaden im Haus, gibt die Teilungserklärung Aufschluss darüber, wer für den Schaden aufkommen muss. Gelten die Wasserleitungen im Haus als Gemeinschaftseigentum müssen alle Eigentümer anteilig dafür aufkommen, ist die beschädigte Leitung Sondereigentum nur einer Partei, muss auch nur diese für die Kosten aufkommen.
Beispiel: Kommt es zu einem Wasserschaden im Haus, gibt die Teilungserklärung Aufschluss darüber, wer für den Schaden aufkommen muss. Gelten die Wasserleitungen im Haus als Gemeinschaftseigentum müssen alle Eigentümer anteilig dafür aufkommen, ist die beschädigte Leitung Sondereigentum nur einer Partei, muss auch nur diese für die Kosten aufkommen.
6. Kaufvertrag abschließen
Sie haben eine Wohnung gefunden, die Ihnen in allen Punkten entspricht? Bevor Sie mit dem Einrichten der Räumen starten können, geht es nun zum Notar – allerdings nicht ohne eine entsprechende Finanzierungserklärung der kreditgebenden Bank. Die eigentliche Abwicklung des Darlehensvertrages erfolgt dann im Anschluss an die Vertragsunterzeichnung. Sind Kaufpreis und Nebenkosten mit Hilfe von Kredit und Eigenkapital beglichen, kann die Ratenzahlung beginnen – und der Einzug geplant werden.
Sie haben eine Wohnung gefunden, die Ihnen in allen Punkten entspricht? Bevor Sie mit dem Einrichten der Räumen starten können, geht es nun zum Notar – allerdings nicht ohne eine entsprechende Finanzierungserklärung der kreditgebenden Bank. Die eigentliche Abwicklung des Darlehensvertrages erfolgt dann im Anschluss an die Vertragsunterzeichnung. Sind Kaufpreis und Nebenkosten mit Hilfe von Kredit und Eigenkapital beglichen, kann die Ratenzahlung beginnen – und der Einzug geplant werden.
Welche Erfahrungen haben Sie beim Wohnungskauf gemacht? Haben Sie Ergänzungen und Tipps? Dann teilen Sie die mit unseren Lesern!
Vor dem Wohnungskauf steht der Kassensturz. Denn nur so können Sie Ihre finanziellen Mittel und das zur Verfügung stehende Eigenkapital exakt einschätzen und eine böse Überraschung im Nachhinein vermeiden.
Der maximale Kaufpreis, den Sie für Ihre Eigentumswohnung aufbringen können, errechnet sich auf Basis des vorhandenen Eigenkapitals, der Nebenkosten für den Wohnungskauf (Nebenerwerbskosten) und der Höhe der monatlichen Raten, die Sie zur Tilgung des Kredits aufbringen können. Ein Wohnungskauf ohne Eigenkapital ist zwar möglich, aber keinesfalls empfehlenswert.
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