Altbausanierung, Teil 2: Vorbereitung und Entwurf
Ortsbegehung, Untersuchungen und Planung: Bevor der erste Handschlag getan werden kann, muss alles sorgfältig kartiert und vorbereitet sein
Das alte Gebäude ist gekauft, die Entscheidung zur Sanierung ist gefallen, doch bevor der erste Handwerker die Bühne betreten darf, muss einiges vorbereitet werden. Existieren alte Unterlagen, Fotos, Dokumente? Falls nicht, was können Sie tun? Von der wichtigsten Frage ganz zu schweigen: Wie soll das Ganze am Ende aussehen? Die Sanierungsexperten Tina Kammer von Interior Park, Eva Lorey von Eva Lorey Innenarchitektur und Sielke Schwager von Mshs Architekten geben Tipps zum richtigen Vorgehen.
Alte Unterlagen sichten und Maß nehmen
Zunächst gilt es, alle vorhandenen Unterlagen zu sichten. „Falls keine Planungsunterlagen vorhanden sind, ist das Aufmaß für die weitere Planung sehr wichtig. Gerade in besonders alten Gebäuden, in denen unter Umständen keine Wand mehr gerade verläuft“, sagt Sielke Schwager von Mshs Architekten. Sie fragt zum Beispiel nicht nur beim Bauamt nach Dokumenten wie historischen Plänen und Fotos, sondern auch bei Heimatvereinen oder Ortsmuseen.
Das Bestandsaufmaß kartiert nicht nur die Maße, sondern auch die Bauzeiten. „Oft gibt es mehrere Bauabschnitte, die chronologisch erfasst werden müssen. Nur so kann man ganz gezielt entscheiden, wie man mit der Substanz umgeht. Und neu Hinzugefügtes sollte sich gestalterisch deutlich vom Alten abheben“, sagt Schwager. „Auch Schadensbilder werden beim Aufmaß kartiert. Und wenn wir die Vorstellungen des Bauherren ausgelotet haben, schauen wir, was wirklich erhaltenswert ist, und an welchen Stellen es sinnvoll ist, etwas Neues zu machen oder gar nichts zu verändern. Das geht man durch, Bauteil für Bauteil.“
Wenn diese Entscheidungen getroffen sind, geht es gemäß der festgelegten HOAI-Leistungsphasen weiter. Die HOAI ist eine verbindliche Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen, sie umfasst neun Leistungsphasen von der Grundlagenermittlung über die Entwurfsplanung und Kostenberechnung bis hin zur Bauüberwachung.
Zunächst gilt es, alle vorhandenen Unterlagen zu sichten. „Falls keine Planungsunterlagen vorhanden sind, ist das Aufmaß für die weitere Planung sehr wichtig. Gerade in besonders alten Gebäuden, in denen unter Umständen keine Wand mehr gerade verläuft“, sagt Sielke Schwager von Mshs Architekten. Sie fragt zum Beispiel nicht nur beim Bauamt nach Dokumenten wie historischen Plänen und Fotos, sondern auch bei Heimatvereinen oder Ortsmuseen.
Das Bestandsaufmaß kartiert nicht nur die Maße, sondern auch die Bauzeiten. „Oft gibt es mehrere Bauabschnitte, die chronologisch erfasst werden müssen. Nur so kann man ganz gezielt entscheiden, wie man mit der Substanz umgeht. Und neu Hinzugefügtes sollte sich gestalterisch deutlich vom Alten abheben“, sagt Schwager. „Auch Schadensbilder werden beim Aufmaß kartiert. Und wenn wir die Vorstellungen des Bauherren ausgelotet haben, schauen wir, was wirklich erhaltenswert ist, und an welchen Stellen es sinnvoll ist, etwas Neues zu machen oder gar nichts zu verändern. Das geht man durch, Bauteil für Bauteil.“
Wenn diese Entscheidungen getroffen sind, geht es gemäß der festgelegten HOAI-Leistungsphasen weiter. Die HOAI ist eine verbindliche Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen, sie umfasst neun Leistungsphasen von der Grundlagenermittlung über die Entwurfsplanung und Kostenberechnung bis hin zur Bauüberwachung.
Altbau als Chance
Gerade Untersuchungs- und Aufmaßkosten, die man als Bauherr selbst zu tragen hat, schrecken viele potentielle Käufer ab. „Woran man dabei nicht denkt“, sagt Schwager, „ist, dass es andererseits viele Steuervergünstigungen gibt, die so eine Immobilie interessant machen. Mal abgesehen von ihrer Einmaligkeit.“
Bei Dachausbauten wie diesem von Interior Park, muss man vorher immer abklären, ob die vorhandene Dachkonstruktion mit ihren Balken in der Lage ist, einen Ausbau und das so zusätzlich entstehende Gewicht zu tragen. Außerdem sind oft keine Anschlüsse vorhanden, und so war es auch hier, in der Maisonette in Suttgart West von Interior Park. Wasser, Gas und Zentralheizung fehlten und mussten erst eingebaut werden.
„Ansonsten haben Sie es im Altbau immer mit vorgegebenen Strukturen zu tun. Das heißt, die Wände stehen, die Raumgröße ist vorgegeben, und die Leitungen liegen. In diesem Spannungsfeld passiert dann die Neugestaltung“, sagt Tina Kammer von Interior Park, die „hundert Jahre Dreck“ aus den alten Bohlen des Dachbodens fegte, um sie lackieren und als Bodenbelag für den neuen Wohnraum erhalten zu können. „Die Handwerker haben mich gefragt, ob ich noch alle Tassen im Schrank habe, aber ich fand es wichtig. Altes zu erhalten hat für mich viel mit Identität zu tun. Ich finde es schade, wenn sich Wohnstile überall auf der Welt angleichen.“
Gerade Untersuchungs- und Aufmaßkosten, die man als Bauherr selbst zu tragen hat, schrecken viele potentielle Käufer ab. „Woran man dabei nicht denkt“, sagt Schwager, „ist, dass es andererseits viele Steuervergünstigungen gibt, die so eine Immobilie interessant machen. Mal abgesehen von ihrer Einmaligkeit.“
Bei Dachausbauten wie diesem von Interior Park, muss man vorher immer abklären, ob die vorhandene Dachkonstruktion mit ihren Balken in der Lage ist, einen Ausbau und das so zusätzlich entstehende Gewicht zu tragen. Außerdem sind oft keine Anschlüsse vorhanden, und so war es auch hier, in der Maisonette in Suttgart West von Interior Park. Wasser, Gas und Zentralheizung fehlten und mussten erst eingebaut werden.
„Ansonsten haben Sie es im Altbau immer mit vorgegebenen Strukturen zu tun. Das heißt, die Wände stehen, die Raumgröße ist vorgegeben, und die Leitungen liegen. In diesem Spannungsfeld passiert dann die Neugestaltung“, sagt Tina Kammer von Interior Park, die „hundert Jahre Dreck“ aus den alten Bohlen des Dachbodens fegte, um sie lackieren und als Bodenbelag für den neuen Wohnraum erhalten zu können. „Die Handwerker haben mich gefragt, ob ich noch alle Tassen im Schrank habe, aber ich fand es wichtig. Altes zu erhalten hat für mich viel mit Identität zu tun. Ich finde es schade, wenn sich Wohnstile überall auf der Welt angleichen.“
Originaltreue
Die meisten Bauherren möchten, dass bei der Sanierung alte Bauteile erhalten oder originalgetreu wiederhergestellt werden.
„Ein Beispiel? Der Austausch einflügeliger Kunststofffenster gegen doppelflügelige Holzfenster mit Oberlicht, im Stil des Hauses. Ich ermittle dann anhand der alten Bau-Zeichnungen die Proportionen und lasse neuen Fenster herstellen, die gleichzeitig den aktuellen Wärme- und Schallschutzbestimmungen entsprechen“, sagt Eva Lorey, die die gezeigte Altbauwohnung nicht nur sanierte, sondern auch Bad und Küche neu plante: „Auch wenn sich die heutigen Anforderungen an Küchen und Bäder stark von damals unterscheiden, muss eine zeitgemäße Planung nicht im Widerspruch zur Altbausubstanz stehen. Man kann beispielsweise Farben und Materialien aufgreifen und damit möglichst zeitlos gestalten.“
Die meisten Bauherren möchten, dass bei der Sanierung alte Bauteile erhalten oder originalgetreu wiederhergestellt werden.
„Ein Beispiel? Der Austausch einflügeliger Kunststofffenster gegen doppelflügelige Holzfenster mit Oberlicht, im Stil des Hauses. Ich ermittle dann anhand der alten Bau-Zeichnungen die Proportionen und lasse neuen Fenster herstellen, die gleichzeitig den aktuellen Wärme- und Schallschutzbestimmungen entsprechen“, sagt Eva Lorey, die die gezeigte Altbauwohnung nicht nur sanierte, sondern auch Bad und Küche neu plante: „Auch wenn sich die heutigen Anforderungen an Küchen und Bäder stark von damals unterscheiden, muss eine zeitgemäße Planung nicht im Widerspruch zur Altbausubstanz stehen. Man kann beispielsweise Farben und Materialien aufgreifen und damit möglichst zeitlos gestalten.“
Zwischen Alt und Neu
Der entwerferische Reiz einer Altbausanierung liegt letztlich darin, auszuloten, wie viel oder wenig Neues man dem Alten hinzufügt. Der strenge Rahmen einer vorgefundenen Struktur kann genau das Richtige sein, um dezente Neuerungen oder aber stil- und epochengerechte Restaurationen zu verwirklichen oder mit Zitaten zu arbeiten. Dachausbauten bieten gestalterisch mehr Freiraum, da in der Regel nur die Dachform geschützt ist. Eine neue Spindeltreppe in weißem Stahl mit hölzernen Trittstufen integrierten Sielke Schwager und ihre Kollegin Maike Holling in diesen Dachausbau.
SERIE ZUR ALTBAUSANIERUNG
Teil 1: Über schützenswerte Epochen
Teil 3: Der gute Draht zum Denkmalamt
Teil 4: Historische Farbkonzepte wiederentdecken
Mehr Tipps zum Umbauen & Renovieren sowie spannende Vorher/Nachher-Dokumentationen im Magazin von Houzz >>>
Der entwerferische Reiz einer Altbausanierung liegt letztlich darin, auszuloten, wie viel oder wenig Neues man dem Alten hinzufügt. Der strenge Rahmen einer vorgefundenen Struktur kann genau das Richtige sein, um dezente Neuerungen oder aber stil- und epochengerechte Restaurationen zu verwirklichen oder mit Zitaten zu arbeiten. Dachausbauten bieten gestalterisch mehr Freiraum, da in der Regel nur die Dachform geschützt ist. Eine neue Spindeltreppe in weißem Stahl mit hölzernen Trittstufen integrierten Sielke Schwager und ihre Kollegin Maike Holling in diesen Dachausbau.
SERIE ZUR ALTBAUSANIERUNG
Teil 1: Über schützenswerte Epochen
Teil 3: Der gute Draht zum Denkmalamt
Teil 4: Historische Farbkonzepte wiederentdecken
Mehr Tipps zum Umbauen & Renovieren sowie spannende Vorher/Nachher-Dokumentationen im Magazin von Houzz >>>
Jede professionelle Sanierungsmaßnahme sollte mit einer Beratung beginnen. Was wünschen Sie sich als Bauherr, welches Ziel verfolgen Sie mit der Sanierung? Wollen Sie für Mieter sanieren oder für sich und Ihre Lieben?
Der Architekt oder Innenarchitekt sollte Sie dann über das Leistungsspektrum und den Untersuchungsbedarf aufklären. „Trotz sorgfältiger Bestandsanalyse kann man aber leider manchmal nicht verhindern, dass während der Bauzeit neue Erkenntnisse über die vorhandene Bausubstanz gewonnen werden, auf die man eingehen muss“, sagt Eva Lorey.
„Auch die Statik muss in dieser Phase überprüft werden“, sagt Tina Kammer von Interior Park. „Ohne zu wissen, was eine Wand trägt, kann man überhaupt nicht anfangen.“
Folgende Gewerke sind in der Regel an Sanierungsmaßnahmen beteiligt: